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01

November

2010

LA RESOLUCION, POR INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

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Por Joaquim Martí Martí.



El contrato de arrendamiento se define como un compromiso bilateral, en el que el arrendador entrega un bien inmueble para uso y disfrute del arrendatario a cambio de una renta mensual. La casuística nos demuestra que esa relación contractual no es tan simple y que las obligaciones de ambas partes derivan en una pluralidad de conflictos. El incumplimiento de estas obligaciones conlleva la resolución contractual. Si el incumplimiento es del arrendatario, será el arrendador el que solicite la resolución del contrato y el abandono de la vivienda por parte del arrendatario. Pero si el incumplimiento es del arrendador, la acción resolutoria provendrá del arrendatario, quien además podrá solicitar una indemnización por el daño causado.

El presente artículo, no obstante, se centra en el incumplimiento de los contratos de arrendamiento celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sin entrar en el estudio de las causas de resolución de los contratos sometidos a prórroga forzosa.

I.- El incumplimiento del arrendador.

 

Cuando nos referimos al incumplimiento del contrato de arrendamiento, puede que pensemos, principalmente, en el incumplimiento del arrendatario, al entender que éste es el que está sometido a un mayor número de obligaciones. Ello sólo es cierto en parte; si bien es cierto que es el arrendatario el que debe reunir un número mayor de requisitos para cumplir el contrato, el incumplimiento del contrato también puede provenir del arrendador.

 

Y ello por cuanto el arrendador entrega en arriendo una vivienda o un local para un uso concreto por parte del arrendatario. La vivienda se entrega para el uso residencial del arrendatario y su familia, y el local para el desarrollo de una actividad mercantil, comercial o profesional.

 

La jurisprudencia no ha dudado en referirse a que, en relación con el arrendamiento, los artículos 1543 y 1554 del Código Civil obligan al arrendador a facilitar al arrendatario el goce o uso de la cosa arrendada objeto del contrato, por tiempo determinado, y precio cierto, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento, garantizándole la existencia y conservación de la cosa en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

 

En este sentido, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de Abril de 1993, y 17 de Febrero y 25 de Octubre de 1994), que se está en presencia de entrega de cosa diversa o "aliud pro alio" cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del adquirente, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil.

 

La casuística jurisprudencial nos ha concretado esta inhabilidad y, por ejemplo, en el caso de la SAP, Secc. 13ª, de 27 de mayo de 2008, rec. 555/2007 resulta acreditado para la Sala que en la vivienda arrendada hay un grave problema de humedad, con aparición de hongos de pudrición, deterioro del yeso de las paredes, y caída de la pintura, estando producida la humedad por el deficiente aislamiento térmico de la vivienda, las filtraciones de agua en la cubierta, y la avería de una caldera, lo que ha provocado además la degradación del mobiliario y la ropa del interior de la vivienda.

 

Considera la Sala que la vivienda no cumple las condiciones de habitabilidad. A lo anterior se añade que los arrendatarios han venido denunciando reiteradamente las condiciones de la vivienda, sin que por el arrendador se haya adoptado ninguna solución efectiva en todo el tiempo transcurrido hasta el momento en que los actores decidieron dar por resuelto el contrato de arrendamiento.

 

En consecuencia, para la Sala, se hace preciso concluir que la vivienda arrendada es inhábil para el destino pactado, por lo que resulta procedente en ese caso la resolución del contrato instada por la parte actora.

 

En el mismo sentido, la SAP de Guadalajara, Sec. 1ª de 10-2-2005; Recurso 388/2004.

 

Referida a local de negocio, la SAP de Baleares, Secc. 4ª, de 27-7-2004, rec. 93/2004, contempla el parecer de esa Sala que entiende que el arrendador infringió las obligaciones contractuales, pues no entregó un bien hábil para el fin pactado, debiendo por ello indemnizar los daños y perjuicios causados como consecuencia de la contravención del texto contractual, y ello conforme al artículo 1.101 del Código Civil en relación con el 1.554 de dicho texto legal, pues no se entregó un objeto apto para el desenvolvimiento del contrato en los términos pactados.

 

Tal incumplimiento contractual justificó la causa resolutoria del contrato por parte del arrendatario, en base a la previsión del artículo 1.124 del citado Código, sin que a ello obste el hecho de que los titulares anteriores del negocio de discoteca hubieran arrendado el parking a otros propietarios de parcelas próximas, pues el arrendamiento del parking conllevaba, por un lado, un incremento económico cuya exigibilidad no era derivable al arrendatario de los términos del contrato litigioso, y, lo que es más importante, no se acredita que el solar en su día destinado a parking por un arrendatario anterior estuviera aún disponible para el arrendamiento con dicho destino, hecho cuya prueba hubiera correspondido al arrendador, quien, a partir de los anteriores razonamientos, hubiera tenido que ofrecer al inquilino, de desear salvar el contrato, asumir aquél la renta del eventual solar destinado a parking.

