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February

2011

A VUELTAS CON LA EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO ARRENDADOS A PERSONAS JURIDICAS, SOMETIDOS A LA PRÓRROGA FORZOSA DEL TR. LAU 1964.

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Por Joaquim Martí Martí.


Tras el consiguiente desarrollo jurisprudencial de las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994, la resolución, por fin de contrato, de los arrendamientos celebrados bajo los efectos del TR LAU de 1964 en lo que se refiere a los locales de negocio es como se indica en el artículo.

 

I.- La resolución de los contratos de arrendamiento de local de negocio sometidos a la prórroga forzosa del TR LAU 1964.

Tras el consiguiente desarrollo jurisprudencial de las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994, la resolución, por fin de contrato, de los arrendamientos celebrados bajo los efectos del TR LAU de 1964 en lo que se refiere a los locales de negocio es como sigue:


A) Cuando el arrendatario sea una persona física.


El párrafo segundo de la letra B), del núm. 3 de la disposición transitoria tercera LAU 1964 establece dos subrogaciones diferentes:

a) Una para el cónyuge o un descendiente, hasta que transcurran 20 años de entrada en vigor de la Ley, pero no podrá tener lugar si ya se hubieran producido dos transmisiones de acuerdo con el art. 60 anterior LAU.

b) otra segunda, que no podrá tener lugar cuando ya se hubiere producido una transmisión de acuerdo con dicho precepto.

Es indudable que esa disposición tiene una innegable proyección retroactiva porque los contratos anteriores al 9 May. 1985, bajo la Ley de 1994 son sometidos «en lo sucesivo» a un nuevo régimen de extinción y subrogación, alterando lo dispuesto en los arts. 58 y ss. de esa Ley, pero deteniéndose ahí la retroacción porque sólo será aplicable a las jubilaciones o fallecimientos posteriores a la entrada en vigor de la nueva Ley, no a las anteriores.

Esta interpretación es la recogida en las sentencias de la AP Oviedo de 7 Feb. 1996 y AP de Madrid 13 de octubre de 1998, sin que ello suponga ninguna desigualdad jurídica, pudiendo citarse en este sentido la STC 17 Mar. 1994 en relación con el principio de igualdad ante la Ley que proclama el art. 14 CE, porque el mismo no impide que a través de cambios normativos pueda producirse un trato desigual entre diversas situaciones, derivado de la diferencia de fechas en que se originaron, siendo el legislador quien debe ordenar las características de una situación normativa nueva según las fórmulas, técnicas, intereses y bienes en juego que considere conveniente proteger o preservar.

La interpretación de las “dos subrogaciones” se interpreta por la jurisprudencia en el sentido relativo a que, como excepción a la regla general de extinción del contrato por fallecimiento o jubilación del arrendatario, la ley prevé dos posibilidades, siempre que se continúe la misma actividad desarrollada en el local: la subrogación de su cónyuge y después, tras su jubilación o fallecimiento, la de un descendiente (si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley y hasta completar dicho plazo); o bien directamente la del descendiente (con el mismo plazo de duración), en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad.

Pues bien, puede suscitarse la duda acerca de los términos "primera" y "segunda" subrogación, esto es, si uno y otro hacen referencia a la subrogación del cónyuge y del descendiente, respectivamente, o si el término primera se refiere a la que tenga lugar primero en el tiempo, sea la del cónyuge o sea la del descendiente, en defecto del anterior, y ello a los efectos de limitar estas subrogaciones en función de las que ya se hubieran producido en aplicación del artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior.

La cuestión planteada ha sido resuelta mayoritariamente por las Audiencias Provinciales, en el sentido (Zaragoza (sec. 2ª) de 26-10-99) que el problema consiste en considerar si la primera subrogación a la que se refiere el precepto, se identifica con la subrogación del cónyuge y la segunda con la de los descendientes o, por el contrario, la referencia es exclusivamente ordinal en el tiempo.

