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October

2013

LA RESPONSABILIDAD CIVIL DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS EN EL EJERCICIO DE SU PROFESIÓN

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Por Joaquim Martí Martí.

La reclamación por error profesional es una situación consolidada en lo que se refiere a los colectivos de médicos, arquitectos, y arquitectos técnicos. Lamentablemente, a estos colectivos se han añadido, en los últimos años, los Abogados, cuyas reclamaciones por errores profesionales se han incrementado en número y en cuantías. En este artículo estudiaremos si el colectivo de los Administradores de fincas debe considerar, o no, que el ejercicio de su actividad profesional está afectado por las mismas exigencias que el resto de colectivos y si, en consecuencia, sus errores pueden sufrir las mismas consecuencias y reclamaciones. Y ello por cuanto, la sociedad cada vez reclama más, y ha asumido un principio por el cual la contratación de un profesional obliga a éste a prestar en el servicio un nivel de exigencia muy superior al de podría darse en un buen padre de familia.


I.- La “Lex artis” en el cumplimiento del encargo de servicios jurídicos.

En el estudio de la responsabilidad civil del error del Abogado, surge un concepto básico para entender la responsabilidad profesional de éste colectivo: la “lex artis”.
Es decir, ¿Cuál es el nivel de exigencia en la prestación del encargo profesional de servicios jurídicos?.
Si el nivel de exigencia en el cumplimiento del encargo por parte de un Abogado es un nivel básico, entonces la prestación del servicio encargado por el cliente se puede cumplir con un resultado siempre que éste respete unos niveles mínimos de profesionalidad y diligencia. En definitiva, si al Abogado le basta con cumplir el encargo de servicios jurídicos con una diligencia propia de un buen padre de familia o de un ordenado comerciante, el error profesional estará más lejos, y, en consecuencia, la reclamación civil por error profesional será más difícil y estará más limitada.
Por el contrario, si el cumplimiento del encargo por parte del cliente, debe prestarse con un nivel de exigencia alto, en base al rigor del estudio del supuesto de hecho, de la jurisprudencia, del trámite legal, y todo ello dentro de los plazos legales, al Abogado no le bastará cualquier cumplimiento. En este caso, sólo la aplicación del rigor, la profesionalidad, el estudio, la experiencia profesional, etc, bastarán para cumplir el encargo de forma procedente. Entonces, el error profesional estará más próximo, como así la reclamación por error profesional por parte del cliente.
Pues bien, a lo que se obliga el Abogado en el contrato de “arrendamiento de servicios jurídicos” es a una “obligación de medios”, pero de los “mejores medios” para la obtención del resultado inicialmente proyectado.
Esa “obligación de los mejores medios” debe prestarse con unos niveles de calidad y pureza propios de la profesión en la que se ejercita. A estos niveles de profesionalidad en la prestación de servicios, la jurisprudencia los denomina “lex artis”.
En el ejercicio de la profesión de Abogado, en sintonía con la “lex artis”, se exige a éste el deber de cumplir con las leyes procesales y el deber de información adecuada al cliente. Se requieren las oportunas explicaciones para que la persona lega en el conocimiento de la ciencia del derecho, sepa en caso de pendencia litigiosa del asunto, su estado, incidencias, posibilidad de recurrir las decisiones judiciales, juicio de prosperabilidad de las pretensiones, gastos a devengar; etc.
Este deber de información, como propio en esa relación arrendaticia de servicios, es de mayor exigencia en la diligencia del Abogado, como así ha fijado el Tribunal Supremo en las sentencias de 26 Dic. 1996, 25 Mar. 1998 y 14 de Mayo de 1999. En términos de esta última se dice: «Un abogado para cumplir con los requisitos de la diligencia especial hacia sus clientes debe cerciorarse que sus clientes están perfectamente informados cada vez que los avatares procesales abren una nueva etapa esencial para sus intereses, de lo que ello implica o a lo que los mismos puede afectar.»
La evacuación del plazo, dentro del mismo, por el escrito, demanda o recurso, es una exigencia de la “lex artis”; pero también lo es su evacuación con la adecuada relación fáctica y, a resultas de la misma, con la fundamentación legal adecuada y en base a la interpretación de la misma por parte de la jurisprudencia. De tal modo que la evacuación del plazo con un escrito o recurso sin tales parámetros, equivale a la no presentación del mismo.
El propio Estatuto General de la Abogacía viene a referirse a la “lex artis” en los artº 1 y 42 cuando se refiere a “las exigencias técnicas, deontológicas y éticas adecuadas a la tutela jurídica del asunto”.
En la designación de ese “mejor medio procesal”, evidentemente se incluye el de la elección de la acción acorde con la pretensión del cliente; en definitiva, que la demanda planteada “pueda llegar a ser estimada”. En caso contrario, y para el supuesto en que la demanda planteada sea impropia frente a la pretensión del cliente, nos encontraríamos ante un supuesto de quebrantamiento de la “lex artis” en la prestación del encargo profesional por parte del Abogado.
Toda esta doctrina se manifiesta en las Sentencias del Tribunal Supremo de 4 de junio y 12 de diciembre de 2003, 24 de febrero ,28 de abril y 14 de diciembre de 2005, 23 de marzo 2007 y 15 de febrero de 2008.
 Ya en sede de la responsabilidad civil del Abogado, todo lo que suponga un apartamiento de las circunstancias que integran esa obligación o infracción de esos deberes, y partiendo de que se está en la esfera de una responsabilidad subjetiva de corte contractual, conllevará para el Abogado la obligación de indemnizar los daños y perjuicios derivados de la omisión de la diligencia debida en la prestación de sus servicios profesionales, atendidas las reglas técnicas de su especialidad comúnmente admitidas y las particulares circunstancias del caso.
Una vez acreditado el nexo causal entre la conducta del letrado y la realidad del daño, emergerá la responsabilidad de aquél y su obligación de repararlo. Por lo general, ese daño no siempre equivale a la no obtención del resultado de la pretensión confiada o reclamación judicial. Este evento de futuro que, por su devenir aleatorio, dependerá, al margen de una diligente conducta del profesional, del acierto en la correspondencia del objetivo o respuesta judicial estimatoria. En otras palabras, la estimación de la pretensión sólo provendrá de la exclusiva e intransferible integración de la convicción del juzgador.
Una síntesis jurisprudencial de lo que engloba el daño causado se encuentra, entre otras, en la STS 11 Nov 1997: “ha de tenerse en cuenta que los daños y perjuicios, a cuya indemnización obliga todo incumplimiento contractual culpable, son no solamente los materiales o económicos, en su doble modalidad de daño emergente y lucro cesante (artículo 1106 del Código Civil), sino también los daños morales que directamente se deriven de aquél, siempre que unos u otros (o los dos), aparezcan debidamente probados”.
La jurisprudencia entiende que el Abogado asegura los medios, no el resultado, que, normalmente provendrá del órgano judicial. Es por ello que el error profesional no hace perder el resultado sino “la oportunidad de llegar a él”.
Y es precisamente la "pérdida indebida de la oportunidad procesal" como lo denomina nuestro Alto Tribunal (sentencias de 25 de junio de 1998, 14 de mayo de 1999, 8 de febrero de 2000, 30 de diciembre de 2002, 8 de abril de 2003, 29 de mayo de 2003 y 12 de diciembre de 2003), que no la pérdida del asunto en sí, la generadora de un perjuicio para el justiciable, y por lo que debe ser resarcido.