 

Concluye la Sala que la concurrencia de referido incumplimiento contractual grave imputable al arrendador proporcionó al arrendatario, a la luz de los artículos citados, una causa legal de resolución del contrato que justificaba la entrega de la llave y le liberaba de la obligación contractual de preavisar, pues el preaviso, dadas las circunstancias concurrentes, carecía de todo sentido.

 

En cuanto a los daños y perjuicios, éstos se concretan en los importes que tuvo que soportar el arrendatario para la reforma interior de la discoteca, los gastos de aparejador, ingeniero, una gestoría que tramitara cuestiones administrativas y una empresa constructora, devengándose así unos daños y perjuicios que tiene derecho a cobrar la arrendataria, gastos todos ellos que afrontó la arrendataria en la confianza de que el objeto del contrato podía destinarse al fin pactado, viendo posteriormente frustradas sus intenciones como consecuencia de una denegación administrativa que, a priori, conocía el arrendador, y de la que no le dio razón al arrendatario.

 

El Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse en la STS 76/2002, de 11 de febrero, Rec. 2587/1996. Para el Alto Tribunal, difícilmente cabe sostener que en el caso examinado, la entidad arrendataria careciera de causa justificada para resolver ("rescindir" según el art. 1556 CC) el contrato, ya que además de no ser cierto que nada se pactara acerca del destino del local, pues en su propia demanda el hoy recurrente alegó tener conocimiento de que la arrendataria pretendía dedicarlo a "centro de reunión del personal, así como garaje de vehículos y almacén de equipos", lo cierto y verdad es que en su estipulación segunda, se decía que la estructura del local se encontraba en perfecto estado, algo que la realidad desmintió rotundamente cuando al acometerse por la arrendataria las obras de adaptación se detectaron importantes deficiencias estructurales que finalmente resultaron deberse a la aluminosis.

 

Para el TS, había por tanto una inadecuación del local al fin pactado desde la propia firma del contrato, pero la arrendataria no pudo advertirla hasta que acometió las obras previas al inicio de su actividad. De ahí que el arrendador no cumpliera desde un principio su obligación esencial en cuanto tal, la de dar al arrendatario el goce de la cosa (art. 1543 CC), como tampoco la de entregarle la cosa objeto del contrato (art. 1554-1º CC), es decir, un local con su estructura "en perfecto estado", dándose así una situación muy similar a la de inhabilidad del objeto vendido que la jurisprudencia de esta Sala equipara a su falta de entrega a efectos de resolución de la compraventa por incumplimiento del vendedor.

 

Finalmente, el TS entra a considerar que cierto es que el arrendador mostró en todo momento su disposición a solucionar el problema surgido, pero no lo es menos que también la arrendataria mostró idéntica buena disposición optando en principio, de común acuerdo con el arrendador, por suspender el pago de la renta, pero decidiendo meses después, dada la envergadura de las deficiencias detectadas y de las obras necesarias para subsanarlas, resolver ("rescindir") el contrato, decisión que se demostró plenamente justificada al cabo del tiempo, ya que a la arrendataria no le era exigible supeditar el inicio de su actividad a la incierta solución de las deficiencias estructurales manifestadas durante la vida del contrato pero existentes desde su celebración.

 

El Alto Tribunal proclama que, en último extremo, entraría en juego el párrafo último del art. 1558 CC en el sentido propugnado por la sentencia de esta Sala de 7 de febrero de 1935 al extender el concepto de habitabilidad a fincas no estrictamente destinadas a vivienda; como también la doctrina contenida en la sentencia de 13 de noviembre de 1985 que, integrando los arts. 1556 y 1124 CC y con cita de otras muchas sentencias, declara que tales preceptos no requieren necesariamente una persistente y tenaz resistencia al cumplimiento, "sino que es suficiente que tal incumplimiento se produzca, frustrando las legítimas expectativas de la otra parte que se ve privada de alcanzar el fin económico perseguido con el vínculo negocial".

 

El Alto Tribunal, esta vez en Sentencia de 1 de junio de 2010, considera que procede la resolución contractual por existir incumplimiento del arrendador. Según el TS, las partes celebraron un contrato de arrendamiento de local de negocio con un fin concreto y determinado (supermercado). El contrato de arrendamiento contempló una cláusula que autorizaba al arrendatario a efectuar las obras precisas “especialmente, haciendo uso de las facultades dominicales que asegura tener la propiedad, se autoriza a la arrendataria para que cubra el actual patio de luces que une ambos locales, de manera que pueda considerarse las dos fincas registrales objeto de este contrato una única unidad comercial”.

 

Pues bien, finalmente la Comunidad de Propietarios no autorizó al cubrimiento del patio de luces y la arrendataria no pudo comunicar ambos locales. Ante esa ausencia de posibilidad de cumplimiento de la condición esencial del contrato debido a la ausencia de autorización que disponía la arrendadora, se admitió la facultad resolutoria a la arrendataria.

