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April

2010

INCOMPATIBILIDAD DE LA ACUMULACIÓN DE LAS ACCIONES DE RESOLUCIÓN Y NULIDAD CONTRACTUAL, CON LA DE INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS POR VICIOS OCULTOS DEL INMUEBLE

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AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA. Sección 14. SENTENCIA N. 289/2010. Rollo 329/2009.

Resolución y nulidad de contrato por vicio del consentimiento. Vicios ocultos.

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA. Seccion 14.


Magistrados:

Fco. J.P.G

M. F. M

R. A. B (Ponente)

Rollo n. 329/2009

Juicio Ordinario n. 204/2008

Procedencia: juzgado de Primera Instancia n. 41 de Barcelona.

Objeto del juicio: resolución de contrato de compraventa por ausencia de consentimiento, resolución del préstamo hipotecario constituido sobre la finca vendida y indemnización de daños y perjuicios.

Motivo de recurso: incongruencia omisiva; imposibilidad de restitución de un precio no pagado; inexistencia de vicio grave que invalide el contrato.

Apelante: GP S.L

Abogado: Joaquim Martí Martí.

Procurador: Esther Suñer Ollé.

Persona contra la que apela: M.M.L y J.P.M

Abogado: J.R.E

Procurador: A.B.C

ANTECEDENTES DE HECHO

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 14 de febrero de 2008 M.M.L y J.P.M interpusieron demanda en la que solicitaban la resolución del contrato de compraventa celebrado mediante escritura pública de compraventa el 20 de abril de 2006 sobre la vivienda (finca registral 12.357 del Registro de la Propiedad 5 de l'Hospitalet de Llobregat) para cuyo pago solicitaron un préstamo hipotecario de 303.000 euros adquirida por estar afecta a un Plan de Ordenación Urbana (Pla especial de Protecció Arquitectónica: PEPPA) por inhabilidad del objeto de la compraventa ya que la vivienda está afecta a un plan de urbanización cuyas condiciones los compradores ignoraban al tiempo de la adquisición y que altera sustancialmente tanto el objeto de la compraventa (posibilidad de expropiación de la finca) como al precio pagado por la vivienda.

Todo ello, con declaración de nulidad del contrato de préstamo con garantía hipotecaria constituida sobre la misma finca, con los pronunciamientos registrales consiguientes de cancelación; más indemnización de daños y perjuicios, que cifra en 11.540,42 euros.

En la contestación GP S.L, vendedora, alega primero, la improcedencia de la acción quanti minoris porque pasó el plazo legal para su ejercicio (art. 1484 CC); segundo, inexistencia de depreciación del valor de la finca por la afectación urbanística (vicio grave); conocimiento de los efectos del PEPPA por parte de los compradores demandantes y consideración de esta afectación para la fijación del precio de la venta a la baja; tercero, exceso en la solicitud de devolución del préstamo puesto que éste alcanzaba sólo a 276.466 euros, el resto, 26.534 euros entregados por la entidad prestamista a los actores no le compete; cuarto, excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda: imposibilidad de acumular a ella otra de indemnización por vicios constructivos.

Por Caixa E.T se opone porque considera que la nulidad de la compraventa no ha de suponer la del préstamo hipotecario. Alega, asimismo, la excepción de litisconsorcio pasivo necesario para que fueran llamados los fiadores de la hipoteca.

En el acto de la audiencia previa el Juez accedió a llamar al proceso a los fiadores solidarios del préstamo hipotecario, salvando así la excepción de litisconsorcio pasivo necesario.

La sentencia recurrida, de fecha 29 de enero de 2009, en primer lugar, de forma breve, desestima la excepción de prescripción (debe entenderse caducidad) de la acción de quanti minoris y de defecto legal en el modo de interponer la demanda en cuanto a la incompatibilidad de la acumulación de las acciones de resolución y nulidad contractual con la de indemnización de daños y perjurios por vicios ocultos del inmueble; desestima la acción de nulidad porque no aprecia dolo en el vendedor pero acoge la acción de resolución del contrato por incumplimiento de la entrega del objeto pactado, ya que éste está afecto a un Plan de Ordenación Urbana que limita en gran medida la extensión del derecho de dominio de tal forma que estima que se ha entregado una cosa distinta a la estipulada. En definitiva aprecia la existencia de un alio pro alio, de manera que da lugar a la resolución el contrato de compraventa. Por el contrario, declara la independencia y validez del préstamo con garantía hipotecaria concertado por los actores con la codemandada C.E.T, porque estima que se trata de dos contratos independientes.