II.- El nivel del cumplimiento del encargo en el contrato de servicios del Administrador de fincas.

La misma pregunta sobre la profesionalidad del encargo, debería dirigirse a la actuación del Administrador de fincas.
Si su intervención en el asesoramiento de la Comunidad de propietarios, del Presidente, o del arrendador, o su intervención en la administración de sus cuentas, obligaciones y deberes, pueden cumplirse con la aplicación de un mínimo en el nivel de profesionalidad y diligencia, entonces quedará lejos la posibilidad del error y de la reclamación de la responsabilidad civil en el ejercicio de su función.
Por el contrario, si las funciones propias del Administrador deben cumplirse en base a una “lex artis” caracterizada por unos parámetros de comportamiento profesionales, diligentes y propios de un arrendamiento de servicios profesionales, entonces el error se predica cuando la conducta del Administrador de fincas es distinta de la que sería propia del nivel de exigencia quasi perfecto.
En primer lugar, para adentrarnos en el error profesional, deberíamos recordar aquí las funciones del Administrador de fincas, que son las recogidas en el artº 20 de la LPH.
Establece el citado artículo un listado orientativo de las mismas.
a)    Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
En definitiva, se trata de estar pendiente de la finca. Conocer si se debe efectuar algún tipo de reparación o actuación de mantenimiento. En este sentido, cabe advertir que tienen que ser los propietarios y/o ocupantes de los pisos y locales los que avisen y adviertan al Administrador de una deficiencia estructural.
Además, si es advertido de la necesidad de una actuación distinta a la del mero mantenimiento, es el que se encarga de solicitar el presupuesto de esa actuación, o bien solicitar varios presupuestos a varios industriales, para que sea la Junta de propietarios la que decida la adjudicación.

b)    Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
En consonancia con lo expuesto anteriormente, si el Administrador es advertido de la necesidad de una actuación, debe prever la misma y su coste, para someterlo a la aprobación en Junta.
Para ello, el Administrador elabora un presupuesto gastos, para cada ejercicio, de la Comunidad de propietarios. En este presupuesto pueden diferenciarse los “gastos ordinarios” de los “extraordinarios”.

c)    Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.
En este sentido se pronuncia la Sentencia de la AP de Pontevedra de 1 de febrero de 2007, que intenta diferenciar actuaciones ordinarias y urgentes o necesarias. Para esa Audiencia, el Administrador puede y debe acometer unilateralmente tanto aquellas actuaciones y medidas que exijan la gestión y administración ordinaria de la Comunidad (cambiar una bombilla, reponer o revisar los aparatos extintores, reparar una cerradura estropeada, garantizar la revisión periódica del ascensor y el funcionamiento correcto de los servicios, etc); como aquellas que, yendo más allá de la mera conservación y mantenimiento reúnen 3 notas:
-    Tienen carácter urgente. Lo que se identifica con la necesidad perentoria de resolver una situación que entraña peligro para las personas o las cosas.
-    No resultan desproporcionadas en relación con el contenido y límites del mandato en virtud del cual actúan.
-    No infringen instrucciones expresas de la Comunidad.

d)    Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
En este caso, con total cobertura y tranquilidad. La Comunidad acuerda una actuación y el Administrador la encarga, y abona su coste. El Administrador debe ser prudente y realizar los pagos a medida que el industrial realiza el trabajo, pactando incluso una retención con el industrial hasta la comprobación de la idoneidad del trabajo.
A estos efectos, cobrará a los propietarios las cuotas comunitarias precisas para estos encargos, ya sean cuotas ordinarias o derramas puntuales y extraordinarias.
Cabe advertir que el Administrador está sujeto a las instrucciones del Presidente, no obstante, no depende de éste sino de la Junta de propietarios. Es decir, el Presidente no puede encomendar al Administrador una actuación que no fue aprobada en Junta. Ahora bien, si la actuación fue aprobada en Junta, puede el Presidente concretar los detalles y notificárselos al Administrador.

