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2016

LA TENENCIA DE OTRA VIVIENDA POR PARTE DEL ARRENDATARIO (PRORROGA FORZOSA)

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POR JOAQUIM MARTI MARTI
Abogado.
Profesor en cursos de formación. Autor de diversas publicaciones.


I.- INTRODUCCIÓN.

El artº 62 del TR de la LAU de 1964, establece como causas de resolución, cuando el “inquilino” ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades (causa 4ª) y cuando el “inquilino”, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la demanda, hubiese tenido a su disposición, una vivienda desocupada (causa 5ª).

El precepto indica claramente que la “otra vivienda” la tenga a su disposición el “inquilino” del contrato de arrendamiento de prórroga forzosa.


Esta causa resolutoria concurre, en estos casos, cuando el “inquilino” titular de un contrato de arrendamiento de prórroga forzosa, arrienda o es propietario, o lo ha sido, de otra vivienda en el mismo municipio.

Ahora bien, la pregunta, cuya respuesta podremos dar en este artículo, es si la tenencia de la “otra vivienda” no sometida a la prórroga forzosa, a través de la interposición de una sociedad mercantil, sirve para burlar las citadas causas resolutorias. En definitiva, si se burla el artº 62 TR LAU mediante la interposición de una sociedad mercantil, creada por el propio arrendatario, que arrienda o adquiere una segunda vivienda, manteniendo el carácter de arrendatario (persona física) de la vivienda sometida a la prórroga forzosa.

II.- DOCTRINA DE LA SENTENCIA DEL TS DE 4 DE MAYO DE 2016: EL “LEVANTAMIENTO DEL VELO” DE LAS SOCIEDADES MERCANTILES.

El supuesto objeto de este artículo y que es origen de la Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 2016 (nº 289) radica en que la “otra” vivienda, fue adquirida por una sociedad mercantil “FINQUES ….., S.L.” en la que el “inquilino” ostentaba, junto con su esposa, el 100% del capital social.

El arrendatario, titular de un contrato de arrendamiento de vivienda concertado en mayo de 1969, y por ende, sometido a prórroga forzosa, había adquirido en 2006,   otra vivienda en la misma población, si bien a través de una sociedad mercantil “FINQUES…., S.L.”. El arrendatario, junto con su esposa, eran titulares del 100% del capital social y fue Administrador de la misma hasta que su hija le relevó del cargo.

Otro hecho determinante, a nuestro entender, era que la vivienda adquirida por la sociedad mercantil no desempeñaba las funciones de despacho profesional o centro de trabajo.

Ello se acreditó con la prueba de detectives, que certificó que dicha vivienda no tenía fines profesionales o mercantiles y que la sociedad mercantil tenía su centro de trabajo en otra sede, incluso fuera del municipio de la vivienda adquirida.

Para la propiedad, y para el Letrado que suscribe este artículo, el cumplimiento de la causa resolutoria quinta del artº 62, esto es, “la libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, de una vivienda desocupada y apta para satisfacer sus necesidades y de características análogas a la arrendada”, se daba en la situación del proceso. La vivienda adquirida por la sociedad mercantil era de características análogas (casi idénticas) a la vivienda arrendada bajo la prórroga forzosa y podía satisfacer, completamente, las necesidades del arrendatario y su esposa.

Cabe recordar aquí, que la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que no puede favorecerse con el beneficio de la prórroga forzosa a quienes, con demostración innegable de falta de necesidad, e incumplimiento de la obligación de uso establecido en el artº 1555 del Código Civil, dejan de servirse en la vivienda arrendada para la finalidad que conforme a su naturaleza le es propia. En consecuencia, para el TS el beneficio de la prórroga forzosa no se puede conceder a aquellos inquilinos que disponen de una vivienda, de características análogas a la arrendada y apta para satisfacer sus necesidades, pues en tales circunstancias, la continuidad forzosa del arriendo ya no responde a una necesidad del arrendatario, (que puede satisfacer con su propia vivienda), sino a mera conveniencia o comodidad, la cual no constituye motivo suficiente para forzar al arrendador a la continuidad de un contrato vencido y que voluntariamente no desea renovar.

Interpuesta  demanda resolutoria, el fundamento de la misma radicó en la aplicación de la doctrina del “levantamiento del velo” en las sociedades mercantiles. En definitiva, la interposición de sociedades mercantiles no puede dejar sin efecto las causas de resolución del TR de la LAU de 1964, como no puede servir de “fraude a la Ley” en ningún otro ámbito del Derecho.