 

En sentido negativo, no se ha considerado suficiente como causa resolutoria, la imposibilidad del arrendatario de conseguir la Licencia Municipal para la actividad proyectada.

 

Así, la SAP de Madrid, Secc. 18, de 20-6-2005, rec. 785/2005, entiende que el litigio que mantienen las partes viene determinado por la negativa de la administración a otorgar licencia de apertura al local en el que se pretendía establecer un taller de reparación de motos, pero la tramitación de dicho expediente era obligación que fuera realizada por el arrendatario, y si no tuvo la suficiente diligencia para solventar los problemas administrativos, entre ellos el de la inexistencia de una chimenea exclusiva para la evacuación de humos, debió haber adoptado las medidas necesarias para, o bien a través de la comunidad o bien a través del colindante que es el que utiliza la citada chimenea, haber podido acceder a la misma y poderla utilizar con lo cual hubiera obtenido la licencia pertinente, pero además todo ello es irrelevante, puesto que el arrendador cumplió con su obligación contractual entregando la cosa y manteniéndole en el goce pacífico de la misma.

 

Por ello la Sala entiende que no existe vulneración en modo alguno de los artículos 1.124 ni 1.554 a 1.557 del Código Civil, puesto que el goce pacífico de la cosa es el que la misma se mantenga en la posesión del arrendatario sin perturbaciones de terceras personas, y ello se ha mantenido a lo largo de toda la vida contractual. La alegación que se formula por falta de aptitud del local para el fin pretendido, debía haber sido analizada previamente por el arrendatario antes de suscribir el contrato de arrendamiento, pero no pretender posteriormente una indemnización como consecuencia de la inadecuación del local al fin pretendido, que era de su responsabilidad y no de responsabilidad del arrendador.

 

Interesante casuística la de la AP Asturias, Sec. 5.ª, en su Sentencia de 14-12-2001, Recurso 287/2001; al entender que no hay incumplimiento contractual por falta de conservación de la casa al no poder prever su derrumbe.

 

Para esa Sala, está obligado el arrendador a realizar durante el arriendo las reparaciones necesarias a fin de conservar la casa conforme a su destino (art. 21 LAU y 1554-2° del CC.), obligación que tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causas no imputables al arrendador, debiendo el arrendatario poner en conocimiento del arrendador, en el más breve plazo posible, la necesidad de tales reparaciones (art. 21 LAU y art. 1559 del C.C). En el caso de autos, la vivienda no se hallaba en óptimas condiciones cuando pasó a ser ocupada por la arrendataria y su familia, mas lo cierto es que habitaron en ella más de dos años y medio sin que nada hiciera presagiar el derrumbe, que se produjo por el agotamiento de los elementos estructurales y unido ello probablemente a la acción de agentes Xilófagos dado el material de construcción, en este caso madera. Es cierto que seguramente de haberse previsto hubiera podido remediarse, o cuando menos paliarse el estado de tales elementos, mas por otro lado en ningún momento la arrendataria comunicó a la arrendadora la necesidad de realizar obras de conservación, ni advirtió deficiencia alguna que fuese preciso paliar.

 

Es por ello por lo que para esa Sala no puede hablarse de incumplimiento contractual.

 

 

II.- El incumplimiento del arrendatario.

 

El estudio del incumplimiento del arrendatario puede provenir de la inobservancia de una variedad de obligaciones que contiene el propio contrato de arrendamiento en sus condiciones. Veamos las más frecuentes en la casuística jurisprudencial.

 

 

1.- Del elemento subjetivo en la persona del arrendatario.

 

El elemento subjetivo, y las circunstancias personales, en la persona del arrendatario, aparecen en el contrato de arrendamiento, como contenido esencial del mismo.

 

No lo son, en cambio, en la persona del arrendador, éste puede variar en la vida contractual y no ser relevante en sus efectos. No ocurre así en la persona del arrendatario. El cambio en ésta se considera cesión y/o traspaso y está sometido a unos requisitos de obligado cumplimiento.

 

En la vivienda arrendada sólo se autoriza la estancia de forma no esporádica a aquellas personas referidas en el contrato.

 

En la SAP de Barcelona, Secc. 13ª, de 26-2-2008, rec. 418/2007, la Sala considera que, en ese caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y el interrogatorio del demandado, que en la vivienda arrendada han venido residiendo, al menos, D. Serafin , entre el 22 de septiembre y el 5 de diciembre de 2005, y D. Juan María, entre el 16 de diciembre de 2003 y el 26 de abril de 2004, sin ser arrendatarios, y sin consentimiento del arrendador. Frente a la prueba propuesta por la parte demandante, como hecho extintivo de la pretensión resolutoria, positivo, y de mayor facilidad probatoria para el demandado, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, correspondía al demandado la carga de la prueba de la concurrencia de cualquier causa legal de justificación de la introducción en la vivienda arrendada de, al menos, aquellas dos personas, lo cual no puede estimarse que haya hecho el demandado, no habiendo probado, ni tan siquiera alegado, la existencia de una relación de parentesco, por consanguinidad, o afinidad con las personas introducidas en la vivienda, o cualquier otra circunstancia obstativa a la pretensión resolutoria, el consentimiento del actual o el anterior arrendador, o el título que autorice la ocupación por aquellos terceros.