e)    Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.
El Administrador levanta Acta de las Juntas. Certifica los acuerdos y el estado de deuda de cada propietario.
Es importante su función en la Certificación de las deudas de los propietarios (artº 9.1.e de la LPH) en la emisión de este documento que es necesario en la transmisión de los pisos y locales de toda Comunidad. La LPH introdujo un eficiente sistema de control en las ventas de pisos y locales, al exigir que el Notario protocolice una Certificación expedida por el Secretario-Administrador, con el visto bueno del Presidente, comprensivo de que el piso o local objeto de transmisión se encuentra al corriente en el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias. En dicho Certificado, el Administrador puede dar información sobre las inminentes derramas a girar por parte de esa Comunidad para así advertir de ello al comprador.

f)    Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Entre éstas, y según admite la jurisprudencia, puede estar la de facultar al Administrador para que, por delegación de la Junta, presente reclamación judicial de cuotas comunitarias a un propietario moroso.
Puede el Secretario quedar habilitado para la reclamación de la morosidad de la Comunidad de Propietarios, y así lo ha entendido la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 1ª de 5 de octubre de 2010.
Se considera, además, que el del Administrador es el domicilio de notificaciones para actos de la Comunidad. Así, la Comunidad puede ser emplazada judicialmente en el domicilio del Administrador, y las comunicaciones fehacientes tales como impugnaciones de Actas, peticiones de convocatorias, etc; pueden dirigirse al domicilio del Administrador entendiéndose con ello practicadas las comunicaciones.

Pues bien, tal y como veremos, la jurisprudencia se encarga de proclamar que la responsabilidad civil del Administrador de fincas no es distinta de la de cualquier profesional en su relación de arrendamiento de servicios con los clientes.
Así, como aclara la jurisprudencia del TS, el reproche culpabilístico es obvio que ha de referirse a un comportamiento no conforme a los cánones o estándares de conducta establecidos, y citados en las sentencias de 6 de marzo , 17 de julio y 10 de octubre de 2007 , como integrantes de los Principios de Derecho Europeo de la Responsabilidad Civil, y que vienen referidos a unos patrones de conducta exigibles a todos (persona razonable), en función de la naturaleza y valor del interés protegido de que se trate, de la peligrosidad de la actividad, de la previsibilidad del daño, de la pericia exigible a la persona que la lleva a cabo, de la relación de proximidad o de la especial confianza de las personas implicadas y la disponibilidad y coste de las medidas de precaución y de los métodos alternativos.
Tales criterios, señala la sentencia del TS de 17 de julio de 2007 , pueden tomarse como referencia para integrar la lacónica formulación del artº 1902 CC y completar el valor integrador generalmente aceptado de otros preceptos del propio Código encuadrados en el capítulo relativo a la naturaleza y efectos de las obligaciones, como el art. 1104 cuando alude tanto a la "diligencia que exija la naturaleza de la obligación y corresponda a las circunstancias de las personas, del tiempo y del lugar" como a "la que correspondería a un buen padre de familia" para, así, configurar un modelo de conducta diligente válido para la mayoría de los casos.
Pues bien, trasladando dicha doctrina general al supuesto de la actividad de los Administradores de fincas, se hace necesario precisar como declara la SAP de Valencia, Secc. 6ª de 10-7-09, que la posible responsabilidad civil del Administrador, efectivamente no deriva de una obligación de resultado, sino de un deber de ordenada gestión, de una correcta llevanza de la contabilidad comunitaria, y de la adopción de las debidas cautelas en el ejercicio de sus funciones y de la debida diligencia para evitar cualquier daño a la Comunidad.
En este sentido, la SAP Badajoz, Secc. 2ª de 24-10-03 mantiene que la relación contractual que liga al Administrador con la Comunidad de Propietarios, es la propia de un mandato "sui generis" de los arts. 1709 y stes. del CC , su deber primario deberá consistir en llevar a cabo la gestión encomendada, esto es, prestar los servicios o realizar las operaciones que se le han encargado; ahora bien, si se produce, por su parte, algún tipo de infracción en el acometimiento de sus obligaciones por cumplimiento defectuoso o incorrecto, se puede hablar de una responsabilidad dimanante de una actuación inadecuada e impropia en orden a la ejecución de lo encomendado, lo que haría merecedor al agente del reproche culpabilístico que del mismo se deriva, generándose una responsabilidad por daños, emanada de la probada existencia y realidad de unos determinados perjuicios.
Al respecto, se pueden diferenciar dos tipos de responsabilidad, en primer lugar, la derivada del incumplimiento total de los deberes de gestión. A este supuesto de responsabilidad por inejecución de funciones alude el artº 1718 CC y, en segundo término, existirá responsabilidad por el cumplimiento defectuoso o incorrecto de sus obligaciones antes referido, que se produciría en aquellos casos en los que el Administrador realiza una actividad, pero no la desarrolla con coincidencia plena con la función que le había sido encomendada, o con la que, según la naturaleza del caso, debía razonablemente esperarse.
