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November

2001

LAS ASOCIACIONES DE PROPIETARIOS Y LA APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL

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Por Joaquim MartÍ MartÍ

Abogado. Profesor colaborador de Derecho Civil. Universidad de Barcelona

Estudio de la aplicación de las previsiones de la Ley de Propiedad Horizontal a las Asociaciones de Propietarios creadas para la gestión de urbanizaciones privadas y conjuntos inmobiliarios.

SUMARIO: I. Planteamiento de la cuestión.--II. Normativa aplicable.--III. La organización administrativa.--IV. La organización económica.--V. La libertad asociativa.--VI. La obligación de pago en todo caso.--VII. La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000.

 

o I. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTION

El presente artículo pretende tipificar la especial regulación y tratamiento normativo de las asociaciones de propietarios que se crearon para la administración y costeamiento de los elementos y gastos comunes en las urbanizaciones privadas.

La adopción de la fórmula jurídica de las «Asociaciones de Propietarios» fue muy utilizada en los años inmediatamente posteriores a la promulgación de la Ley 191/1964, de 24 de diciembre, de Asociaciones. A raíz de esta innovación legislativa proliferó la aplicación de esta fórmula jurídica para regular la problemática común en los recintos urbanizados.

Si pensamos que el gran desarrollo inmobiliario de las denominadas «segundas residencias» se produjo en los años 60 y 70, entendemos el motivo por el que, en la actualidad, es muy frecuente encontrarnos con esta figura legal de las Asociaciones de Propietarios.

En las urbanizaciones privadas, conjuntos residenciales y complejos inmobiliarios, han coexistido siempre dos figuras jurídicas para la regulación y sostenimiento de los gastos comunes. Una, para los gastos propios de cada edificio o bloque, en la que se ha aplicado siempre la fórmula de la Comunidad de Propietarios, en la que no ha habido dudas acerca de su creación y normas aplicables; estas comunidades se creaban a partir del otorgamiento de la Escritura de División Horizontal. Y otra, para aquellos gastos externos a los del edificio y bloque, pero internos de la urbanización o complejo, tales como jardinería, alumbrado, servicio de vigilancia, etc.

Para esta última configuración y ante la disyuntiva de cuál era la mejor fórmula para su regulación se pensó, en muchos supuestos en la de la Asociación de Propietarios.

Así, existían unos órganos directivos (presidente y vice-presidente, etc.) para cada bloque o edificio, y, además, otros órganos o Junta, para la Asociación de Propietarios del conjunto residencial o complejo urbanístico.

Aquí, pues, nos interesará resolver si la Ley de Propiedad Horizontal es aplicable a las referidas Asociaciones de Propietarios, a su régimen económico y a la reclamación de las cuotas que se giran para contribuir a los gastos; finalmente, haremos una breve referencia a la vía procesal, y a la aplicación del juicio monitorio previsto en la LEC 1/2000.

o II. NORMATIVA APLICABLE

Ciertamente, hemos de considerar que la Ley 191/1964 de Asociaciones es de aplicación a los casos que nos ocupan y que sus preceptos nos dan una primera configuración normativa.

La elaboración y aprobación de unos estatutos es, pues, la primera obligación formal que hay que cumplir. La obligación formal de estos estatutos deberá cumplir lo preceptuado en dicha norma o en las distintas normas autonómicas que la regulen (en Catalunya lo preceptuado en la normativa propia, que es la prevista en la Llei 7/1997, de 18 de juny, d'associacions).

Los estatutos deberán contener la denominación, domicilio, duración, ámbito territorial, objeto o finalidad de la asociación, requisitos para la adquisición o pérdida de la cualidad de socio, derechos y deberes, mecanismos de participación, estructura y órgano de gobierno, la convocatoria de asambleas, régimen de mayorías para la adopción de acuerdos, etc. Estos estatutos deberán inscribirse en el Registro de asociaciones que en cada autonomía se haya creado, en virtud de su marco competencial.

En estos estatutos se adaptarán estas obligaciones legales de prever la denominación, objeto domicilio y duración de la Asociación, a los propios y característicos de las urbanizaciones y complejos inmobiliarios. La regulación de los socios, por ejemplo, irá íntimamente ligada a la condición de ser titular de un apartamento, piso o chalet dentro del recinto de la urbanización o complejo, de tal forma que la transmisión del dominio conllevará la pérdida de la condición de socio del vendedor y la inmediata incorporación, como socio, del comprador.

Aquí nos encontramos con la primera particularidad, la condición de socio no es personal, sino real, podríamos decir, por cuanto se adquiere y se pierde por una titularidad inmobiliaria. El propietario de cada apartamento mantendrá su condición de socio, obligatoriamente, mientras mantenga su titularidad, y la perderá, obligatoriamente, cuando transmita ésta, perdiendo asimismo los derechos que ostentaba (de uso de elementos comunes como piscina, o recintos comunitarios).

Posteriormente trataremos con detalle los derechos y obligaciones de los socios.