La cuestión es resuelta por la jurisprudencia en este último sentido, siguiendo, por otro lado, el criterio dominante de la jurisprudencia menor, por cuanto aparte del tenor literal o gramatical del precepto parece ilógico pensar que la Ley permita dos subrogaciones si con anterioridad no se ha producido ninguna, tanto al cónyuge como al descendiente, y, contradictoriamente, si se ha producido una antes, impida al descendiente la continuación en el negocio familiar durante el periodo temporal que la propia legislación prevé. Se trata, en suma, de garantizar las dos subrogaciones como norma general tanto con arreglo al régimen transitorio de la nueva ley como del art. 60 de la anterior.

También la sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria (sec. 2ª) de 10-3-00, recoge que, ciertamente, la segunda subrogación, una vez entrada en vigor la L.A.U. 1994, sólo puede operar en favor del descendiente del arrendatario, y siempre y cuando, previamente, se hubiere subrogado su cónyuge, también con posterioridad a la vigencia de la Ley. Ahora bien, ello no puede llevar a identificar segunda subrogación con la producida en favor del descendiente, ya que éste puede subrogarse, en primer término, después de entrada en vigor la Ley, en el caso de defecto de cónyuge supérstite, que continúe con la actividad y que no hubieren transcurrido más de veinte años.

Así pues, los términos “primera" y "segunda" subrogación utilizados por el párrafo tercero de la regla 3, no pueden equipararse con la producida en favor del cónyuge del arrendatario y su descendiente, respectivamente, sino en atención al número de llamadas a la subrogación, con independencia de quien resulte beneficiario, realizadas con posterioridad a la entrada en vigor de la ley. De ahí, que la primera no pueda tener lugar cuando se hubieren producido dos transmisiones del arrendamiento, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 60 LA.U. 1964, y la segunda quede excluida, cuando ya hubiere operado una.

En el mismo sentido, las sentencias de la AP Navarra de 17-3-98; Palencia de 20-10-98; Barcelona de 24-3-00; Málaga de 26-6-00 y Toledo de 30- 4-01, entre otras.



B) Cuando el arrendatario sea una persona jurídica.


Las personas jurídicas no fallecen, y no se jubilan, por lo que la LAU 1994 tuvo que idear una fórmula de finalización, y la encontró, en lo que la jurisprudencia denomina, “potencial económico”. A mayor cuota del IAE menor es la durabilidad de los contratos de arriendo.

Ello es lo que explica la Sentencia de la AP de Salamanca, de 19 Mar. 2001, rec. 71/2001.

En los casos en los que el arrendatario sea una persona jurídica, su extinción aparece regulada, por la disposición transitoria tercera, 4. 2º de la L.A.U. de 24 Nov. 1994, que establece que los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos, cuando el arrendatario sea una persona jurídica, con desarrollo en el local de negocio de actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, de menos de 85.000 ptas., en 20 años, las cuotas que deben ser tomadas en consideración a estos efectos son las mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994, en aquellas actividades a las que corresponda una bonificación se aplicará a los efectos de determinar la cantidad que corresponda, los plazos se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley, e incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado disponiéndose, además, por «actualización de la renta», en el apdo. 7º, que en tal supuesto de actualización en los casos que contempla, se incrementarán en 5 años los plazos previstos.

El preámbulo de la ley indica que se presume una mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo, lo que lleva a que se configuren plazos de duración tasados entre 5 y 20 años, en función de la naturaleza y el volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, estableciéndose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollen actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias, y más amplios en los supuestos de menor potencial en el arrendatario.

La Sentencia del TS de 8 de junio de 2010, en relación a la interpretación del requisito de la cuota del IAE, establece, como doctrina jurisprudencial, que debe ser el arrendatario el que debe acreditar haber abonado la cuota del IAE del año 1994.

Para el Alto Tribunal nada dice la norma sobre las consecuencias que derivan de aquellos arrendamientos respecto de los cuales el arrendatario no este dado de alta en actividad alguna ni abone por tanto cuota del I.A.E, situación que, sin duda, ha propiciado soluciones diversas. Para el TS la norma concede a los arrendatarios la obligación que estén al tanto, de una manera efectiva, de sus obligaciones tributarias, para en su vista decidir el número de años de prorroga del contrato, en unos momentos en que esta Sala pretende acomodar ambas realidades jurídicas, civil y administrativa, para impedir que se pueda seguir manteniendo la irrelevancia civil de la infracción de normas administrativas, aplicando las pertinentes consecuencias (SSTS 30 de septiembre y 29 de octubre de 2008; 14 de mayo 2009).