Es decir, el Administrador no responde objetivamente por el daño causado, lo exigible es una actuación diligente y adecuada en función de cada caso concreto (art 1104 CC), y de la información que le sea suministrada por la Comunidad y por sus vecinos. Es sustancialmente un deber de actividad y de diligencia en la gestión de la actividad profesional.
En relación con las obligaciones de éstos, conviene poner de manifiesto, como resaltan las SSAP de Valencia de 7-4-08 y 4-4-11, que es un colaborador activo de la comunidad de propietarios, de cuyos órgano de gobierno forma parte (art.13 LPH), al que en atención a sus especiales conocimientos y formación, se le atribuyen distintas competencias funciones concretas de gestión y gobierno de la Comunidad de propietarios, entendiéndose dicha relación como un mandato sui generis, donde es fundamental el carácter "intuitu personae", donde prima la confianza que inspiran las cualidades de la persona con la que se contrata.
Para esta jurisprudencia, surge como consecuencia directa de su condición de profesional cualificado, el deber de ejecutar sus competencias y cumplir sus obligaciones con una específica prudencia, diligencia y atención, y si faltare en su gestión el cumplimiento de estas obligaciones y actuación conforme a los deberes de previsibilidad y evitabilidad del daño en los intereses de la Comunidad, nace la responsabilidad civil y profesional del Administrador de fincas.
Para la jurisprudencia, es evidente que esta responsabilidad, será más intensa en los supuestos en que se trata de un Administrador profesional contratado por la Comunidad, y, por lo tanto, con una especial y propia capacitación, que en el supuesto de que la gestión comunitaria sea desarrollada, como permite el art. 13.6 LPH, por un comunero.
En este mismo sentido, la SAP de Asturias, Secc. 7.ª, de 7 de abril de 2008 (RA núm. 598/2006; ROJ: SAP O 724/2008) tiene declarado que el Administrador de fincas es un colaborador activo de la comunidad de propietarios, de cuyos órgano de gobierno forma parte ( art.13 LPH ). Surgiendo como consecuencia directa de su condición de profesional cualificado el deber de ejecutar sus competencias y cumplir sus obligaciones con una específica prudencia, diligencia y atención, y si faltare en su gestión el cumplimiento de estas obligaciones y actuación conforme a los deberes de previsibilidad y evitabilidad del daño en los intereses de la Comunidad, nace la responsabilidad civil y profesional del Administrador de fincas. Responsabilidad que será más intensa en el caso de un Administrador profesional.
En la SAP Asturias, Secc. 4ª , sentencia de 14-5-04, se proclama que el Administrador profesional es algo más que un simple contable, recaudador y pagador, protector de los intereses sometidos a su custodia. Es un auténtico profesional de la administración inmobiliaria, con la experiencia práctica que se requiere para ello, al estar al día y al tanto de cuestiones diversas y complejas y con sujeción a un código moral, garantizado por un Colegio Profesional, precisamente porque su actuación se basa en la confianza. No pudiendo darse el mismo trato al miembro de la Comunidad que desempeña este cargo, careciendo de conocimientos jurídicos, que al profesional que debe ser pleno conocedor de la normativa y tiene que asesorar al presidente de la comunidad y demás comuneros. Podría argumentarse que no es facultad del Administrador convocar las Juntas ni decidir el orden del día, ya que el art. 19 LPH atribuye esta facultad al Presidente, pero lo cierto es que en el modo normal del funcionamiento de las comunidades cuando están asistidas de un Administrador profesional, es éste quien asesora, y en muchas ocasiones decide, cuales son los contenidos de la reunión; debiendo advertir, en todo caso, al Presidente cuales deben ser los asuntos a tratar en la Junta y qué problemas existen en la comunidad a fin de que ésta pueda decidir convenientemente.
En el mismo sentido se pronuncia la SAP de Madrid, Sección 10ª, de 15 de febrero de 2013.
Para la Sentencia de la AP de Jaén, Secc. 2ª, de 19 de abril de 2012, la diligencia que es exigible a un Administrador de fincas no es la de normal, del "padre de familia", esto es, la que debiera adoptar un hombre medio atendiendo a las circunstancias personales, de tiempo y lugar concurrentes, pues tratándose de un profesional, de Administrador de fincas, al mismo le será exigida una muy superior diligencia o cuidado acorde con sus conocimientos, formación, cualificación profesional y experiencia por las que realmente fue contratado.
Misma conclusión a la que llegan las Sentencias de la AP de Málaga, Secc. 5ª, de 8 de enero de 2001 y AP de Huelva, Secc. 1ª, de 31 de marzo de 2005.
Para ésta última, no cabe duda de que en estos casos se trata de un arrendamiento de servicios como se configura en el artº 1.544 del CC, en el sentido de que el Administrador de fincas se obliga a prestar sus servicios profesionales a cambio de un precio.