Volviendo a los estatutos, éstos fijarán el régimen de la Asociación, es decir, su órgano director o gestor (presidente, vice-presidente, tesorero, vocales, administrador, etc.) y la forma de adopción de acuerdos, elección y funciones, así como el funcionamiento de las asambleas de socios, tanto ordinarias como extraordinarias.

Por la especial complejidad de las reuniones de socios de las urbanizaciones y complejos, es muy frecuente que las decisiones sobre la operatividad y funcionamiento se adopten en las reuniones de presidentes de bloque, que, al reducir el número de asistentes y racionalizar las opiniones, obtienen mayor operatividad.

Para todas estas cuestiones es aplicable, y ciertamente suficiente, las diferentes normativas que regulan las Asociaciones.

No debe plantear, en principio, problema alguno la aplicación de la referida ley que además no deja lagunas en la regulación de estos aspectos de la vida en común.

Donde sí se plantean lagunas, y de gran extensión, tanto la Ley estatal como las autonómicas, es en la regulación del régimen económico, es decir, la regulación de la problemática que genera el costeamiento de los elementos comunes y de la obligatoriedad de su contribución por parte de los asociados.

Ciertamente, ni la Ley de Asociaciones estatal ni las autonómicas pensaron, ni tuvieron como finalidad, regular el aspecto económico de las urbanizaciones y complejos privados. No se pensó para que, cada año, sirviera para fijar un presupuesto de gastos estimados, una correlativa aplicación de cuotas comunes y una exigibilidad, incluso judicial, en caso de impago.

El régimen económico de las referidas leyes de Asociaciones está pensado para unas Asociaciones en las que se fija una cuota anual, ciertamente simbólica, para el desempeño de las actividades asociativas y en caso de impago de las mismas se sanciona con la expulsión del socio.

Esta somera explicación coincide con el sentido de las Asociaciones existentes en la actualidad que no tienen como finalidad el regular la vida en común de una urbanización o complejo residencial. En estas Asociaciones, se fija un presupuesto anual y los socios deben contribuir a él con base en una cuota, que en muchos casos es irrisoria, y que si no se contribuyen a ella, no se convierte en deuda y no se exige coercitivamente.

Este sistema evidentemente no funciona para las Asociaciones de Propietarios que nos ocupan; para éstas, la regulación del régimen económico necesita de otro régimen legal, y éste no puede ser otro que el de la Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, reformada por la Ley 8/1999.

No puede ser de otra manera, y más adelante concretaremos los preceptos de aplicación.

o III. LA ORGANIZACION ADMINISTRATIVA

Como se ha expuesto, la Ley de Asociaciones es perfectamente capaz y suficiente para la completa organización administrativa de las Asociaciones de Propietarios.

Ya nos hemos referido a los aspectos administrativos de toda urbanización o complejo inmobiliario.

Formarán parte como socios los propietarios de inmuebles (pisos, apartamentos, chalets y locales) que estén situados dentro del recinto de la urbanización. Al socio le corresponderán los derechos que fijen los estatutos, pero ineludiblemente serán los de asistencia y voto en las Juntas que se celebren, el derecho de información, el de elegir a los miembros de la Junta y poder ser cargo electo, etc.

Además, tendrá los derechos que fija la Ley de Propiedad Horizontal para todo propietario, es decir, el uso y disfrute de elementos comunes y la potestad de limitar la adopción de acuerdos que afecten a estos elementos.

El uso y disfrute de los elementos comunes será un derecho, como se ha referido anteriormente, que se perderá con la venta del apartamento. No podrá, pues, solicitarse el disfrute de aquel elemento común (piscina, jardines, etc.) aunque se haya participado en las cuotas para su construcción o mantenimiento, una vez se haya perdido la titularidad del apartamento, que conllevará la pérdida de la cualidad de socio.

En la actualidad, a raíz de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ya no se exige la unanimidad para la adopción de todo acuerdo que afecte a elementos comunes. Así pues, deberemos aplicar los requisitos que establece la reformada Ley, que, aunque no es objeto de este artículo, diremos que son los de la adopción por mayoría de los asistentes para los que afecten al adecuado sostenimiento y conservación. Para la instalación de nuevos servicios o instalaciones bastará la mayoría para su adopción, no obstante el disidente no resultará obligado a su pago ni se modificará su cuota, aún en el caso que no pueda privársele de la mejora, si el disidente desea, en cualquier momento participar de esa mejora deberá pagar su cuota debidamente actualizada con el interés legal. La construcción de nuevas instalaciones o alteración de las configuraciones de los elementos comunes, eso sí, precisa la unanimidad.

Así pues, tenemos una coexistencia normativa, perfectamente compatible y que no permitirá lagunas de ningún tipo.

Las lagunas que pudieran surgir deben ser cubiertas, en todo caso, por la reformada Ley de Propiedad Horizontal, que en su art. 20 (que crea un art. 24 LPH), establece un acogedor cajón de sastre: «A los complejos inmobiliarios privados... les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior».