 

Por lo tanto, atendido el resultado de la prueba practicada, y la ausencia de prueba en contrario, se hace preciso concluir que, en este caso, se ha producido para la citada Sección 13ª la efectiva cesión o subarriendo de la vivienda arrendada, sin el consentimiento del arrendador, por lo que es posible apreciar la concurrencia de la causa resolutoria del artículo 27,2,c) de la Ley 29 /1994,de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, por lo cual procede la estimación de la pretensión resolutoria del contrato de arrendamiento promovida por el arrendador.

 

La misma Audiencia y Sección, en Sentencia de 24-10-2007, rec. 59/2007, considera cesión inconsentida al ocupar la vivienda el hermano del arrendatario sin que éste resida en la misma.

 

Finalmente, la SAP de Madrid, Secc. 20ª, de 29-11-2007, rec. 382/2006, estima la resolución contractual al no quedar demostrado vínculo familiar con el ocupante de la vivienda.

 

Para la citada Sala, recordando que el simple hecho de la introducción de un tercero en la vivienda arrendada es causa de resolución, esa introducción puede ser total o parcial y onerosa o gratuita, quedando sólo excluido ese efecto resolutorio cuando se produce en el ámbito de la familia próxima, concepto interpretado con más o menos flexibilidad por los Tribunales, que, en todo caso, coinciden en que la introducción de un tercero no familiar siempre es causa de resolución. Pues bien, en ese caso, ese vínculo familiar no existe o no se ha demostrado que exista; y por ello se estima la causa resolutoria.

 

En el local de negocio, el cambio en la persona del arrendatario se considera traspaso. Es doctrina jurisprudencial reiterada la que proclama que el efecto de la resolución viene determinado por la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, de manera que la mera introducción de un tercero ajeno a la relación contractual arrendaticia en el local arrendado, determina una presunción iuris tantum de la existencia de la causa resolutoria. En efecto, el carácter simulativo o clandestino de este tipo de negocios supone que no puede normalmente acreditarse la situación antijurídica mediante pruebas directas, por lo que es preciso acudir al medio indirecto de las presunciones y consecuentemente, se produce una inversión de la carga de la prueba al tener que justificar el arrendatario demandado de un modo pleno, la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (STS de 10 de abril de 1970 ).

 

Muestra de esta doctrina jurisprudencial que configura el traspaso como causa resolutoria es, entre otras, la sentencia de la AP de Madrid, Secc. 21ª de 16-10-2007, Rec. 805/2005; en la que la Sala, considera que en ese supuesto no nos encontramos ante traspasos "legales" (no se ha dado cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 32 de la L.A.U. de 1964) sino "reales". Durante esa relación arrendaticia se han producido tres traspasos: el primero, en el año 1985, cuando se introduce como arrendatario en el local don Marcos, el segundo, en el año 1989, cuando se introducen como arrendatarios en el local don Constantino y don Jesús, y el tercero en el año 1993, cuando dejan de ocupar el local arrendado como arrendatarios don Jose Pedro y don Marcos.

 

Para esa Sala, lo determinante, a los efectos de la resolución de esta controversia, es precisar si el arrendador "consintió" el tercero y último de los traspasos. Y la contestación no puede ser más que negativa. No lo consintió. Desde luego que no lo ha consentido expresamente. Y, respecto del consentimiento tácito, no basta el mero conocimiento. Siendo de reseñar la circunstancia de que los demandados desde principios de la relación arrendaticia ocupan el local en su condición de asalariados o trabajadores por cuenta ajena de los arrendatarios, y 15 años más tarde cambian su título de ocupación por el de arrendatarios sin comunicárselo al arrendador a quien no tenía que sorprender la presencia de estas dos personas en el local. La postura del arrendador es clara y unívoca no admitiendo más arrendatario que el primitivo, mientras que la de los demandados es sibilina sin poner de manifiesto el traspaso. Probado el traspaso, la prueba del consentimiento, aunque sea el tácito, le incumbe a la demandada y en ese caso no lo ha probado.