La sentencia señalada contiene fallo del tenor literal siguiente: "Que estimando parcialmente las acciones instadas por J.P.M y M.M.L, representados por la Procuradora Sra. B, frente a GP S.L, representada por la Procuradora Sra. S, debo declarar y declaro resuelto por incumplimiento de la parte vendedora el contrato de compraventa suscrito por los demandantes y por GP S.L y obrante como documento 6 de demanda, otorgado en escritura pública de 20-4-2006 ante el Notario de Cornellà Don V.S.S, con todas las consecuencias legales inherentes a dicha declaración.

Y en consecuencia se condena a la citada demandada la devolución a los demandantes del precio recibido de 276.466 euros, asi como los intereses legales de dicha cantidad desde demanda y hasta la presente resolución sin perjuicio del art. 576 LEC, con coetánea devolución por los compradores de la vivienda a dicha vendedora. Y se condena igualmente a dicha demandada a indemnizar a los demandantes con la cantidad de 804,63 euros más los intereses legales de dicha cantidad desde demanda y hasta la presente resolución, sin perjuicio del art. 576 LEC. Y firme que sea la presente sentencia, y verificada que sea la recíproca restitución de prestaciones indicada se acuerda expedir mandamiento al Registro de la Propiedad para acomodar el mismo a la nueva realidad extra registral derivada de la resolución contractual declarada. Desestimando la restante pretendido frente a dicho demandado, y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas causadas con dichas acciones instadas frente a GP S.L.

Y debo desestimar y desestimo las acciones instadas asimismo por Don. J.P.M y Doña M.M.L, representados por la Procuradora Sra. B, frente a C.E.T, representada por el Procurador Sr. De A., así como las instadas por dichos demandantes frente a Don L.M.P y Doña M.D.L.P, ambos en rebeldía, absolviendo a dichos tres demandados de lo pedido en su contra, e imponiendo a los demandantes las costas causadas con motivo de dichas acciones desestimadas.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO

La parte recurrente, GP S.L, alega como motivos de apelación la incongruencia omisiva por falta de pronunciamiento sobre la excepción de defecto legal en el modo de proponerse la demanda: por imposibilidad de reclamación de un precio no pagado por la actora, ya que fue entregado por la C.E.T tras la firma del contrato de préstamo hipotecario; e imposibilidad de acumular a ella otra de indemnización por vicios constructivos. En segundo lugar, no recurre los pronunciamientos relativos a la inexistencia de dolo en la actuación de la vendedora como causa de nulidad invocada en la demanda, pero alega error en la valoración de la prueba en cuanto a la apreciación de la acción de resolución de la compraventa. Para ello se funda la posibilidad de los actores de conocer la afectación urbanística de la vivienda, en cuanto que la tasación la encargaron ellos a la empresa T. Y en ella se valoró por 308.100 euros, mientras que el precio de venta fue de 276.466 euros y el préstamo de 303.000 euros.

La parte actora se opone al recurso porque considera que en la sentencia se resuelven correctamente todos los pedimientos de la demanda y no se ha incurrido en error en la valoración de la prueba.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto se ha registrado en la Sección el 29 de abril de 2009. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala ha tenido lugar el día 21 de enero de 2010. Esta resolución no se ha dictado en el plazo previsto en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil (LEC), por causas estructurales, lo que se hace constar a los efectos del art. 211.2 LEC.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

1.INCONGRUENCIA POR FALTA DE RESOLUCIÓN DE LA

EXCEPCIÓN DE ERROR EN EL MODO DE

INTERPONERSE LA DEMANDA: INDEBIDA

ACUMULACIÓN DE ACCIONES Y EXIGENCIA DE UN

PRECIO NO PAGADO. CADUCIDAD ACC. 1484 Y 1490 CC.

Comenzaremos por la segunda causa de incongruencia que se alega que se refiere a la falta de derecho a exigir la restitución del precio por los actores en cuanto que no fueron ellos quienes lo pagaron sino la entidad financiera que les concedió el préstamo hipotecario. Esta excepción resulta obviamente improcedente en cuanto que aunque el dinero lo percibieran materialmente de la entidad prestamista, es obvio que lo hicieron en virtud de un contrato distinto en el que el Banco o Caja era ajeno y lo percibieron en pago del precio de la compraventa concertada con los actores, contraparte en el contrato y por ende, únicos legitimados a percibir el precio de la misma en el supuesto de resolución contractual, sin perjuicio de la relación que ellos mantienen con la entidad prestamista con la que están ligados en virtud de otro contrato distinto.