Este art. 20 ofrece la posibilidad a las Asociaciones de Propietarios de convertirse para evitar la coexistencia normativa y refundirla en una, en la Ley de Propiedad Horizontal. El citado artículo nos indica el camino a seguir:

1. El régimen especial de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

a) Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

a) Constituirse en una sola Comunidad de Propietarios...

Es decir, convertirse en Comunidad de Propietarios por el mecanismo originario de éstas, que pasa ineludiblemente por la unanimidad. Esta unanimidad conlleva la práctica imposibilidad de su adopción en los conjuntos inmobiliarios ya en funcionamiento, por lo que la propia Ley establece la solución en el siguiente punto:

b) Constituirse en una Agrupación de Comunidades de Propietarios.

Para ésta sólo se precisa que cada bloque celebre una reunión y que se adopte el acuerdo de constituir, junto con el resto de bloques de la urbanización o complejo, la Agrupación de Comunidades. Dicho acuerdo deberá ser adoptado por mayoría simple de los asistentes a la reunión de la Comunidad de Propietarios del bloque, y una vez celebradas todas las reuniones de los bloques de la urbanización, celebrar otra por los presidentes de los bloques y adoptar por unanimidad (unanimidad previa ya conseguida individualmente por cada representante del bloque) la constitución de la Agrupación de Comunidades. Agrupación que fijará la cuota de participación de cada bloque en los gastos comunes. Los Estatutos y el título constitutivo de la Agrupación serán incluso inscribibles en el Registro de la Propiedad; inscripción que no consiguen los Estatutos de las Asociaciones de Propietarios.

No obstante, si por cualquier motivo no se consiguiera adoptar el acuerdo de constituir la Agrupación de Comunidades, la aplicación supletoria de la Ley de Propiedad Horizontal está garantizada por el párrafo 4 del art. 20 de la Ley.

La organización administrativa, pues, no debe plantear problema alguno. Otro distinto será la organización económica.

o IV. LA ORGANIZACION ECONOMICA

Este aspecto es el que conlleva mayor interés. No nos cabe ninguna duda sobre que al régimen económico de las Asociaciones de Propietarios de las urbanizaciones y conjuntos inmobiliarios privados le es de aplicación la Ley de Propiedad Horizontal en todos sus términos.

No nos cabe duda, no sólo por el artículo de cajón de sastre al que nos hemos referido, sino además por la doctrina jurisprudencial de la propiedad horizontal tumbada.

A continuación nos referiremos a varias sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictadas todas ellas en sendos juicios de reclamación de cuotas comunitarias, al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal, instados por una Asociación de Propietarios de una Urbanización de Gavà (Barcelona) contra varios propietarios, oponiéndose cada uno de ellos por distintos motivos a la reclamación que estaba instando la citada Asociación.

La primera es la sentencia de la Sección Decimoséptima de la AP Barcelona, de 28 de enero de 1998, dictada en el rollo de apelación 711/97, que es del siguiente tenor:

«Primero: La Asociación de Propietarios de la Urbanización P. B. de Gavà, deduce demanda contra D... titular del apartamento núm. X del Bloque A, compuesta de 16 bloques y 264 apartamentos; reclamándole el pago de gastos comunitarios correspondientes al año 1996...

Tercero: 1. La cuestión nuclear de la presente litis se centra en... a) Regulación jurídica de la Asociación creada para la administración, explotación y conservación de las cosas comunes, con Estatutos inscritos en el Registro de Asociaciones...» (las dos restantes cuestiones nucleares se expondrán en el siguiente epígrafe de este artículo).

«2. Las urbanizaciones como la de autos se caracterizan por una situación mixta de propiedad privativa y comunitaria próxima a la que se da en el régimen de propiedad horizontal, sin que por ello deban aplicarse sus normas en forma prevalente y en toda su amplitud. La extensión del régimen de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones, lo que en la doctrina se denomina "propiedad horizontal tumbada", ha sido ampliamente admitido tanto doctrinalmente como jurisprudencialmente --SSTS 13 de noviembre de 1985, 28 de mayo de 1986; 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989; 23 de septiembre de 1991; 26 de enero de 1995; 26 de mayo de 1995; 5 de julio de 1996 y 2 de febrero de 1997, entre otras-- precisando que coexisten dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración, la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, si bien quedan sometidas a las reglas asociativas que rigen primariamente la vida comunitaria, y en lo demás que no se mencione o establezca puede aplicarse analógicamente la Ley de Propiedad Horizontal, sin serlo la Ley de Asociaciones de 1964. Y ello es así puesto que frente a las nuevas formas de propiedad inmobiliaria plural, la LPH funciona en un doble sentido, es decir, como corpus específico respecto a la materia que le es propia y como cuerpo básico en relación con las citadas nuevas modalidades de propiedad como pueden ser, en el caso examinado, las urbanizaciones. Nótese que el art. 3 de la LPH (antigua) no es taxativo en cuanto a su ámbito y no se refiere exclusivamente a pisos y locales, como hace el art. 396 CC, sino a unos espacios delimitados y susceptibles de aprovechamiento, concluyéndose, en definitiva, que también existe una Comunidad de Propietarios en las urbanizaciones aunque técnicamente no se las denomine ni las tipifique como tales al no encontrarse reguladas bajo el régimen de "propiedad horizontal".»