III.- El estudio de la casuística jurisprudencial.

El estudio de la casuística jurisprudencial nos concreta el nivel de exigencia y el reproche que los Tribunales han dado a conductas de Administradores de fincas que han sido consideradas erróneas y causantes de responsabilidad civil profesional.
En la Sentencia de la AP de Málaga, Secc. 5ª, de 8 de enero de 2001, (rec. 1170/1998); el Administrador de la Comunidad no abonó en plazo el importe de la prima de seguro concertado con la aseguradora, por lo que la misma quedó sin efecto por el transcurso de los treinta días siguientes a su vencimiento. A resultas de ello, la póliza no cubrió los daños que tenía que cu  brir.
El Administrador manifestó que el impago de la póliza se debió a un pacto verbal con el Presidente, lo que fue negado por éste.
Esa Sala considera negligente la conducta del Administrador de fincas, que, en definitiva, supuso que la Comunidad se quedara sin seguro comunitario.
En la Sentencia de la AP de Jaén, Sección 2ª, de 19 de abril de 2012, (rec. 83/2012); el supuesto de hecho se basa en la conducta del Administrador de fincas que facilitó todos los dígitos de la cuenta de la tarjeta de operaciones de la comunidad de propietarios, además de la clave de acceso, a una página que suplantaba la de Catalunya Caixa. A resultas de ese descuido del Administrador, engañado por la apariencia veraz de esa página web, se suplantaron a la Comunidad de Propietarios 5.046 €.
Pues bien, para la Sala, el error sufrido por el Administrador, al suministrar sin observar la diligencia debida la información de acceso a la cuenta de la Comunidad de Propietarios, es la causa de la sustracción de los fondos de la cuenta de la Comunidad. Para la Sala, el descuido del Administrador, víctima de un “phising”, es negligente e imprudente, incluso para un particular normal, y por ende, más para un profesional con sus conocimientos y experiencia, que opera habitualmente en operaciones bancarias, por lo que puede considerarse que debería de haber tenido mayor previsibilidad y evitabilidad del daño.
Continua la Sala proclamando que el Administrador fue realmente incauto e introdujo los cuarenta dígitos además de la clave de acceso, con lo que estaba proporcionando a un tercero desaprensivo todo lo necesario para efectuar fácilmente la sustracción finalmente producida.
Así pues, debiendo entender para la Sala, nacida la responsabilidad civil para el asegurado y la consiguiente obligación de indemnizar por la realización de una acción imprudente del mismo en el ejercicio directo de sus funciones como Administrador de fincas, al estar operando en cuenta -que creía- de la Comunidad de Propietarios para la que trabajaba, se ha de entender también nacida la obligación contractual de responder por su error profesional.
En la Sentencia de la AP de Madrid, Secc. 10ª, de 15 de febrero de 2013, la representación procesal de la entidad mercantil «Axa Seguros Generales, Sociedad Anónima Unipersonal de Seguros y Reaseguros» ejercita, por subrogación en los derechos de sus asegurados ex art. 43 LCS , acción personal de condena pecuniaria por la cantidad de 19.425,52 euros de principal frente a un Administrador de fincas, y a la entidad aseguradora «Caser», afirmando que como consecuencia del incendio sufrido en fecha 15 de julio de 2008 en el edificio sito en la PLAZA000 , núm. NUM000 de la localidad de Alcorcón (Madrid), se vieron afectados elementos comunes y tres de las viviendas ubicadas en el mismo, cuyos propietarios tenían concertadas sendas pólizas de seguro de hogar. Afirmaba Axa, «haberse visto obligada a abonar por la reparación de las zonas comunes dañadas por el incendio», en atención a los respectivos coeficientes de participación de las viviendas aseguradas. Y argumentaba la responsabilidad contraída por el codemandado Sr. Eugenio en su calidad de Administrador de la Comunidad de Propietarios en que se encuentran las viviendas aseguradas en cuanto por «... falta de diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones causó a la aseguradora de los propietarios de las viviendas el perjuicio de verse obligada a indemnizar las cantidades que habría correspondido asumir a la Compañía de Seguros Mutua de Propietarios o a la que hubiera sucedido a ésta en el aseguramiento de la Comunidad, si el Administrador hubiera actuado diligentemente concertando una nueva póliza en sustitución de aquélla, por los daños causados en las zonas comunes del inmueble a consecuencia del incendio acaecido...».
Señalaba en desarrollo de la misma línea argumental que el codemandado, Administrador de la Comunidad, había incurrido en «incumplimiento culposo de sus obligaciones», al dar de baja la póliza que aquélla tenía concertada con la entidad «Mutua de Propietarios» y que cubría la contingencia de incendio en el inmueble sin reemplazarla por otra con coberturas y garantías «idénticas», y que con dicho comportamiento había producido «... un daño resarcible , representado por las cantidades que tales asegurados se vieron obligados a satisfacer para el abono del importe de reparación de los daños causados a las zonas comunes del inmueble -en función de los respectivos coeficientes de participación de sus viviendas en la totalidad del inmueble- como consecuencia del incendio declarado.
Pues bien, la AP de Madrid revoca la Sentencia de instancia que había desestimado la demanda, y proclama que la responsabilidad civil del Administrador de la finca, profesional de la Administración, no admite lugar a dudas al no haber desempeñado el encargo conferido con la diligencia que le era exigible.