Las consecuencias para el caso en caso que el arrendatario no haya abonado la cuota del IAE del año 1994, se traducen en una limitación del plazo de duración de la relación arrendaticia, que no podrá ser superior a los cinco años pues, en definitiva, el arrendatario no ha cumplimentado sus deberes tributarios, y, como consecuencia, no ha podido justificar el abono de la cuota a su cargo por más que la actividad desarrollada en el local le hubiera permitido disfrutar de un plazo superior conforme a la tarifa del I.A.E.


II.- La regulación de la finalización de los contratos de arrendamiento suscritos con posterioridad a la entrada en vigor del RD 2/1985 de 9 de mayo.


La problemática más grave, por lo que se refiere a la resolución de los contratos por finalización, surge, a criterio de este autor, por cuanto, la LAU de 1994, en sus Disposiciones Transitorias, establece una regulación relativa a la extinción de los contratos de arrendamiento sometidos a la prórroga forzosa del TR LAU 1964, tanto en lo que afecta a los arrendamientos destinados a vivienda (D. Tª 2ª) como a locales de negocio (D. Tª 3ª) y asimilados (D. Tª 4), “de los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985”, en lugar de referirse a los contratos “sometidos a la prórroga forzosa prevista en la LAU de 1964”.

Por ello, según propugna este autor, donde la regulación normativa tiene un verdadero agujero negro es en los contratos de arrendamientos concertados con posterioridad a la entrada en vigor del RD Ley 2/1985 de 30 de abril que entra en vigor el 9 de mayo, y que fueron sometidos a prórroga forzosa prevista en la LAU de 1964, cuando el arrendatario es una persona jurídica.

En definitiva, el gran problema está en la solución a la cuestión de cuándo finalizan los contratos de arrendamiento, que fueron suscritos a partir del 9 de mayo de 1.985 pero que incluyeron en sus cláusulas la fatídica mención de que quedaban sometidos a la prórroga forzosa prevista en el TR LAU de 1.964 y cuyo arrendatario es una persona jurídica que, como es lógico, no fallece ni se jubila.

Pensemos que, en los meses posteriores a mayo de 1.985 se concertaron contratos de arrendamiento en los que, por error, por desconocimiento de las partes a la nueva regulación, por costumbre adquirida, o, finalmente, por estar impreso en unas condiciones de imprenta, se incluyó la cláusula relativa a que “el presente contrato se sujeta a la prórroga forzosa prevista en el TR LAU de 1.964.”

Esta situación se dio incluso a partir de la entrada en vigor de la LAU de 1.994, y se dieron casos de formalización de contratos de alquiler a partir de esa fecha con la inclusión de la prórroga forzosa prevista en el TR LAU de 1.964.

El problema surge, como hemos apuntado, por cuanto las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1.994, regulan la extinción de los contratos “celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985”. Es decir, las citadas Disposiciones Transitorias no se refieren (como debían de haberse referido a modesto criterio de este autor) a los contratos “sometidos a la prórroga forzosa prevista en el TR LAU de 1.964”, si no que se refieren a los “contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985”

Si las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994 se hubieran referido a “los contratos de arrendamiento sometidos a prórroga forzosa” no hubieran quedado fuera de la regulación de la LAU de 1.994 y de sus plazos de extinción regulados en las Disposiciones Transitorias 2ª, 3ª y 4ª, los suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1.985 e incluso con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1.994 que incluyeron la fatídica cláusula.

Pero no fue así, y entonces, con la entrada en vigor de la LAU de 1.994 quedaron sin regulación, en lo que se refiere a su extinción, los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1.985 y sometidos a la fatídica prórroga forzosa del TR LAU de 1.964.

La Disposición Transitoria 1ª de la LAU de 1.994, empeora más esta situación cuando se refiere a que los contratos de arrendamiento de vivienda y local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1.985 continuarán rigiéndose por lo Dispuesto en el RD-Ley 2/1.985 y por el TR LAU 1.964.