La segunda sentencia de la AP Barcelona que reconoce el ámbito de la LPH, es la dictada por la Sección Primera de fecha 15 de febrero de 1999, en el rollo de apelación 166/1998:

«... La entidad actora es una asociación cuyos fines fueron considerados lícitos por resolución de fecha 9 de mayo de 1970 del Gobierno Civil de Barcelona y en cuyos estatutos se señalaba que constituía su objeto, entre otros, la realización de obras y servicios de interés común de los asociados y la contratación del personal para el cuidado y administración de los bienes propiedad de los asociados sitos en la urbanización... recibiendo la autorización de adquirir los bienes necesarios (muebles o inmuebles) para la consecución de los fines pretendidos.

En consecuencia, el apartamento propiedad del demandado está sujeto a un doble régimen. De una parte, el propio de la Comunidad de Propietarios, regulado en la Ley de Propiedad Horizontal, en lo que se refiere al bloque en el que está ubicado el apartamento en cuestión, y de otro, el inmueble en su conjunto, está sometido a las reglas de la mentada Asociación, que se superponen a las primeras, debiendo complementarse pero nunca ignorarse, porque la ubicación física del inmueble hace innecesario la utilización de la zona propiedad de la Asociación.

... En este sentido el TS, en sentencia de 26 de enero de 1995 obliga a contribuir a los gastos comunitarios a los propietarios de una urbanización, pese a que la misma estaba regida por unos estatutos que contenían preceptos contradictorios.

En el mismo sentido, otra sentencia del TS de 26 de junio de 1995 dispuso que es doctrina de esta Sala, contenida en la sentencia de 23 de septiembre de 1991, que cita las de 18 de abril de 1988 y 13 de marzo de 1989, que en el caso de urbanizaciones, la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración: la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, cada una con sus propios cometidos comunitarios, pero hallándose ambas sometidas, en cuanto a su constitución y fundamento, a falta de regulación específica de la segunda, al régimen de la LPH, sin que exista inconveniente legal ni jurisprudencial en admitir que la defensa de aquellos intereses comunitarios que afecten a la generalidad del conjunto urbanístico pueda asumirla la expresada comunidad de la urbanización...»

La sentencia de la Sección Undécima de la AP Barcelona, de fecha 31 de marzo de 1999, recaída en el rollo de apelación 728/1998, también concluye en el mismo sentido al admitir las tesis de las dos anteriores.

Queda pues, del todo acreditado, la necesidad y suficiencia de la aplicación del régimen normativo de una Ley, como la de Propiedad Horizontal, que obliga al adecuado sostenimiento de los elementos comunes, y permite la reclamación judicial de las cuotas adeudadas, y que con la reforma de la misma, incluso limita el derecho al voto en las Asambleas a los propietarios que no están al corriente de las cuotas comunitarias.

Así pues, queda solucionada esta laguna normativa que se producía por la aplicación de la Ley de Asociaciones a un aspecto, el económico, que no coincidía con el sentido y alcance de esa Ley.

o V. LA LIBERTAD ASOCIATIVA

Un último detalle de gran interés es el de la conexión de la libertad asociativa y de permanencia en las asociaciones, con la obligación de contribución de los gastos comunes.

En efecto, un presupuesto esencial de toda Asociación creada bajo el amparo legal de la Ley de Asociaciones, es el de la libertad de asociarse o no, y la libertad para, en cualquier momento, solicitar la baja de la referida Asociación.

El art. 5 de la Ley de Asociaciones establece que los estatutos fijarán «... los supuestos y el régimen disciplinario y de pérdida de la condición de socio o socia». Otra referencia a la pérdida de la condición de socio la encontramos en el art. 12 de la misma ley, «las solicitudes presentadas para ser socio o socia, y también las altas y bajas de asociados y asociadas por una razón distinta a su separación definitiva».

El problema, pues, se plantea si con posterioridad a la venta de un apartamento el nuevo propietario notifica que no desea formar parte de la Asociación de Propietarios, o bien un propietario, que, descontento con el actuar de la Asociación, cursa notificación para causar baja de la misma.

La posibilidad de impedir la solicitud de causar baja en las Asociaciones aparece vetada por la Ley de Asociaciones; no puede establecerse pacto o estatuto alguno que prive de tal posibilidad, reconocida en norma de rango superior a los pactos que se generen. Incluso aparece reconocido este derecho en el art. 22 CE al proclamar la libertad asociativa.

En los procesos judiciales que se han referido, también se produjo esta cuestión. Los propietarios que dejaron de abonar las cuotas de la Asociación notificaron previamente su voluntad de causar baja de la Asociación de Propietarios, siguiendo lo prevenido en la Ley de Asociaciones y los propios estatutos de la misma.