 

También se pronuncia la SAP de Teruel, Sec. 1.ª, de 26-3-2008 Recurso 48/2008. En ese caso, los demandados alegan que la hija de la arrendataria mantuvo conversaciones con el letrado de la parte actora, hermano del actor, quien, de forma verbal autorizó el traspaso, que fue oficialmente comunicado mediante carta certificada con acuse de recibo remitida al mismo, por lo que entiende cumplidas las exigencias legales para la validez del mismo. Sin embargo esta opinión no es compartida por la Sala, ya que no puede equipararse en modo alguno la existencia de "conversaciones" con el letrado mandatario verbal de los arrendadores, a la "notificación fehaciente" de la decisión de traspasar y del precio convenido que exige el apartado 4º del precepto. Por otra parte tampoco se efectuó el traspaso en escritura pública, y la notificación del mismo no contiene referencia al precio ni al compromiso del nuevo arrendatario de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario, que exige el apartado 2º del citado precepto, por lo que, en consecuencia, resulta patente que el traspaso efectuado no se ajusta a las exigencias del artículo 32 antes citado, lo que faculta al arrendador para no reconocerlo, como el citado precepto señala.

 

 

2.- De la actividad por la que se contrata el arriendo.

 

El contrato de arrendamiento se celebra para destinar el inmueble a vivienda o a local, puede arrendarse una vivienda para el uso de morada, y, ese mismo inmueble permitir su uso para local o despacho.

 

Lo trascendente y relevante no es la configuración física del inmueble sino el destino pactado en el contrato, puede pactarse que en el piso se ejerza una actividad profesional y, cabe arrendar un local en planta baja para su destino de vivienda si las normas administrativas permitieran ese uso.

 

El incumplimiento del arrendatario, por lo expuesto, provendrá del destino pactado en el contrato. Si se pacta un uso residencial, no podrá ejercer industria en el mismo, y si se pacta un uso comercial, no podrá habitar en él.

 

En esta casuística se encuentra la Sección 4ª de la AP de Barcelona, en la Sentencia de 28-3-2008, rec. 163/2007. En el supuesto, conforme a la cláusula tercera del contrato: “El local objeto de este contrato será destinado única y exclusivamente a venta al menor de caramelos, bombones y sus derivados. En caso de desarrollarse en el local otra actividad, aunque sea afín a la antedicha, podrá el arrendador resolver el contrato...”. Pues bien, es lo cierto que se ha producido un verdadero cambio en los hechos que justifican la acción ejercitada; el actor habla de que parece que el local se utiliza como vivienda, añadiendo que la causa de resolución es el no uso o uso distinto del pactado, siendo asumida. En consecuencia, pues, nos encontramos ante una mutación consentida del objeto del proceso. Y centrándonos ya en ese objeto, ha quedado probado en esos autos que la demandada vivía en el local de autos, por lo que concurre la causa resolutoria por incumplimiento del destino pactado.

 

En el mismo sentido, por conversión del local a vivienda, encontramos la SAP de Valladolid, Secc. 1ª, de 29-11-2004; rec. 356/2004. En ésta, la Sala estima la causa resolutoria a pesar de que uno de los arrendadores tuviera su domicilio cercano al local arrendado y conociera el uso residencial a que destinaba el arrendatario el local. El destino de vivienda no se pactó en el arriendo y supone causa resolutoria.

 

Para este autor, en viviendas, no sólo es considerada como incumplimiento contractual del destino de vivienda, el ejercicio en ella de actividad mercantil o industrial; sino que también debe considerarse incumplimiento un uso impropio de la misma. Y ello por cuanto debe entenderse como incumplimiento contractual el uso de la vivienda de forma ruidosa y molesta.

 

Como ejemplo nos sirve, entre otras, la SAP Madrid, Sec. 19.ª, de 11-10-2007, Recurso 609/2007, que estima la causa resolutoria por actividades molestas del arrendatario consistentes en ruidos nocturnos, música alta, corrimiento de muebles, lanzamiento de colillas encendidas y tirado de basuras por el patio interior.

 

Finalmente, y como casuística anecdótica nos sirve la SAP de Madrid, Secc. 19, de 26-5-2006, Rec. 329/2006, que admite la causa resolutoria por ejercicio de prostitución en vivienda arrendada que se había contratado para vivienda habitual de la arrendataria.

 

En los locales de negocio, la presencia de productos inflamables y peligrosos sin las condiciones mínimas de seguridad, se ha considerado, asimismo, como causa resolutoria, en la SAP de Valencia, Secc. 7ª de 2-5-2008, rec. 87/2008.

 

3.- Del plazo pactado.

 

El término o plazo en el arriendo se predica como obligación de necesario cumplimiento. En caso de incumplimiento del plazo, el arrendatario debe indemnizar al arrendador.

 

Según doctrina jurisprudencial, en materia arrendaticia el abandono del contrato por la exclusiva decisión de la parte arrendataria, tratándose de presupuesto cierto por estar acreditado suficientemente, ocasiona, aparte de conculcar el artículo 1256, del Código Civil, que se acceda voluntariamente a la sanción económica "ex lege", cuyo carácter imperativo ha sido matizado por la jurisprudencia para evitar determinadas situaciones de enriquecimiento si al arrendador se le reconociera el derecho a la percepción de la totalidad de las rentas correspondientes al período incumplido del contrato anticipadamente resuelto a pesar de que el local no hubiese llegado a estar efectivamente desocupado durante la totalidad de dicho tiempo (SSTS 28 de febrero de 1995; 23 de mayo 2001 ).