Esta situación grave, se convierte en traumática en los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad al 9 de mayo de 1.985 y a la LAU de 1.994, sometidos a la prórroga forzosa del TR LAU de 1.964, y cuyo arrendatario sea una persona jurídica.

Estos contratos, a resultas de lo expuesto, y de la problemática y laguna legal que veremos en este artículo, son PERPETUOS.
La perpetuidad en el arriendo de estos contratos, se proclama ya con absolutividad cuando la doctrina jurisprudencial entiende que el cambio del accionariado de las sociedades mercantiles no determinaba cesión o traspaso.

En efecto, las personas jurídicas tienen a su disposición una posibilidad de “traspaso encubierto” mediante la venta de sus acciones o participaciones sociales, o mediante la transmisión “mortis causa” de las mismas.

Ello, a juicio de este autor, debería conllevar la causa resolutoria aunque sólo fuere por la doctrina del “fraude de ley”, esto es, mediante una norma mercantil, la venta una gran parte de las acciones o participaciones sociales, perfectamente legítima, se burla una norma civil, cual es la resolución contractual por la entrada de un tercero en la posición arrendaticia. Cierto es que la persona jurídica se mantiene, pero sólo en su denominación y objeto social, pero no en la parte más importante de la persona jurídica, que es su accionariado.

No lo entiende así la AP de Zaragoza, Secc. 5ª, en Sentencia de 16 de febrero de 2007, rec. 17/2007, en la que se establece que si por traspaso, o cesión inconsentida en general, debe entenderse, como se refiere en los artículos 29 y siguientes de la Ley de 1964, con relación a su posterior artículo 114-5º, y artículo 27-2º c) de la Ley de 1994, cualquier transmisión que el arrendatario hace a un tercero de su derecho o posición jurídico-arrendaticia con el subsiguiente cambio de arrendatario en una relación jurídica que subsista, la venta de las participaciones que correspondieran a uno de los cuatro socios que componían la sociedad de responsabilidad limitada arrendataria a un tercero, no merece tal conceptuación, al no llevar consigo esa introducción subrepticia de un tercero, pues la sociedad permanece y es la misma con la que se celebró el contrato, siendo la misma persona jurídica, tal como se infiere del artículo 31 de la Ley primeramente citada, comentado con amplitud en la Sentencia dictada por la Sección 2ª de esta Audiencia Provincial con fecha 24 de febrero de 1999, y por la relación exhaustiva de otras Sentencias -entre ellas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1995-.

En el mismo sentido se pronuncia la AP de Barcelona, Secc. 4ª, en Sentencia de 3 de octubre de 2006, rec. 230/2006. Esa Sala considera que la composición de la sociedad es irrelevante absolutamente, atendidos los términos del contrato y que, ante la subsistencia y permanencia del inicial arrendatario, no puede hablarse de cesión ni de fraude alguno. Para la Sala, el hecho de que se hayan ido produciendo sucesivas transmisiones en nada afecta al arrendador, no teniendo el arrendatario ninguna obligación de ponerlas en su conocimiento en virtud de norma alguna, no pudiendo, en consecuencia, hablarse de fraude de ninguna clase en dichas transmisiones.

Considera la Sala que la actora, y la sentencia apelada, no han asumido que la persona jurídica goza de total autonomía respecto de las personas físicas que la componen, y que sus relaciones son autónomas y perfectamente diferenciadas de las de éstas. Traer a colación la doctrina jurisprudencial sobre el levantamiento del velo carece de sentido, pues la misma va dirigida a evitar que la forma social se utilice para burlar derechos de terceros eludiendo responsabilidades que se derivarían del propio actuar o proceder de la sociedad; pero nada de eso ocurre en este caso, en el que, sencillamente, no hay nada que ocultar pues la actuación de la sociedad como arrendataria es transparente.
Con esta regulación, los contratos de arrendamientos a los que nos referimos en este artículo son PERPETUOS. Es decir, el contrato de arrendamiento concertado con posterioridad al 9 de mayo de 1.985 pudo haberse contratado con D. José, que era Administrador y tenedor del 99% del capital social de la sociedad, en la actualidad, D. José podía haber fallecido, adquirido su 99% del capital social su nieto D. Luís y haber transmitido D. Luís sus capital social a una multinacional M, pero al mantener ésta la forma jurídica y denominación de la primera sociedad, no alteraría su régimen jurídico el contrato de arrendamiento, que mantendría su lapidaria mención en el contrato de “sometida a la prórroga forzosa del TR LAU de 1.964”.
La pregunta a cuándo finalizaba este contrato, no tenía respuesta, o mejor dicho, una respuesta que era mejor no oír: NUNCA.