Así pues, se estaba planteando si la fundamentación del impago podía venir de una separación voluntaria del socio. Esta posibilidad aparece innegablemente en cualquier asociación, ahora bien, en las que ocupan nuestro artículo esta solicitud de baja podía hacer devenir imposible el mantenimiento de los gastos comunes. Es decir, la libertad asociativa y la posibilidad de causar baja no casaba en absoluto con los fines asociativos de las Asociaciones de Propietarios creadas para la regulación y mantenimiento de los conjuntos inmobiliarios.

De aceptarse la baja de la asociación y, por ende, la no obligatoriedad de seguir costeando las cuotas, todo y seguir siendo propietario de un apartamento dentro de la urbanización, podría llevarnos al absurdo de tener una urbanización a la que no contribuyen los propietarios que han deseado causar baja de la Asociación que la dirige.

La solución jurisprudencial al respecto, no obstante, resuelve perfectamente la situación y soluciona el conflicto generado entre la libertad asociativa y la obligatoriedad del pago de las cuotas comunitarias:

En la sentencia de la Sección Decimoséptima AP Barcelona, de 25 de enero de 1998, rollo 711/97, se establece que:

«... Tercero: La cuestión nuclear de la presente litis se centra en tres aspectos... b) Obligación de abonar las cuotas, con independencia de si causa baja como socio, y c) La interpretación del art. 11 de los Estatutos sociales (el procedimiento de solicitud de baja).

... El art. 22 CE comprende no sólo el derecho de asociarse, sino también en su faceta negativa, como recoge la STC 183/1989, de 3 de noviembre, el derecho a no asociarse, añadiéndose que también alcanza su aplicación a asociaciones como la de autos. Por tanto existe un derecho derivado del precepto constitucional a no pertenecer a la citada Asociación, que comporta, por tratarse de un derecho fundamental de carácter irrenunciable, que cualquier cláusula obligacional que lo desconozca sea nula y carente de eficacia. Ahora bien, como acertadamente concluye la citada resolución en un caso análogo al examinado en la presente litis "... una cosa es la obligación contractual de darse de alta y de permanecer en una Asociación y otra muy distinta la de asumir ciertas cargas económicas a favor de una Asociación constituida, se pertenezca o no a ella. Es del todo claro que esta última obligación ninguna relación guarda con el derecho de asociación constitucional... pues sólo es una obligación civil constituida entre personas distintas que no trae causa ni depende de la existencia de un vínculo asociativo entre las partes...

Es decir, que una cosa es la obligación contractual de darse de alta y de permanecer en una asociación y otra es el asumir las cargas económicas se pertenezca o no a ella. Y si existe un derecho a darse de baja y ello no puede ser puesto en juicio, tampoco cabe que los copropietarios no cumplan con las obligaciones asumidas y entre ellas el pago de las cuotas comunitarias para la administración, conservación y mantenimiento de los servicios comunes que le es exigible a cada uno de los titulares de los apartamentos que la constituyen, como igualmente ha sancionado la jurisprudencia --SSTS 26 de enero de 1995, 26 de junio de 1995 y 2 de febrero de 1997-- afirmándose en la citada en último lugar que se trata de una obligación propter rem que aparece determinada por el hecho de ser propietario y es obligatoriamente asumida por quien en cada momento ostenta la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa..."»

Es decir, se resuelve la problemática que podría conllevar la venta de un apartamento y el deseo del vendedor de seguir perteneciendo a la Asociación, o bien el no deseo del comprador a incorporarse a ella.

Ahora se resuelve por la jurisprudencia los efectos que tiene la baja de la Asociación, tal y como la prevén los estatutos, la Ley de Asociaciones y la Constitución Española, solicitada por el propietario de un apartamento que solicita la baja de su cualidad de socio.

«... Aun cuando el derecho a darse de baja ha de ser asumido, conforme dispone el art. 11 de los Estatutos, y se reconoce por el art. 22 CE, ello no significa, como hemos indicado, la inexistencia de la obligación de satisfacer las cuotas comunitarias, pues su baja afectará a otros derechos políticos y sociales como pueden ser los de voto, proposición de menciones, sugerencias... o designación como miembro de la Junta Directiva de la Asociación, pero sin que pueda "autoexcluirse" del abono de las cuotas que legal y estatutariamente correspondan y sean aprobadas. Lo contrario iría contra la lógica en cuanto podría disfrutar de unos espacios comunitarios sin pechar con carga alguna, aunque sea por el único dato de que acceda a su bloque a través de unos espacios que forman parte de la supracomunidad constituida...»

Así pues, la baja sólo afectaría a la organización administrativa pero en ningún caso a la económica. Al decir en ningún caso a la económica, también se incluirán todas aquellas fases en las que el acuerdo económico se gesta. Es decir, el propietario que solicite la baja no podrá ser privado del derecho al voto en la toma de decisiones económicas, tanto para cuotas ordinarias o extraordinarias, siendo el régimen previsto para la adopción de acuerdos el de la LPH. Así pues, el propietario disidente podrá hacer valer los derechos que esta figura le otorga en la citada Ley.