 

La matización que considera el TS es la que proclama que el demandante tiene derecho a exigir al arrendatario el pago de las rentas del arrendamiento correspondientes a la anualidad pactada. Sin embargo, debe tenerse en cuenta la interpretación correctora de la doctrina jurisprudencial, antes expuesta, en el sentido de que la indemnización por el desistimiento del contrato ha de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda objeto del contrato, tras su desalojo por el arrendatario, permaneció desocupada, o el tiempo que se estime preciso para volver a arrendarla.

 

Supuesto interesante es el resuelto por la AP Barcelona, Sec. 13.ª, en Sentencia de 26-10-2007; Recurso 51/2007, en la que el desistimiento unilateral no es aceptado por el arrendador y la Sala considera que la indemnización por desistimiento, teniendo el arrendador las llaves a su disposición, solo alcanza hasta que se insta la resolución.

 

En el supuesto, el arrendador no aceptó la resolución propuesta por la demandada ni recupera la posesión de la vivienda, pues ante la comunicación de la arrendataria, el mismo actor ofrece la posibilidad, señalando fecha al efecto, de recuperar la posesión previa la constatación del estado del local, en presencia de la arrendataria, pero sin renunciar a las acciones derivadas del pazo de duración del contrato, con lo que, de haberse llevado a cabo, el actor hubiera recuperado la posesión en la fecha propuesta por la demandada; sin embargo, ésta, no solo no contesta a dicho requerimiento/carta, sino que pretende entregar las llaves en el domicilio del actor con anterioridad a la fecha que antes había indicado, sin posibilidad de constatar, en su presencia el estado del local, lo que no se acepta por el actor.

 

En consecuencia, para la Sala, el desistimiento no puede producir el efecto de extinguir el contrato, al no haber sido aceptado por el arrendador, y ante esa falta de aceptación, se limita la arrendataria a depositar notarialmente las llaves, a disposición del arrendador, en una Notaría (esa intervención notarial, en la entrega de las llaves, en la vivienda, en presencia de las partes, constatando el estado de aquella, hubiera evitado todos los problemas posteriores).

 

En cuanto a la indemnización por desistimiento. Para la Sala no puede acogerse la tesis de los demandados, de que el actor podía disponer de la vivienda, a partir de la entrega de las llaves o de su depósito notarial, hallándose la vivienda vacía, ni puede considerarse acreditado el "pacto" de sujeción condicional de la resolución al cambio de destino laboral, máxime cuando podía haberse concertado el contrato por un año, prorrogable a instancia exclusiva del arrendatario, hasta el plazo mínimo, para un total de cinco, y sin embargo se opta, voluntariamente, por pactar 5 años, duración que obligaba a ambas partes. Ahora bien, la indemnización solo puede alcanzar hasta que el arrendador insta la resolución (el 30.12.2005) teniendo las llaves a su disposición (ya las tenía, desde que fueron depositadas notarialmente, limtándose el arrendador, conociendo la desocupación de la vivienda, a una actitud absolutamente pasiva en vez de, constatando fehacientemente el estado de la vivienda, ponerla de nuevo en el mercado), con la presentación de la demanda (resolución ya "manifestada" por la demandada con el depósito de las llaves y el desalojo de la vivienda), no acreditándose, precisamente por ello, la existencia de otros perjuicios derivados del incumplimiento y que deban ser indemnizados.

 

 

4.- De los deberes de conservación.

 

El arrendatario arrienda un inmueble que se destina a vivienda o a local de negocio. Pues bien, a partir de la entrega de la posesión arrendaticia, los deberes de conservación del piso o local se transfieren al arrendatario, a quien incumbe la obligación del mantenimiento, reparación y conservación para devolverla en el estado que permita un nuevo arriendo.

 

La AP de Madrid, Secc. 10, en Sentencia de 22-11-2005, rec. 200/2005, considera actuación dolosa por parte del arrendatario que omite deberes de conservación y cuidado e impide la entrada de operarios para realizar las reparaciones. Dolo que habilita la causa resolutoria.

 

Recuerda e instaura la Sala que el inquilino o arrendatario, a tenor de lo preceptuado en los artº 1.563 y 1.564 del Código Civil, resulta responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, por ser el poseedor real de los bienes arrendados y quien debe de procurar su buena conservación, como igualmente se recogió en las cláusulas 4ª y 5ª del Contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, ya que debió de reparar en su caso los elementos que sufrieron desgaste o ponerlo en conocimiento del propietario según el artículo 21.3 de la LAU y 1.554 y 1.559 del C.Civil, permitiendo desde el momento de su aparición la reparación necesaria, para evitar que se agravasen las humedades que fueron extendiéndose a los pisos inferiores y se elevase en consecuencia la cuantía de su reparación.