La segunda causa de incongruencia no puede estimarse porque por muy breve que fuera la explicación dada por el Juzgado de primer grado, éste desestima la excepción en cuanto que considera acumulables la acción resolutoria y la de indemnización por vicios constructivos. Otra cuestión es que esta decisión sea la correcta jurídicamente hablando, pero incongruencia omisiva no existe.

Por último, respecto a la compatibilidad de la acumulación de estas acciones conviene recordar la jurisprudencia al respeto de la procedencia o no de la misma y de sus efectos en cuanto a la continuación o no del proceso por la acción válidamente ejercitada.

En tal sentido cabe citar la Doctrina del Tribunal Supremo, desde Sentencia Tribunal Supremo núm. 871/2000 (Sala de lo Civil), de 3 octubre, Recurso de Casación núm. 2933/1995. Según la cual:

"por estas razones, y teniendo en cuenta la doctrina que el Tribunal Supremo ha elaborado sobre la indebida acumulación de acciones, debe esta Sala entrar a examinar alguno de los dos grupos de acciones indebidamente acumuladas en esta litis, dejando sólo imprejuzgado el otro (...), y, en este caso, y teniendo en cuenta tanto el aspecto numérico de las acciones ejercitadas, como el de las personas hoy litigantes, como el interés de todos ellos de que se termine el fondo de una vez el litigio que les afecta y que, en la duda, debe ser siempre la sanción, incluso de orden procesal, la más liviana, se estima procedente por el Tribunal entrar en el fondo de la eficacia de los contratos que, en relación con ciertos bienes inmuebles, se ha promovido por la parte actora en la demanda, cuya argumentación es aceptada por esta Sala al seguir la posición jurisprudencial de que si se acumulan en un proceso acciones no deducibles sino en juicios de distinta naturaleza, no por ello la demanda debe ser desestimada, toda vez que la postura correcta es resolver la acción correctamente ejercitada y no hacerlo respecto a la indebidamente acumulada"

En relación a la posibilidad de la acumulación misma alega esta misma sentencia que "Por otra parte, conviene recordar que, en la práctica, se entiende que título alude a negocio jurídico y causa de pedir al hecho o conjunto de hechos que tienen idoneidad para producir efectos jurídicos, como también que, en general, la jurisprudencia considera la causa de pedir como el acaecimiento de cuya existencia o inexistencia pretende el actor deducir las consecuencias jurídicas determinantes de su petición,...

Dicho lo anterior, y desde la óptica de la flexibilidad, que viene siendo admitida por la doctrina jurisprudencial para la admisión de la acumulación, procede traer a colocación la STS de 12 de junio de 1985 (RJ 1985/3109), la cual cita las de 27 de diciembre de 1974 (RJ 1948/9) y 5 de marzo de 1956 (RJ 1956/1142)"

Esta doctrina se reitera en Sentencia más recientes como, por citar algunas: (Sala de lo Civil), Sección Unica núm. 2674/1997, en la que se dice: "la Sala Primera tiene claramente establecido que para la acumulación objetiva de acciones, ya sea simultánea o sucesiva, no cabe exigir compatibilidad material si una se formula con carácter eventual o subsidiario"

También la Sentencia Tribunal Supremo núm. 1279/2002 (Sala de lo Civil), de 26 diciembre, recurso de casación núm. 2880/1999 en la que señala que "en materia de acumulación de acciones la jurisprudencia, sintetizada por la reciente sentencia de 3 de octubre último (recurso núm. 809/1978), sigue un criterio de flexibilidad atendiendo como dato esencial a la conexión jurídica entre las distintas acciones ejercitadas"

En el presente caso, hay que partir de que las acciones ejercitadas en la demanda tienen como base común el contrato de compraventa, pero mientras a través de las de nulidad y resolución, se pretende, por una u otra causa, que se declare la invalidez del contrato de compraventa; en la acción subsidiaria, se parte de la validez del contrato de compraventa y en base a las obligaciones que del mismo nacen para el vendedor (saneamiento) y el promotor vendedor (responsabilidad constructiva) se acciona para la indemnización de daños y perjuicios que se ejercita al amparo de los preceptos correspondientes a la regulación de la responsabilidad derivada de vicios constructivos, toda vez que la acción de indemnización por vicios ocultos, además de improcedente porque los invocados en la demanda (humedades) eran visibles (se aprecia en las fotos), es una acción caducada por mor de lo dispuesto en los artículos 1484 a 1486 y 1490 del Código Civil, ya que se ejercita tras un año desde la celebración del contrato y entrega de la cosa a los compradores, cuando el plazo de ejercicio es de seis meses.