Esta misma solución es la que llega la Sección Primera de la AP Barcelona en su sentencia de 15 de febrero de 1999, rollo 166/1998:

«... El planteamiento... es fundamental para entender el comportamiento del demandado y dar al mismo el sentido y consecuencias que se estiman procedentes según la legislación aplicable, atendido asimismo el criterio interpretativo del art. 3 del CC, en la medida en que la Ley de Propiedad Horizontal no previó la organización jurídica de macrocomunidades o urbanizaciones como la que es objeto de la presente litis.

Por tanto, es cierto, como afirma el demandado, que los Estatutos de la Asociación (art. 11) permiten al socio causar baja definitiva de la asociación, así como que tal baja lleva aparejada la pérdida de los derechos adquiridos, pero esto no significa que cese su obligación de contribuir a los gastos de la comunidad gestionada por la asociación.

Tal obligación viene impuesta no sólo por el art. 9.5 de la LPH, que podríamos considerar de aplicación supletoria, sino por la realidad misma de las cosas, pues es inadmisible que quien utiliza los bienes y servicios de la Asociación, jardines, agua, etc., pueda verse desligado de la obligación de contribuir por el mero hecho de renunciar a su condición de socio.

Tal renuncia es ciertamente posible y sus consecuencias no pueden ir más allá de lo que podríamos denominar derechos políticos del socio: a votar, a participar en los debates, a ser informado, etc., pero no a la obligación de pagar la cuota, en tanto en cuanto utiliza, porque no puede dejar de hacerlo, los servicios comunes...

En el caso a debate el demandado admitió en prueba de confesión en juicio que el bloque en el que se encuentra ubicado el piso de su propiedad está situado dentro de los terrenos que forman la urbanización..., de la que es titular registral la Asociación actora. Admitió asimismo que la referida asociación se hace cargo de los gastos de personal, mantenimiento, jardinería, etc., de la urbanización y que tales gastos son sufragados por las cuotas de los propietarios de la Urbanización.

Si ello es así, y el demandado admite también que nadie le ha impedido el disfrute de los servicios mencionados con anterioridad, lo que hubiese resultado difícil en la práctica por no decir imposible, es forzoso concluir que la obligación del demandado de abonar las cuotas persiste aún cuando haya renunciado a su derecho a ser formalmente socio de la entidad actora porque tal obligación se deriva no de la cualidad de socio, sino de su particular relación con la cosa, constituyendo lo que la doctrina denomina una obligación propter rem. De este modo, su obligación de pagar las cuotas persistirá en tanto en cuanto sea propietario del apartamento antes señalado y cesará en cuanto deje de serlo y a partir de la fecha de su transmisión.

Es decir, lo que es obvio, el disfrute de los elementos comunes, propio y específico de la Ley de Propiedad Horizontal, conllevará indefectiblemente su íntegra aplicación, y con ella la obligación prevista en el art. 9 de la misma de que cada propietario deberá contribuir, de acuerdo a su cuota de participación, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble.»

Finalmente, la sentencia de la Sección Undécima de la AP Barcelona de 17 de marzo de 1999, rollo 728/1998, recoge las tesis de las dos anteriores y aquí se resume lo más interesante:

«En la demanda rectora del procedimiento, del que deriva el presente recurso de apelación, por la Asociación de Propietarios de la Urbanización P. B. se ejercita contra D..., en su condición de titular de los apartamentos... de la citada Urbanización, compuesta por 16 bloques y 264 apartamentos, reclamándole el pago de los gastos comunitarios adeudados hasta el año..., por un total de...; a lo que se opone la demandada alegando que D..., actuando como Presidente de la Comunidad de Propietarios del Bloque A envió carta a la Asociación comunicándole la decisión tomada de rescindir la relación de la Comunidad citada con la Asociación de Propietarios de la Urbanización, por lo que sostiene que no adeuda nada... y por reconvención solicita se condene a la actora a dar por extinguida cualquier relación con ella. A estas pretensiones recae sentencia de instancia, estimando parcialmente ambas, ya que si bien reconoce el derecho de la demandada a darse de baja de la asociación, con la pérdida de los derechos políticos, pero sin que ello implique que se extingue la obligación de satisfacer la obligación de satisfacer los gastos comunitarios aprobados, por lo que la condena al pago de las cuotas adeudadas... y frente a esta sentencia se alza únicamente la demandada, aduciendo fundamentalmente que no cabe la aplicación analógica de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que esta Ley habla siempre de elementos comunes, y en el presente caso se trata de elementos pertenecientes a una asociación con personalidad jurídica propia, que no gestiona elementos comunes pertenecientes a los propietarios de los departamentos o pisos, que a su vez pertenecen a la Asociación, sino a elementos propios que configuran el patrimonio de la misma...

El recurso no puede prosperar... la jurisprudencia, por todas la sentencia de 5 de julio de 1996, señala: "Esta Sala tiene reconocida la validez de las supracomunidades, comunidades plenas o de urbanización, así en la sentencia de 23 de septiembre de 1991 se dice que tanto doctrinal como jurisprudencialmente, se admite, en el caso de las urbanizaciones, la posibilidad de coexistencia de dos tipos de comunidades... (doctrina ya reproducida en este artículo) ... nos tiene que llevar a la confirmación de la sentencia apelada, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante por imperativo legal...".»