 

Por todo ello, y al amparo de lo establecido en el artículo 1.124-2º del Código Civil y 1.556 del mismo cuerpo legal, se le estima la acción al actor solicitando resolución del contrato y el resarcimiento de los daños y perjuicios sufridos, al existir una actuación dolosa del demandado al omitir los deberes de cuidado y conservación de la cosa arrendada, e impedir en el momento oportuno y cuando fue requerido para ello, la entrada de los operarios en la vivienda que poseía a fin de realizar las reparaciones necesarias, para evitar que se filtraran los dos pisos inferiores, como finalmente ocurrió.

 

En el mismo sentido se pronuncia la SAP de Las Palmas, Sec. 4.ª, de 5-7-2001; Recurso 249/2001, en la que queda acreditado que el operario requerido por la compañía aseguradora del actor para realizar las obras de reparación, acudió a la vivienda del demandado hasta en cuatro ocasiones y que el demandado se negó a que pudiera efectuar las reparaciones en todas ellas pese a que previamente se había puesto en contacto con él quien le manifestó que podía ir. Tal actitud, a no dudar, constituye auténtica conducta dolosa por parte del arrendatario quien, pese a tener conciencia del resultado dañoso se comporta con indiferencia al mismo, impidiendo al arrendador la realización de un derecho-deber (realizar las reparaciones necesarias) legalmente reconocido, y posibilita la causa resolutoria.

 

 

5.- Incumplimiento de los deberes de restitución del inmueble en el estado en que se arrendó: las obras inconsentidas.

 

El arrendador entrega en arriendo un bien definido físicamente; los deberes de conservación no sólo alcanzan a impedir que el bien se deteriore sino que también imponen al arrendatario la imposibilidad de modificar los elementos arquitectónicos que definen el inmueble arrendado en el estado en que se arrendó.

 

Para la jurisprudencia, tomando como base el artº 27.2 de la LAU; el éxito de la acción resolutoria del contrato de arrendamiento por obras inconsentidas al amparo del citado precepto, exige que las ejecutadas modifiquen esencial y sensiblemente la configuración del inmueble arrendado, ya sea alterando sus elementos estructurales, o bien modificando su fábrica o reduciendo su superficie y volumen, debiéndose distinguir de aquellas realizaciones materiales que el arrendatario lleva a cabo y que constituyan reparación, sustitución o adaptación de aquellos elementos accesorios o accidentales, susceptibles de separarse del inmueble sin menoscabo de su construcción, las cuales no permiten la resolución contractual.

 

En el supuesto de la SAP Madrid, Sec. 18ª, de 5-3-2007, rec. 39/2007, no se estima la causa resolutoria por cuanto las obras efectuadas por el arrendatario consistieron en la sustitución de la carpintería de dos balcones por otras de aluminio blanco con persianas, de forma acorde y similar con otros muchos balcones de esa finca y de esa fachada según las fotografías aportadas por el demandante, carpintería que si no es del gusto del arrendador podrá sustituir cuando se resuelva el contrato puesto que se trata de meros elementos accidentales susceptibles de separación y que no menoscaban la construcción ni tan siquiera la estética de la fachada.

 

La SAP de Córdoba, Secc. 3ª de 5-5-2006, Recurso 116/2006, en cambio, estima la causa resolutoria por la realización por el arrendatario de obras que excedieron de las permitidas por escrito por parte del arrendador en el mismo contrato de arriendo.

 

Para la Sala, la indiscutible diferencia de lo reflejado en la estipulación contractual séptima (autorización de las obras) y la ineluctable realidad que resulta de la licencia de obras, concluye que las obras realizadas por la arrendataria (conversión de los tres salones de la planta primera en habitaciones de 20 o 30 metros cuadrados), exceden de las obras de reparación, conservación y mejora necesarias para el acondicionamiento del restaurante que estaba habilitado en el inmueble arrendado. Por todo ello, es decir por el restrictivo alcance contractual, y a resultas de lo preceptuado en el art. 23 de la Ley 29/94, se estima, en ese caso, la resolución del contrato de arrendamiento.

 

Sobre las obras inconsentidas se pronuncia el TS en Sentencia de 31 de mayo de 2010. En ésta el Alto Tribunal entiende que no procede la resolución contractual por cuanto el arrendatario estaba autorizado expresamente por contrato, a la realización de las obras que había llevado a cabo.

 

 

6.- La obligación del pago de la renta fijada.

 

La falta de pago, constituye la causa más frecuente de resolución contractual. Instada la demanda, el arrendatario puede pagar las rentas adeudadas y las que vayan venciendo hasta la fecha del juicio, y, con ello, enervar la acción resolutoria instada. Enervada en una ocasión el desahucio instado, el arrendatario ya no podrá enervar nuevamente la acción, por lo que presentada nuevamente una demanda de desahucio por falta de pago se producirá inexorablemente la acción resolutoria aunque pague el arrendatario. Pago que sólo evitará la ejecución de sentencia dineraria de reclamación de rentas que se puede acumular a la demanda de desahucio.