En sentido contrario, desestiman la reclamaciones de responsabilidad civil de Administrador de fincas, las Sentencias de la AP de Huelva, Sección 1ª, de 31 de marzo de 2005, (rec. 66/2005) y AP de Barcelona, Secc. 16ª, Sentencia de 25 de febrero de 2009, (rec. 324/2008).
Para la AP de Huelva, Secc. 1ª, en ese supuesto, si bien la Comunidad de Propietarios presenta demanda frente a su anterior Administrador, por cuanto alega que “no pagó bien, ni cobró bien, ni cumplió fielmente con los entresijos de su cargo”, ya que no expidió sus facturas de honorarios con IVA e IRPF, así como permitió que se utilizara la piscina comunitaria sin estar legalizada, falta de revisión en ascensores y pagó “chapuzas sin factura a beneficio de no se sabe quién….”; para la Sala, no ha quedado acreditado que por una actuación negligente ni falta de cuidado del Administrador, se haya producido perjuicio alguno a la Comunidad, lo que competía acreditar a ésta y no lo hizo en el proceso.
Se alegan deficiencias en los ascensores, pero para la Sala en nada se acredita actuación negligente del Administrador ni consta expediente sancionador para la Comunidad con motivo del estado de los ascensores, ni que la tardanza en repararlos se deba a la actuación del Administrador, ni existen mayores gastos para la Comunidad como consecuencia de ello.
En cuanto a las deficiencias en las facturas de honorarios del Administrador, que no contenían el IVA e IRPF, dichas deficiencias, a criterio de la Sala, no pueden repercutir en la Comunidad y en todo caso son cuestiones fiscales que debe cumplir el Administrador y no constan perjuicios para la Comunidad.
Por lo que se refiere a la piscina, no consta que la Comunidad de Propietarios haya tenido sanciones como consecuencia de ello, ni se han acreditado perjuicios para la comunidad derivados de la actuación del Administrador de fincas, es más, se acredita que la Junta de Andalucía resuelve que no es precisa la licencia por tratarse de una piscina de uso particular.
Por todo ello, en conclusión, para esa Sala, no consta acreditado que la parte demandada en el ejercicio de sus funciones contractuales, se condujese con negligencia en los distintos temas demandados que debía realizar por sus competencias, ni tampoco ha quedado acreditado como exige la jurisprudencia, que se hayan producidos daños y perjuicios cuantificables económicamente en relación a la Comunidad por la parte demandada, que como dice el Tribunal Supremo han de probarse de forma cumplida y concreta, no siendo admisible reclamar una cantidad alzada sin especificar como se contiene en la demanda.
Así se deduce de la doctrina jurisprudencial del alto Tribunal antes citado cuando dice en sentencia de 23.03.92, que la existencia de daños y perjuicios debe probarse en el proceso y que tengan relación con el incumplimiento, además de que la negligencia debe tener como consecuencia un daño, que no consta acreditado, por lo tanto y atendiendo a todo ello no pueden prosperar la reclamación de la Comunidad de Propietarios y su recurso contra la Sentencia de instancia que ya desestimó la demanda.
Desestima nuevamente responsabilidad, la Sentencia de la AP Barcelona, Sec. 16.ª, de 25 de febrero de 2009. (Recurso 324/2008). Si bien esta Sentencia no se refiere a un supuesto de reclamación de responsabilidad civil, se refiere a un supuesto de hecho en el que el Administrador de fincas expidió un Certificado de estar al corriente de cuotas comunitarias a una entidad que no lo estaba en realidad.
Pues bien, para esa Sala, la nueva propietaria del piso debe abonar la derrama aunque el certificado de estar al corriente de las deudas comunitarias expedido en el momento de la compra no fuera correcto.  
Para la AP de Barcelona, la exigencia formal introducida por el cuarto y último párrafo del mencionado artículo 9.1, e/ LPH , según redacción dada por la Ley 8/99 (con el mismo propósito, pero ceñido a las transmisiones onerosas, art. 553-5.2 CCCat ), para toda clase de transmisión de inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal (la escritura de transmisión debe ir acompañada de una certificación relativa al estado de deudas frente a la comunidad del piso o local en cuestión), no constituye más que un mecanismo que persigue dotar de la máxima transparencia a dichos negocios jurídicos, pero no supone una derogación de la carga legal tácita recayente sobre el piso o local aunque la expresada certificación refleje un estado de cuentas inexacto, sin perjuicio de la responsabilidad en que pudiera incurrir frente al adquirente quien -secretario y/o presidente de la comunidad- hubiera emitido esa certificación equivocada o de la responsabilidad contractual -saneamiento, invalidez por vicio del consentimiento u otras acciones- exigible por el adquirente al transmitente por haber ocultado una deuda comunitaria.


IV.- La cuantificación del daño.