En el caso de autos, como vemos, se daba incluso la particularidad de que los terrenos comunes estaban inscritos a favor de la Asociación de Propietarios, cuestión que no es esencial para la aplicación de la LPH, ya que en mayor frecuencia, se dará que cada propietario de un apartamento se le asigna un coeficiente de propiedad en los terrenos, y ello también permitiría hablar de elementos comunes, y, por tanto, cumplir lo preceptuado por la LPH.

La solución jurisprudencial al dilema que se podía plantear al solicitar la baja de una Asociación ha quedado perfectamente resuelta y delimitada, la baja tendrá todos los efectos administrativos que se pretendan, pero quedarán a salvo los efectos económicos. En estos, podrán utilizarse contra el disidente y moroso los cauces y mecanismos de la Ley de Propiedad Horizontal, sin que pueda exonerar el pago por lo previsto en la Ley de Asociaciones o estatutos.

o VI. LA OBLIGACION DE PAGO EN TODO CASO

Pero es que, en todo caso, y en todo supuesto acaba la jurisprudencia por determinar que el pago de las distintas cuotas comunitarias es obligatorio por parte del propietario del apartamento de una urbanización privada.

Y ello es así, a pesar de las distintas posibilidades que puedan darse en la urbanización o conjunto inmobiliario.

Puede darse la inexistencia de título constitutivo, es decir, que el promotor de la urbanización no hubiera creado un título en el que regular la participación en los gastos comunes y éstos vinieran fijados por acuerdo entre los copropietarios.

La sentencia de la AP Barcelona, Sección Decimosexta, rollo 160/2000-B, de 12 de septiembre de 2000, establece:

«Segundo: Tienen razón los demandados cuando se refieren a la falta de título constitutivo de una comunidad inmobiliaria generadora de derechos y obligaciones para sus miembros, así como la falta de constancia registral de las obligaciones que se le exigen por la actora. En este sentido, la situación es distinta de la contemplada en algunas de las sentencias que pueden servir como punto de referencia. Así, en el caso de la sentencia del Tribunal Constitucional 183/1989 de 3 de noviembre, citada en la sentencia de la Sección 17.ª de esta Audiencia, aportada por la actora, había unos estatutos de la urbanización a cuyo cumplimiento se obligaban los distintos propietarios, con lo que era muy explicable que se hablase de obligación de contribuir independientemente de la pertenencia a la asociación gestora de la urbanización. En la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1996, citada en el mismo lugar, ocurría algo parecido, así como el caso de la sentencia del mismo Tribunal de 26 de enero de 1995. Como decimos, no existe en el presente caso ningún título constitutivo, ni estatutos asumidos por los propietarios, de los que nazcan las obligaciones cuyo cumplimiento se pretende.

Sí existe la asociación demandante, contra lo que se ha pretendido en algún momento por la demandada... Por lo que se refiere a la urbanización como cosa física, ha de afirmarse que existe un conjunto como Urbanización P. B., conforme a los documentos aportados por el Ayuntamiento de Gavà y traídos al proceso por testimonio...

Aquí, por tanto, no existe un título jurídico expresamente constituido del que derive la obligación de pago que se exige a los demandados... La cuestión es si, no obstante, cabe exigir un pago a los demandados.

Tercero: La respuesta afirmativa ha de imponerse si se constata que existen elementos, comunes a los demás inmuebles del conjunto, a cuyo mantenimiento sea preciso subvenir, sin que los demandados puedan desvincularse de esos elementos. Si esa situación fáctica existe, habrá que afirmar la obligación de los demandados de contribuir a los gastos comunes, por dos razones fundamentales...»

Así pues lo esencial para la exigibilidad de las cuotas giradas para el mantenimiento de los elementos comunes no es el título que las pueda originar, sino que realmente se giren para hacer frente a los gastos que se generan por la presencia de unos elementos que son comunes y de uso común, elementos que sean inherentes a la urbanización y conjunto inmobiliario y que formen parte del recinto en el cual está incluido el apartamento o entidad del propietario a quien se le reclama ese pago.

Evidentemente, esa exigencia lo será con independencia que el propietario utilice o no ese elemento común (piscina o local comunitario) ya que esa relación entre uso y pago de los gastos nunca se ha exigido en las Leyes de nuestro ordenamiento.

La Sección Decimosexta de la AP Barcelona, que llegará a la misma conclusión que las otras Secciones pero por otros fundamentos, continúa su fundamentación en los motivos por los que condena a los demandados al pago de los gastos comunes reclamados en demanda:

«... En primer lugar por el principio jurídico, unánimemente admitido, según el cual no es lícito el enriquecimiento injusto o sin causa. Si un apartamento forma parte de un conjunto y si, forzosamente, ha de gozar, de manera ineludible, de ciertos elementos comunes al conjunto, sin posibilidad de segregación respecto a esos elementos comunes, no cabe admitir que el propietario no contribuya a los gastos comunes, porque eso sería permitir obtener ventajas sin soportar los gastos necesarios para procurarlas, es decir, permitir el enriquecimiento injusto.