III.- La primera luz facilitada por el TS en Sentencia de 9 de septiembre de 2.009, posteriormente ratificada por la de 14 de julio de 2010.

Tal y como ha ocurrido en otros “agujeros negros normativos” la jurisprudencia ha tenido que salir al rescate y lo hizo, en primer término, el Tribunal Supremo, en una interesantísima sentencia de 9 de septiembre de 2009, rec. 1071/2005, Ponente Antonio Salas Carceller, que puede haber iniciado, a criterio de este autor, un primer paso para la definitiva solución a esta problemática referida.

A).- Antecedentes fácticos.

Los antecedentes fácticos de la sentencia son los siguientes. Dª Rita, como propietaria, arrendó a la entidad F S.L. cuatro locales comerciales sitos en Valencia, contratos de arrendamiento suscritos el 1 de diciembre de 1998.
Dichos contratos sustituían a otros celebrados con anterioridad entre las mismas partes. Así el 1 de octubre de 1991 se arrendaron a F S.L. dos de los referidos locales y más tarde, el 1 de marzo y el 1 de julio de 1993, se arrendaron los otros dos. En los dos primeros contratos, celebrados estando vigente el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril , se convino que el plazo de duración se fijaba en dos años, sin perjuicio del derecho a la prórroga forzosa establecida en la Ley en beneficio del arrendatario sin que, en consecuencia, fuera aplicable dicho Real Decreto Ley. En los contratos celebrados en el año 1993 se reprodujo la misma estipulación en cuanto a su duración.
Todos los contratos referidos, de fecha 1 de diciembre de 1998, se concertaron por plazo de un año prorrogable, haciéndose constar que tal prórroga sería potestativa para la arrendataria y obligatoria de modo automático para la arrendadora.
La cláusula sobre "duración" incorporada a cada uno de los referidos contratos era del siguiente tenor literal: «el presente contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento (1º de diciembre de 1998). La duración del mismo, libremente estipulada por las partes contratantes es de UN AÑO, prorrogable, potestativamente para la entidad arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora, por períodos sucesivos de igual duración, lo que operará de forma automática, sin que por tanto deba mediar para ello notificación de tipo alguno. La entidad arrendataria podrá por sí sola y en cualquier momento dar por finalizada la expresada duración, notificándolo a la propiedad con dos meses de antelación a la fecha en la que pretenda desalojar el local, sin que por tal resolución unilateral nazcan derechos indemnizatorios a favor de la propiedad, ni por supuesto a favor de la entidad arrendataria, quien, en lo procedente, renuncia a los prevenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos».
Pues bien, el Tribunal Supremo fija doctrina relativa a la duración como elemento esencial de los contratos de arrendamiento.
Recuerda el TS que el artículo 1543 del Código Civil define el arrendamiento de cosas como aquel contrato por el cual «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto».
Así el tiempo determinado -o, en su caso, determinable- por el que el propietario-arrendador cede el uso de la cosa, que le es propia, constituye un elemento esencial en todo arrendamiento.
Para el TS es cierto que, si bien tal definición está referida a todos los arrendamientos -incluidos los urbanos regidos por ley especial- dicha legislación específica mantuvo desde el año 1920 la existencia de un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que primero se plasmó en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964, con carácter irrenunciable, y posteriormente fue dejada a voluntad de las partes en el artículo 9 del Real Decreto 2/1985, de 30 de abril, que suprimió el carácter forzoso de tales prórrogas.
La doctrina discutió ampliamente sobre la naturaleza de dicha prórroga forzosa impuesta al arrendador e incluso criticó su falta de correspondencia con las reglas contractuales del Código Civil, no obstante lo cual se justificaba por la clara voluntad del legislador de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta Subt. Servando" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato.
En este sentido la evolución legislativa se ha manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter forzoso (artículo 9 del R.D. 2/1985) y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario
Planteándose la cuestión litigiosa en relación con el arrendamiento de cuatro locales de negocio mediante contratos celebrados en fecha 1 de diciembre de 1998 -estando ya vigente la nueva LAU de 1994- con inclusión en todos ellos de una cláusula de duración de un año, prorrogable por plazos de igual duración a exclusiva decisión del arrendatario, sin limitación temporal de dichas prórrogas, que, en consecuencia, podrían ser usadas de modo indefinido, constituye la cuestión nuclear del proceso de esos autos y debe determinar el TS si tal convenio ha de entenderse vinculante para el arrendador en la forma en que aparece redactado, partiendo de que la manifestación unilateral de la entidad arrendataria -ante el requerimiento de extinción contractual formulado por la arrendadora- en el sentido de que renunciaba a extender las prórrogas más allá del año 2048, carece de carácter vinculante para la parte contraria en el caso de que se estimara que tal cláusula contractual no resultaba acorde con la legislación vigente en el momento de la contratación.