 

Ahora bien, el retraso en el pago de las rentas supone asimismo un grave incumplimiento contractual y permite la resolución contractual.

 

La Audiencia Provincial de Baleares, en sus sentencias de 15 de enero de 1998 (Sección 5ª), 14 de octubre de 1999 (Sección 3ª), 16 de noviembre de 2000 (Sección 3ª) 13 de junio de 2001 (Sección 5ª) y 14 de mayo de 2002 (Sección 5ª), ha venido entendiendo que el pago de la renta verificado fuera del plazo contractualmente fijado y después de presentada la demanda no excluye la aplicabilidad de la causa de resolución prevista en el artículo 27. 2. a) y 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y ello por las siguientes razones:

 

a) Una vez que se ha producido el impago en el plazo estipulado, el arrendatario se halla incurso en incumplimiento, sin que la ley distinga entre el incumplimiento y el mero retraso en el pago de la renta, categoría esta última que no aparece recogida en la legislación especial arrendaticia, ni en el Código Civil en el que, al contrario, conceptualmente, se considera el retraso, esto es, la mora, como un supuesto de incumplimiento (artículo 1.101).

 

b) El momento del cumplimiento es esencial en los contratos de arrendamiento en los que el precio es la contraprestación a la cesión del uso, de manera que cuando no se paga la renta estipulada, el arrendatario está disfrutando de la cosa arrendada sin contraprestación, produciéndose automáticamente una situación de desequilibrio. Al no abonar la renta en el plazo estipulado, el arrendatario impone una situación de hecho al arrendador a quien no se puede privar de su derecho a reaccionar inmediatamente a través de la interposición de la correspondiente demanda resolutoria.

 

c) La asimilación del retraso en el pago de la renta al incumplimiento contractual es una exigencia del principio de que los contratos son ley entre las partes, proclamado en los artículos 1089, 1091 y 1258 del Código Civil y del de seguridad jurídica, recogido en el artículo 9 de la Constitución Española. En efecto, de admitirse que el retraso no es incumplimiento se entraría en un terreno de peligroso relativismo y de casuismo inaceptable en el que sería preciso determinar cuantos días de dilación se consideran mero retraso y a partir de qué número de días el retraso pasaría a ser verdadero incumplimiento.

 

d) En realidad, cuando se alega que el mero retraso no es incumplimiento se está aduciendo la existencia de una novación modificativa o impropia del pacto relativo a las rentas, que exige la indubitada constancia de un "animus novandi", la cual no puede entenderse producida por la mera tolerancia en el cobro de una o algunas mensualidades de renta.

 

Interesantísima conclusión y asentamiento de doctrina jurisprudencial por parte de la AP de Baleares.

 

La obligación del pago de las rentas es ineludible y no se acepta jurisprudencialmente el impago de rentas como respuesta al incumplimiento por el arrendador de su obligación de los deberes de conservación de la vivienda arrendada. Ambas obligaciones son independientes, y el incumplimiento del arrendador no habilita el del arrendatario.

 

Esta conclusión es la que se instaura, entre otras, en la SAP de Málaga, Secc. 4ª, de 11-4-2007, rec. 975/2006. Como bien dice la sentencia, el incumplimiento por parte de la arrendadora de la mencionada obligación no le confiere a la arrendataria más derecho que el reconocido en el artículo 27.3 de la LAU, o sea, resolver el contrato por la no realización de la reparaciones a que se refiere el artículo 21 de la LAU, pero no le inviste, por este solo hecho, en la facultad de dejar de abonar las rentas a su antojo o aminorarlas, constituyéndose en Juez y parte de una relación jurídica controvertida. Ello no obstante, el artículo 21 de la LAU permite al arrendatario realizar las reparaciones más urgentes, comunicándoselo al arrendador.

 

 

7.- Otros incumplimientos.

 

La casuística jurisprudencial ha considerado como causa resolutoria el incumplimiento de obligaciones contractuales que se han considerado como esenciales en la relación arrendaticia.

 

Así, la SAP de Madrid, Secc. 13ª, de 8-11-2007, rec. 420/2007, considera causa resolutoria el incumplimiento por parte del arrendatario de la aportación de aval para el aseguramiento del pago de las rentas, al considerarse ésta obligación como condición indispensable en la formalización del contrato.

 

Nuevamente, incumplimiento esencial y grave es considerado por la AP de Las Palmas, Secc. 3ª, en su sentencia de 29-12-2003, rec. 591/2003, relativa a incumplimiento de las normas para la explotación de local dentro de parque acuático.

 

 

 

 

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Joaquim Marti

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