Aclarado lo anterior y aplicando la jurisprudencia al caso presente, hemos de concluir que las acciones principales son incompatibles con la que se ejercita de forma subsidiaria, y por tanto no acumulables en un mismo proceso, aunque se hayan planteado como subsidiarias. Así se desprende del tenor literal del artículo 1124 del Código Civil, según el cual el perjudicado por el incumplimiento del otro obligado en una relación jurídica recíproca o bilateral, puede "escoger" entre exigir el cumplimiento o la resolución, pero no puede pedir ambas cosas al tiempo, sin perjuicio de que pueda ejercitar la resolución en el caso de que el cumplimiento deviniera imposible. En el presente caso se solicita con carácter principal la resolución, con lo que no puede al tiempo pedirse una consecuencia de la validez del contrato.

No obstante lo anterior, la solución coincide con la que de hecho, se ha adoptado por el Juzgado, puesto que ha entrado a conocer de las acciones bien planteadas, que son las que constituyen el objeto del litigio, debiéndose dejar dejando imprejuzgada la acción planteada con carácter subsidiario.

En definitiva, por lo que se refiere al motivo de apelación de incongruencia, no cabe apreciarlo, puesto que la sentencia resuelve la excepción en el sentido de desestimarla. Por lo demás no existe incongruencia cuando en la sentencia, se resuelve sobre lo peticionado por las artes aunque no se de contestación a todos y cada una de sus alegaciones de defensa, siempre y cuando se resuelva sobre lo peticionado.

2. LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS. ACCIÓN DE RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO.

Previamente a la revisión de lo actuado en primera instancia, señalamos que en esta apelación no se insiste en la procedencia de la nulidad del contrato, por lo que obviaremos cualquier referencia a esta cuestión al haber sido consentida por las partes litigantes y nos vamos a centrar en la viabilidad de la acción de resolución del contrato de compraventa por inhabilidad de su objeto al estar afecto a un plan de ordenación urbana, con las limitaciones o delimitaciones que ello conlleva respecto al derecho de propiedad sobre la vivienda afectada.

Tras el examen de las pruebas, no podemos compartir la solución del Juzgado de primer grado.

Estimamos que la compraventa es válida porque los actores tuvieron la suficiente posibilidad de conocer el estado de afectación del inmueble a adquirir, no solamente porque podían haber recabado la información oportuna del Ayuntamiento, por sí o por la empresa que contrataron para afectar la tasación del mismo antes de su adquisición. La cual debió tener en consideración la concreta situación de la finca para realizar la tasación.

En segundo lugar, el precio de la compraventa de 276.466 euros, se acerca al valor de la finca teniendo en cuenta la afectación urbanística y es inferior al valor de tasación de la empresa a quien se la encargaron los actores T de 308,100 euros e incluso a la tasación realizada por la entidad prestamista la C.E.T de 303.000 euros.

Por otra parte, el perito de la actora rebaja el valor de la finca, o mejor dicho su precio, en un 20% (0,8 de factor de corrección) por lo que no puede considerarse esta diferencia sustancial para invalidar la compraventa, es decir, no constituye un aliud pro alio, como parece accoger la sentencia y, dado que hemos explicado que no procede la acción de evicción por vicios ocultos por estar caducada, no podemos sino desestimar la demanda, dejando imprejuzgada la acción ejercitada de forma subsidiaria.

3. LAS COSTAS DE PRIMER Y SEGUNDA INSTANCIA

Estimamos que en el presente supuesto concurren circunstancias para no imponer costas en primera instancia porque en el caso concurrían dudas de hecho suficientes para interponer la demanda contra S S.L; sin embargo de lo cual se mantiene el pronunciamiento sobre costas respecto a las demás demandadas. Tampoco procederá imponer costas por la apelación al estimarse en parte el recurso, de conformidad con los arts. 398 y 394 de la LEC.

FALLO

1. Estimamos el recurso de apelación en parte, revocamos en parte de la sentencia, apreciamos en parte la excepción de defecto legal en la interposición de la demanda por indebida acumulación de acciones con lo que dejamos imprejuzgada la ejercitada con carácter subsidiario que ha sido indebidamente acumulada y desestimamos la demanda interpuesta contra G S.L, con absolución de dicho demandado, sin imposición de costas a la actora. Mantenemos el resto de pronunciamientos de la sentencia de instancia respecto a los demás demandados.

2. No realizamos especial declaración sobre las costas del recurso.

Una vez se haya notificado esta sentencia, los autos se devolverán al Juzgado de instancia, con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y por las Leyes. Doy fé.

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