Pues bien, para el Alto Tribunal aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994 , la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.
En este sentido se afirma por el Tribunal Supremo que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.
La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo.
En los primeros, como los de ese litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia que podría durar «para siempre» (en palabras del propio Tribunal Supremo) por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean (para el Tribunal Supremo y para la doctrina a la que se apunta este autor) un problema de duración no resuelto directamente por la ley.
La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581) que «si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario».
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en referencia a contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil, fuera por tanto de la especial regulación arrendaticia urbana en el tiempo en que la misma preveía la posibilidad de prórrogas forzosas, se ha manifestado en contra de la duración indefinida, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente (sentencias de 15 octubre, 17 noviembre 1984, 17 septiembre 1987 y 27 junio 1989), como en otras.
En concreto, la de 7 de junio de 1979, al descartar la aplicación convencional de la legislación especial representada por la LAU 1964 a un contrato de arrendamiento de solar, en lugar de la contenida en el Código Civil, declara que «la materia relativa a la normativa aplicable a un determinado contrato es de orden superior a la disponibilidad de las partes contratantes y ha de determinarse, sea cual sea la voluntad manifestada por aquéllas, partiendo del esquema legal e institucional a que responde el instrumento de que se trate».
La de 15 octubre 1984 señala que «como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el contrato de arrendamiento, y en consecuencia el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal vínculo jurídico (...) la manifestación de la prórroga contractual en modalidad indefinida, al no venir condicionada en su aspecto temporal, somete a la exclusiva voluntad del arrendatario la duración del vínculo arrendaticio cuestionado, conculcando la prohibición sancionada por el art. 1256 CC de que el cumplimiento de los contratos queden al arbitrio de uno de los contratantes».
Y la de 17 noviembre 1984, también citada por la parte recurrente, afirma que « una cosa es la prórroga del contrato de arrendamiento prevista a voluntad del arrendatario y otra la forzosa o legal del art. 57 LAU, ya que, de una parte, mientras la segunda tiene una consecuencia de duración mientras la norma que la apoya subsista y que de ser derogada en su día no amparará su virtualidad continuadora de vínculo arrendaticio, el primer aspecto, de convalidarse con efecto de vinculación contractual, evidentemente conduciría a una continuidad arrendaticia intemporal, de acogerse permanentemente a ella y sus efectos el arrendatario, que llevaría a desnaturalizar el contrato creado con carácter de arrendamiento, cuya característica es precisamente la temporalidad de la manifestación de expresión de voluntad de los contratantes, convirtiéndolo en otro de distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio de derechos conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente el referente a la renta establecido en el art. 100 LAU », a lo que añade que «la prórroga voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada, proyecta efectos desnaturalizadotes del contrato de arrendamiento a que afecta (...) claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de arrendamiento concertado objeto de controversia»
Sentado pues para el TS, que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes- lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.
La solución que, para el TS, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables.
A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando - como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería.
Así pues, el TS fija la doctrina jurisprudencial de limitar a 30 años desde su formalización, la duración de los contratos de arrendamiento referidos en este artículo doctrinal, por lo que se extinguen al llegar a esa fecha.
A nuestro entender, el logro jurisprudencial es enorme en relación a la situación creada por la mala redacción de la norma en sus Disposiciones Transitorias “contratos de arrendamientos suscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1.985”.
Esta doctrina del TS se consolida en la Sentencia de 14 de julio de 2010.