Afianzada la responsabilidad por lesión patrimonial, en la responsabilidad civil de Abogado existe otra particularidad. Es la concerniente a si el daño causado, es el discutido en el pleito –o no-. En definitiva, la lesión del cliente, ¿es equivalente a la estimación íntegra de su pretensión? –o no-. ¿Debe entrarse, para la cuantificación del daño, en el “pleito del pleito”?. El daño causado, ¿es el material?, es decir, la cuantía de la responsabilidad proviene de la pretensión no conseguida; o es el daño moral, por no haber tenido la oportunidad de conseguirlo.
Esta respuesta es la consecuente a la interrogación que se hace el TS en la Sentencia de 4 de junio de 2003: cuando el órgano judicial enjuicia la posible responsabilidad del Abogado y Procurador por no entablar una demanda a tiempo --la acción prescribe o caduca-- o por no interponer un recurso dentro del plazo establecido, puede o no --o tiene o no-- que realizar ese órgano judicial una «operación intelectual» consistente en determinar --con criterios de pura verosimilitud o probabilidad-- cuál habría sido el desenlace del asunto si la demanda se hubiese interpuesto o el recurso se hubiese formulado a tiempo.
Si se contesta afirmativamente a esta pregunta, el juzgador podrá condenar al Abogado a satisfacer a su cliente una indemnización equivalente al interés que se hallaba en juego, o bien reducirla prudencialmente en función de la mayor o menor dosis de probabilidad de éxito que el propio juzgador estime que habría tenido la demanda o el recurso intempestivos.
Si la respuesta es negativa, el juez deberá establecer una indemnización en favor del cliente basada en una muy subjetiva apreciación de lo que para éste ha supuesto verse privado de la posibilidad de éxito en un juicio no entablado o en un recurso no promovido.
Una expresión del primer razonamiento conducente a la condena, en ese caso, podría ser el consistente en la llamada «pérdida de oportunidad». Otra posibilidad, en el segundo caso, es la de que el juez señale en favor del cliente una indemnización --también de discrecional estimación-- por el daño moral que al cliente le ha supuesto verse privado del acceso a la justicia.
En realidad, el dilema de si la indemnización ha de ser o no igual a la suma que podría haberse reclamado con cierto éxito y que no pudo serlo por la negligencia del profesional jurídico enfrenta dos posturas, cada una de las cuales tiene aspectos positivos y negativos.
La respuesta a esa pregunta tenía respuestas mayoritariamente negativas en una primera fase de la doctrina jurisprudencial que se limitaba a reconocer cuantificaciones derivadas del “daño moral” y por un importe a tanto alzado.
No se entraba pues, en criterios de daño objetivo o real, ni de cuantificaciones adecuadas a la cuantía del asunto en el que se produjo el error profesional.
Así, en la STS 20 May 1996, se indica que los daños y perjuicios, en estos supuestos, no pueden pretender sustituir lo que pudiera haber sido el resultado definitivo del pleito anterior, por ser ello tarea imposible.
Ejemplos de estas cuantificaciones los tenemos en las STS de 8 de abril de 2003, (por no proponer prueba pericial en recurso contencioso de justiprecio, se condena, por daño moral, a la suma de 18.000 €); en la STS 14 Dic 2005, (por no recurrir una sentencia desestimatoria, al competer esta decisión al cliente, y no al Abogado, se condena a la suma de 9.000 €) y en la STS de 4 Jun 2003, (en la que se condena a la Abogada al pago de 12.000 € por no interponer en plazo el recurso de casación por despido al entender que el plazo no finalizaba en el mes de agosto).
Ahora bien, las Sentencias que asumen el criterio de la cuantificación del daño en base al daño directo o daño real, son las que se van consolidando a medida de que se va asentando la doctrina jurisprudencial del error de Abogado.
Así, recuerda el Alto Tribunal en la STS de 21 de marzo de 2006 que "en supuestos de daños materiales, como son los aquí reclamados, esta Sala ha fijado el quantum indemnizatorio en lo dejado de percibir o que pudiera haberse obtenido, de no mediar la conducta negligente del Abogado o Procurador, así en sentencias, entre otras, de 17 de noviembre de 1995, 28 de enero y 3 de octubre de 1998 , pero siempre cuando la existencia del daño, atendidas las circunstancias, se revelaba de forma patente e indiscutible.
La consolidación de la cuantificación del daño en la suma de la cuantía del proceso, se produce en la Sentencia del TS de 18 de febrero de 2005, en la que son condenados Abogado y Procurador a indemnizar al cliente con la suma del precio de mercado de la finca que debía ser objeto de acción reivindicatoria, por importe de 61.198.771 ptas.
Pues bien, en la doctrina jurisprudencial del error de Administrador de fincas, la evolución ya se ha iniciado con la fijación de la posición doctrinal de la aplicación de la doctrina del daño directo o material en la cuantificación de la suma indemnizatoria a percibir por los clientes demandantes.
Así se puede constatar del estudio de la casuística jurisprudencial.
En la Sentencia de la AP de Málaga, Secc. 5ª, de 8 de enero de 2001, (rec. 1170/1998); en el supuesto en que el Administrador de la Comunidad no abonó en dicho plazo el importe de la prima de seguro concertado con la aseguradora, por lo que la misma quedó sin efecto por el transcurso de los treinta días siguientes a su vencimiento, la Sala confirma la condena del Juzgado de instancia por importe de 396.082 ptas; importe de los daños no cubiertos por la póliza de seguros de la Comunidad.
Por tanto, esta Sala traslada a la póliza de seguros de la responsabilidad civil del Administrador los daños no cubiertos por la propia póliza de la Comunidad, al considerar negligente la conducta del Administrador de Fincas, que, en definitiva, supuso que la Comunidad se quedara sin seguro comunitario.
En la Sentencia de la AP de Jaén, Sección 2ª, de 19 de abril de 2012, (rec. 83/2012); en el supuesto de hecho donde el Administrador de fincas facilitó todos los dígitos de la cuenta de la tarjeta de operaciones de la Comunidad de Propietarios, y se suplantaron a la Comunidad 5.076 €; para la Sala, nacida la responsabilidad civil para el asegurado y la consiguiente obligación de indemnizar por la realización de una acción imprudente del mismo en el ejercicio directo de sus funciones como Administrador de fincas, al estar operando en cuenta -que creía- de la Comunidad de Propietarios para la que trabajaba, se ha de entender también nacida la obligación contractual de rembolsar al mismo la cantidad sustraída por importe de 5.076 €.
Por tanto, esta Sala vuelve a aplicar, sin titubear, la doctrina jurisprudencial de la cuantificación del daño directo y real causado a la Comunidad como deber de indemnizar por parte del Administrador de fincas.
En la Sentencia de la AP de Madrid, Secc. 10ª, de 15 de febrero de 2013, en la reclamación por la entidad mercantil «Axa Seguros Generales, Sociedad Anónima Unipersonal de Seguros y Reaseguros» ejercitada, por subrogación en los derechos de sus asegurados ex art. 43 LCS , acción personal de condena pecuniaria por la cantidad de 19.425,52 euros de principal frente a un Administrador de fincas, y a la entidad aseguradora «Caser», como consecuencia del incendio sufrido en fecha 15 de julio de 2008 en el edificio sito en la PLAZA000 , núm. NUM000 de la localidad de Alcorcón (Madrid); la AP de Madrid revoca la Sentencia de instancia que había desestimado la demanda y proclama que la responsabilidad civil del Administrador de la finca, profesional de la Administración, no admite lugar a dudas al no haber desempeñado el encargo conferido con la diligencia que le era exigible.
A resultas de ello, se condena al citado profesional y a su compañía aseguradora al pago de la suma de 19.425,52 € que Axa había adelantado a sus asegurados por el siniestro no cubierto por la póliza comunitaria contratada por el Administrador de fincas.
Así pues, la aplicación de la doctrina del daño directo o material a las reclamaciones de responsabilidad civil profesional del Administrador de fincas, se efectúa por los órganos judiciales sin titubeos ni dudas en cuanto a su alcance.

V.- Las sociedades profesionales.