Pues bien, a pesar de la prueba practicada, acreditando la identidad de las dos viviendas, la aplicación del “levantamiento del velo” y la innegable titularidad de la vivienda adquirida por parte del arrendatario y su esposa, que tenían a su disposición otra vivienda en la misma localidad, desocupada y a su completa disposición, la Sentencia de primera instancia desestima la demanda y la causa resolutoria por entender que el precepto (artº 62 TR LAU) debe limitarse al “arrendatario” y no puede entenderse extensivamente al supuesto enjuiciado; no pudiendo aplicarse la doctrina del “levantamiento del velo”, por no justificarse un elemento defraudatorio en la constitución de la sociedad mercantil.

Interpuesto recurso de apelación, la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, en su Sentencia de 4 de noviembre de 2013, nº 513, estima el recurso de apelación, revocando la Sentencia de instancia y estimando la causa de resolución prevista en la causa 5ª del artº 62 TR LAU.

Para la Sección 4ª, debe aplicarse la doctrina del “levantamiento del velo” de las personas jurídicas, instaurado, entre otras, en la STS de 7 de junio de 2.011. Para la citada Sala “conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta….entendemos que no es preciso un elemento defraudatorio para la operatividad de la doctrina del levantamiento del velo, como concluye el Juzgador de instancia, sino que basta con verificar si con la figura de la sociedad se crea una apariencia con la que se consigue eludir la aplicación de la norma…”

Aplicando dicha doctrina jurisprudencial a los hechos del supuesto de esos autos, para la Sala es evidente que la interposición de la sociedad mercantil no debe eludir los efectos de la causa de denegación de la prórroga forzosa del artº 62.5 LAU 1.964.

Ante esta situación, la propia Sección 4ª reitera la doctrina jurisprudencial del TS en relación a la especial regulación de la prórroga forzosa y sus efectos: “….la institución de la prórroga forzosa que concede el TR LAU se funda en la carencia por el inquilino de una vivienda propia y la situación de inferioridad en que por ello se encuentra ante el propietario, compensando así la desigualdad que se produce. Cuanto ésta desaparece, carece de justificación que se proteja la permanencia del inquilino en la vivienda ajena arrendada, lo que acontece en el momento en que pasa a disponer de una propia de análogas características que aquélla y se restaura la igualdad en la posición de los contratantes….”

Ante tales pronunciamientos, el arrendatario interpone Recurso de Casación y recurso extraordinario por infracción procesal, siendo admitidos a trámite por el Tribunal Supremo, quien resuelve dichos recursos en la Sentencia de 4 de mayo de 2016.

El Tribunal Supremo reitera la aplicación, al supuesto de hecho, de la doctrina del levantamiento del velo de la persona jurídica, “cuando ésta se constituye para una finalidad, no tanto fraudulenta, sino en general para evitar la aplicación de una norma que le puede perjudicar. Así, es lícito la compra de una vivienda por una persona jurídica; no es lícito que la función de ésta sea evitar la aplicación de una causa de resolución del arrendamiento.”
El TS aplica esta doctrina para evitar que se utilice la persona jurídica «como un medio o instrumento defraudatorio, o con un fin fraudulento» (sentencia de 29 octubre 2007), lo que «se conecta con la doctrina del abuso del derecho en el sentido de que no es admisible jurídicamente, al objeto de evitar el abuso de la pura fórmula jurídica» (sentencia de 30 octubre 2007) y «puede ser esgrimido por el tercero frente a quienes pretenden aprovechar una personalidad jurídica formalmente diferenciada para obtener consecuencias antijurídicas» (sentencia de 17 julio 2014).

Para el Alto Tribunal, toda la doctrina expuesta no favorece a la parte recurrente, sino a los arrendadores y da lugar a que se desestime el recurso interpuesto.

Finalmente, el TS establece que, ciertamente, como establecía el recurrente en su recurso, “la interpretación de las causas de resolución es restrictiva y numerus clausus,  en el sentido de que ciertas normas, como la presente son de interpretación restrictiva, pero lo cierto es que en todo caso la interpretación debe buscar el verdadero sentido de la ley y tan sólo si éste es dudoso puede prevalecer una interpretación restrictiva (o extensiva, en su caso)”; no siendo el caso del supuesto de autos, donde se han aplicado las normas de forma clara.

III.- CONCLUSIÓN.

A pesar de la dicción del precepto, que utiliza el término “inquilino”, no pueden burlarse las causas resolutorias de la LAU de 1964, mediante la interposición de sociedades mercantiles, y cabe extender esta jurisprudencia a la interposición de otras fórmulas, ya que lo relevante es demostrar que el “inquilino” tiene a su disposición “otra vivienda de características análogas”, no siendo la titularidad registral de la otra vivienda la única determinante para concluir dicha disposición.

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Joaquim Marti

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