IV.- La aplicación de la regla del usufructo a los contratos sometidos a la LAU de 1994.

La postura mayoritaria de la doctrina y la jurisprudencia es la de entender que esa regla de la aplicación del plazo de los treinta años, es decir la regla del plazo del usufructo, sólo es aplicable a los contratos de arrendamiento suscritos bajo los efectos temporales de la LAU de 1994, es decir, a partir del 1 de enero de 1995.
No es ese el criterio de este autor, que no comparte la postura mayoritaria de la doctrina por los motivos que se expondrán.
Y para completar el debate, introduciremos los fundamentos jurídicos de la Sentencia de la AP de Barcelona, Sec. 13ª de 31 de julio de 2010, que realiza un pormenorizado estudio de la prórroga forzosa en función de la fecha de suscripción de los contratos y nos sirve como ilustrativa de la actual situación de la doctrina jurisprudencial en lo que se refiere a la cuestión que nos concierne.
La citada Sentencia se preocupa de realizar un estudio histórico de la regulación del arriendo. Así, recuerda que el artº 1543 del Código Civil define el arrendamiento de cosas como aquél contrato por el cual “una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”. Para la Sala, al igual que para este autor, el tiempo determinado –o en su caso determinable- por el que el propietario-arrendador cede el uso de la cosa, que le es propia, constituye un elemento esencial en todo arrendamiento, de tal manera que la duración indefinida del mismo resulta incompatible con su naturaleza.
Esa incompatibilidad es la que obliga, a criterio de este autor, a imponer al Derecho y a la jurisprudencia, una solución para evitar la PERPETUIDAD de los contratos de arrendamientos sobre los que versa el título de este artículo.
La Sentencia realiza un interesantísimo estudio histórico al recordar que es cierto que, si bien tal definición del Código Civil está referida a todos los arrendamientos –incluidos los urbanos regidos por la ley especial-, dicha legislación específica mantuvo desde el año 1920 la existencia de un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que primero se plasmó en el artº 57 de la LAU, TR de 1964, con carácter irrenunciable, y, posteriormente fue dejada a voluntad de las partes en el artº 9 del RD 2/1985, de 30 de abril que suprimió el carácter forzosa de tales prórrogas.
Continua la Sala reconociendo que la evolución legislativa se ha manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter forzoso (artº 9 del RD 2/1985) y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la nueva LAU de 1994, cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario (STS de 9 de septiembre de 2009 y 14 de julio de 2010).
Ahora bien, la Sentencia de la AP de Barcelona, establece dos diferencias en la regulación de la finalización de los contratos de arrendamientos sometidos a la prórroga forzosa.
Así, en los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 bajo el régimen del RD 2/1985 decreto Boyer) estarán sometidos a la prórroga forzosa, regulada en el TR LAU de 1964, si así lo pactaron las partes de manera clara y concluyente, mientras que en los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de enero de 1995, sometidos a la LAU 29/94, no cabe el pacto de prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario, y, en el caso de que ésta, en la práctica, se hubiera expresamente pactado, deberá ser interpretada, por analogía, en los supuestos de arriendos de local de negocio a personas jurídicas, en el sentido de que la duración máxima que cabe imponer al arrendador es la de treinta años.
Justifica dicha diferencia (radical) en la aplicación o no del plazo del usufructo, en la doctrina del Tribunal Supremo.
Así, en relación a la regulación de la finalización del plazo de arriendo a los contratos concertados bajo la vigencia del RD 2/1985, el TS ha declarado en sus Ss. de 31 de octubre de 2008, 10 de marzo de 2010 y 18 de marzo de 2010, la validez y eficacia de las cláusulas de sumisión expresa a la prórroga forzosa en contratos posteriores al citado RD, que se mantiene a la entrada en vigor de la LAU 1994 y se rige por los artº 57 y concordantes del TR LAU 1964 por lo que no resulta de aplicación la DT 3ª de la LAU.
Por el contrario, la STS de 9 de septiembre de 2009, reiterada por la de 14 de julio de 2010, (antes referidas) conceden la solución, por vía jurisprudencial de integrar la prórroga forzosa, y aplicar la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo del artº 515 del CC.