No podemos finalizar este artículo sin recordar que a resultas de la Ley 2/2007, de 15 de marzo, de sociedades profesionales, se introduce una novedad al proclamar que « la Ley de Sociedades profesionales que ahora se promulga tiene por objeto posibilitar la aparición de una nueva clase de profesional colegiado, que es la propia sociedad profesional ».
El verdadero interés de la citada norma, es el que aflora en el apartado III de la Exposición de motivos: «En garantía de los terceros que requieran los servicios profesionales, se establece junto a la responsabilidad societaria, la personal de los profesionales, socios o no, que hayan intervenido en la prestación del servicio, respecto de las deudas que en ésta encuentren su origen… por cuanto generan en el demandante de los servicios una confianza específica en el soporte colectivo de aquella actividad que no debe verse defraudada en el momento en que las responsabilidades, si existieran, deban ser exigidas».
El artº 1 de la norma, establece que «hay ejercicio en común de una actividad profesional cuando los actos propios de la misma sean ejecutados directamente bajo la razón o denominación social y le sean atribuidos a la sociedad los derechos y obligaciones inherentes al ejercicio de la actividad profesional como titular de la relación jurídica establecida con el cliente”.
En definitiva, es el supuesto donde la sociedad anónima, limitada o civil, contrata el arrendamiento de servicios con el cliente, le factura y le cobra los honorarios profesionales, sociedad que paga, además, los gastos necesarios para mantener el despacho y el personal laboral. En ese caso, hay un ejercicio en común evidente, y además, existe una relación contractual entre el cliente y la sociedad.
La «novedad» a resultas de la vigencia de la norma, es que la sociedad responderá del error profesional de cada profesional con todo su patrimonio, presente y futuro. El artº 11 no deja resquicio alguno: «de las deudas sociales que se deriven los actos profesionales propiamente dichos responderán solidariamente la sociedad y los profesionales, socios o no, que hayan actuado, siéndoles de aplicación las reglas generales de la responsabilidad contractual o extracontractual».
Si seccionamos el concepto extraeremos dos consecuencias:
1º.- La sociedad es responsable solidaria del profesional, socio o no, causante del error, al igual que el centro médico u hospital del facultativo. Es habitual ya la presentación de demandas frente a un Abogado y, solidariamente, frente al despacho profesional para el que actúa.
2º.- Se aplican las reglas generales de la responsabilidad contractual o extracontractual, es decir la culpa “in vigilando”  y la “in eligendo”.
Se ha aplicado esta doctrina a la responsabilidad profesional de Abogado, por parte del Tribunal Supremo en sentencia de 30 de julio 2007, en un supuesto de hecho donde doce trabajadores de una empresa reclaman al despacho de Abogados “Gabinete Jurídico VS” por error de uno de sus miembros en las reclamaciones de indemnizaciones por despido.
Así como por la Sentencia de la AP de Madrid, Secc. 13ª, de 9 de mayo de 2008. rec. 504/2007, en relación a responsabilidad de sindicato por error de su asesoría jurídica.
Pues bien, la traslación de la responsabilidad de la sociedad profesional por error profesional de sus integrantes es perfectamente aplicable a los supuestos de errores derivados del ejercicio profesional de un Administrador de fincas, siendo las sociedades profesionales o mercantiles, responsables solidarias del error de los integrantes de esos colectivos.


VI.- Conclusión.

Una vez fijada la “lex artis” en el cumplimiento por parte del Administrador de fincas de sus deberes profesionales, los Tribunales aprecian, sin dudarlo, error profesional en toda conducta que se aparte del cumplimiento profesional y diligente en su servicio profesional objeto de contrato con el cliente.
Así, al Administrador de fincas, no le basta el cumplimiento del encargo contratado en base a las normas de la buena fe y del buen padre de familia. Al contrario, debe proceder al estudio de las normas que le son de aplicación en su acometido, y no sólo de las normas básicas como pueden ser las que regulan la propiedad horizontal y arrendamientos urbanos, sino las normas fiscales, contables, técnicas, de mantenimiento de edificios, de protección de datos de carácter personal, etc.
En la actualidad, la función de un Administrador de fincas ya no puede cumplirse con la leve diligencia de cobrar recibos y pagar facturas, y de la llevanza de una mínima contabilidad.
Al contrario, debe estar pendiente de las normas aplicables a su Comunidad de Propietarios o a su arrendamiento, auxiliándose de los profesionales competentes para aquellos cometidos que no son propios de su titulación profesional.
En cuanto a la contabilidad, debe ser extremadamente cuidadoso con los fondos de sus Comunidades de propietarios, sin destinar, en ningún caso, esos fondos para otros fines que no sean los derivados de las necesidades de sus clientes.
En caso contrario, su responsabilidad es clara y evidente; y así lo han proclamado las Sentencias que se han referido en este artículo. Sentencias que proclaman error profesional por no tener diligencia en la contratación de pólizas de seguros, etc, y diligencia que puede extenderse al resto de cometidos de un Administrador de fincas.
Más significativo, si cabe, de la doctrina jurisprudencial que se ha estudiado, es que se aplica la doctrina del daño directo o material a la cuantificación de la responsabilidad civil del Administrador de fincas, que se ve obligado a indemnizar al cliente en la cuantía del daño padecido por éste a consecuencia del error profesional.
Por tanto, se hace de obligada recomendación que los Administradores de fincas contraten buenos seguros de responsabilidad civil profesional, que cubran importes elevados y todo tipo de errores profesionales.
Finalizaremos este artículo transcribiendo la doctrina del TS en la Sentencia de 23 de enero de 2004, rec. 1/2003, en relación a la responsabilidad extracontractual de los Magistrados del Tribunal Constitucional: «una sociedad libre reclama, probablemente más que ninguna otra, que los seres humanos guíen sus acciones por un sentido de responsabilidad en relación con unos deberes que normalmente vienen delimitados por la ley civil. En conclusión, libertad y responsabilidad deben ser en esta contienda judicial inseparables, y se debe absolutamente disentir del dogma medieval «The king can do no wrong».
 


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Joaquim Marti

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