En segundo lugar, es principio general del Derecho, el de que en las situaciones que, de hecho, entrañan una comunidad, sus integrantes están obligados a contribuir a su sostenimiento. Así resulta de lo dispuesto en los arts. 393 y 395 del Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal...»

Vemos pues que la Sección Decimosexta de la AP Barcelona, a pesar de dar un pequeño rodeo jurídico acaba, como las demás, por entender que para el mantenimiento de los gastos comunes ha de aplicarse la LPH, quien se ha encargado de evitar esos enriquecimientos injustos que podrían darse de existir elementos comunes y un vecino sin contribuir a ellos.

Son pues los elementos comunes, como se ha repetido, los que aseguran el éxito en la aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones o conjuntos inmobiliarios.

Elementos comunes que en caso de la urbanización de Gavà, y según la misma Sección Decimosexta son:

«... la Sala llega a la conclusión de que, en efecto la hipótesis que acaba de plantearse es cierta. Existen elementos comunes en la zona conocida como Urbanización P. B. gestionada por la actora, que afectan ineludiblemente a los demandados.

Así el único contador de agua que existe es el situado precisamente en el bloque en el que está situado el apartamento de los demandados, según la confesión en juicio... En el reconocimiento practicado por un Juzgado de Gavà en otro proceso, del que se aportó testimonio, se constata la existencia de instalaciones y servicios comunes también al edificio en el que está situado el apartamento de los demandados. Existen zonas ajardinadas... es ineludible, como se ha expuesto..., que hay instalaciones y servicios a los que el apartamento de los demandados está vinculado de forma indisoluble y visible, como las zonas ajardinadas, el parking, el suministro de agua. Ello explica que los demandados no puedan desligarse de los pagos que ha de soportar la asociación demandante gestora de esos espacios y servicios comunes...»

En todo caso, pues, el régimen económico de las Asociaciones gestoras de urbanizaciones será de obligado cumplimiento por parte de todos los propietarios.

La sentencia más reciente, en el mismo supuesto de la citada urbanización, es la dictada el 11 de julio del 2001 por la Sección Primera de la AP Barcelona, rollo 82/2000, Sección que ya había resuelto casos anteriores. En esta sentencia ante la insistencia de los demandados a su oposición acaba sentenciando que:

«... Nos encontramos ante una asociación que gestiona y cuida el entorno de la zona donde se sitúa el apartamento de la demandada, proyectando su actividad sobre elementos que están a la vista como de lógica existencia de la comunidad vecinal. El apelante optó por esa zona al tiempo de su adquisición siendo perfectamente conocedor que un conjunto de personas, bajo forma asociativa o como mera unión, se iba a dedicar a la mejora de lo que es de todos, prestando además ciertos suministros que redundan en beneficio común, siendo consecuencia de esa opción su obligada contribución a los gastos...»

Seguidamente la Sala se permite una reflexión:

«... pues si hubiera deseado vivir en soledad debiera haber buscado terreno alejado de un vecindario...»

Así pues, lo común conlleva la obligación de su pago.

o VII. LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL 1/2000

La reformada Ley de Enjuiciamiento Civil que modifica el párrafo 3.º del ap. 2.º del art. 7, y el art. 21 en su totalidad, de la Ley de Propiedad Horizontal, no ha variado en lo más mínimo las previsiones jurisprudenciales que se han descrito, por ello deben entenderse de aplicación los criterios jurisprudenciales y doctrinales que se han ido recogiendo en este artículo.

El cauce procesal recomendado sería además el juicio monitorio previsto en el citado art. 21 LPH, reformado por la LEC 1/2000, en reclamación de la cantidad que por gastos comunitarios adeudara el propietario y a quien se le hubiere notificado la certificación del acuerdo por el que se le notifican las cuotas comunitarias adeudadas y se aprueba facultar al presidente a instar la oportuna demanda judicial.

Presentada la citada demanda de juicio monitorio, se requerirá a la parte deudora para que en el plazo de veinte días pague al peticionario la cantidad reclamada bajo apercibimiento de que de no pagar ni comparecer alegando razones de la negación de pago, se despachará ejecución por la suma del principal reclamado más intereses, costas y gastos, y en caso de oposición tramitarse el juicio que por la cuantía reclamada corresponda.

No obstante la oposición, por Otrosí a la demanda, debe solicitarse que se proceda en este caso al embargo preventivo de los bienes del deudor por el importe que resulte de la suma del principal reclamado, más intereses legales y costas.

En la demanda es recomendable sustentar los hechos en los criterios jurisprudenciales que se han expuesto y que permitirán al Juez admitir el Juicio monitorio previsto en el art. 21 LPH, todo y tratarse de una Asociación de Propietarios la que inste el proceso.

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Joaquim Marti

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