V.- El mantenimiento de la “perpetuidad”, si bien afectando a menos supuestos.

A criterio de este autor, la STS de 9 de septiembre de 2009 y la posterior de 14 de julio de 2010, suponen una verdadera integración de la norma y una verdadera solución a los contratos de arrendamiento sometidos a la prórroga forzosa y cuyos arrendatarios son personas jurídicas.
Esos contratos ya tienen fin, el de la aplicación de los treinta años de la figura del usufructo desde que se suscribieron. Ya no son perpetuos. A pesar de que transmitan sus acciones o participaciones o se modifique su órgano de administración, estos contratos tendrán una finalización cierta y concreta: a los treinta años desde su suscripción.
Esa solución, no obstante, sólo se aplica a los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995.
Quedan pues, en la más profunda de la oscuridad (y perpetuidad) los celebrados entre el 9 de mayo de 1985 hasta el 1 de enero de 1995, sometidos a la prórroga forzosa y cuyo arrendatario es una persona jurídica.
A estos contratos no se les aplica la doctrina del usufructo pero únicamente por cuanto el TS limita su integración a los primeros contratos (los celebrados bajo la LAU de 1994) pero no por motivos normativos.
A saber, el artº 1543 del CC, establece la temporalidad como requisito esencial del arriendo y esa esencialidad se debe predicar de todos los arriendos, incluso los celebrados desde el 9 de mayo de 1985 al 1 de enero de 1995.
La regla del usufructo del artº 515 del CC puede ser de aplicación a todo tipo de arriendo. La aplicación exclusiva de esa norma a los contratos celebrados al amparo de la LAU de 1994 obedece sólo a criterios de integración, interpretación y de fijación de la doctrina jurisprudencial por parte del Tribunal Supremo, que se han limitado a un conjunto de supuestos en lugar de extenderlos y generalizarlos.
Así pues, este autor considera, en contra de la doctrina mayoritaria y de la propia jurisprudencia, que la regla del usufructo debe (o más bien, debería) aplicarse a TODOS los contratos de arrendamiento sometidos a la prórroga forzosa, de local de negocio, cuyo arrendatario sea una persona jurídica.
Y ello por cuanto esos contratos estaban en el “paredón” y el Tribunal Supremo ha salvado de la ruina a los propietarios que celebraron el contrato a partir del 1 de enero de 1995. Ya quedan menos en esa situación, pero aún quedan, y sólo el Tribunal Supremo puede salvar, aplicando la misma doctrina del usufructo que aplica a los posteriores al 1 de enero de 1995, a todos; es decir, también a los celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.
Al fin y al cabo, el supuesto de hecho de la Sentencia del TS de 9 de septiembre de 2009 (la primera que aplica el plazo del usufructo) se refiere a unos contratos suscritos el 1 de diciembre de 1998 pero que traían causa de otros de fechas 1 de octubre de 1991 arrendados a F S.L. a dos de los locales y más tarde, otros de fechas 1 de marzo y el 1 de julio de 1993 relativos a otros locales. En los dos primeros contratos, celebrados estando vigente el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril , se convino que el plazo de duración se fijaba en dos años, sin perjuicio del derecho a la prórroga forzosa establecida en la Ley en beneficio del arrendatario sin que, en consecuencia, fuera aplicable dicho Real Decreto Ley. En los contratos celebrados en el año 1993 se reprodujo la misma estipulación en cuanto a su duración.
Así pues, no estamos tan lejos de extender la doctrina jurisprudencial de aplicación del plazo del usufructo a TODOS los contratos cuyo arrendatario sea una persona jurídica y sometidos a prórroga forzosa.
Este autor no puede tener mayor intervención en ese ruego que la que pueda hacer en este artículo, y en tal sentido se publica. 

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Joaquim Marti

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