• Av. Diagonal 586; 5º 1ª, 08021 Barcelona

 

  • (93) 439 26 79
Barcelona13 Oct. 201723°C

15

November

2010

EL VOTO DEL PROPIETARIO AUSENTE EN LA REGULACIÓN DEL LIBRO V DEL CC. CAT

Escrito por
Valora este artículo
(0 votos)


SP/SENT/526259

AP Barcelona, Sec. 16.ª, 128/2010, de 5 de marzo. Con Comentarios
Recurso 108/2009. Ponente: JORDI SEGUI PUNTAS. Jurisprudencia Comentada. Noviembre 2010 
SP/DOCT/8010

Por Joaquim Martí Martí

EL VOTO DEL PROPIETARIO AUSENTE.

SP/SENT/526259

AP Barcelona, Sec. 16.ª, 128/2010, de 5 de marzo. Con Comentarios
Recurso 108/2009. Ponente: JORDI SEGUI PUNTAS.
Jurisprudencia Comentada. Noviembre 2010 
SP/DOCT/8010

Autor: Joaquim Martí Martí Abogado Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona. Profesor Consultor en la Universitat Oberta de Catalunya

I. El cálculo de los votos 
Para el cálculo de los votos, el art. 553-26 CCCat. contiene una particular fórmula aplicable al voto del propietario ausente. Así, para el cálculo de los votos, se computan los propietarios presentes y representados. Para los no asistentes, el sistema de su cómputo será el de añadirse a los que adoptaron el acuerdo si en el plazo máximo de un mes desde que se les notificó el mismo no se oponen mediante carta remitida al Presidente o al administrador. En ese plazo pueden manifestar expresamente su voto negativo, lo que supondrá un nuevo recuento de votos pasado ese plazo de un mes.
Sin embargo, a nuestro entender, y en primer lugar, el voto de los no asistentes tan sólo debe entrar en consideración para los acuerdos adoptados en la Junta. Así, si un acuerdo no alcanza una mayoría legal en Junta (4/5), pero se ha aprobado (por mayoría simple), esa mayoría cualificada podrá estar formada por los votos a favor de los no asistentes. No nos parece que quepa la posibilidad de que un acuerdo no aprobado ni siquiera por mayoría simple pueda quedar aprobado por unos votos tácitos a un acta remitida sin certificación de su recepción. Por tanto, los acuerdos que se someten al recuento del voto expreso tan sólo pueden ser los que se aprobaron en Junta y para los que nace la adhesión de los no asistentes que no voten expresamente en contra. A esa conclusión se llega por cuanto el art. 553-26 establece que el ausente podrá oponerse al "acuerdo" y, por ende, "adoptado".

II. Los acuerdos adoptados 
Entendemos, como continuación a lo expuesto anteriormente, que cabe una primera posibilidad, consistente en que un acuerdo pueda consolidarse con el recuento de los votos ausentes, para el caso de que no se vote en contra por parte de un número mayor de propietarios que los que asistieron a la Junta y votaron a favor.
Cabe también la posibilidad de que un acuerdo puede adoptarse legalmente, ya que los no asistentes adheridos tácitamente por no manifestar su voto negativo de forma expresa, pueden provocar que se alcance esa mayoría cualificada de 4/5 cuando ese quórum no se alcanzó en Junta.
Y cabe una tercera posibilidad, cual es la que pueda revocarse, cuando los votos negativos de los ausentes superen en número y cuotas a los propietarios asistentes a la Junta.
Ahora bien, cualquier acuerdo puede variarse en un sentido o en otro a resultas de la aplicación del art. 553-26; y, para lo que nos interesa en este artículo, cualquier acuerdo puede ser revocado si los propietarios ausentes votan en contra del acuerdo adoptado, en un número y cuotas superior a los votos favorables adoptados en Junta y los adheridos por falta de voto negativo expreso.
Es decir, a favor del acuerdo se computarán los votos afirmativos expresos emitidos en la Junta, y los adheridos entre los propietarios ausentes por no votar en contra de forma expresa; en contra del acuerdo se computan los negativos expresos emitidos en la Junta y los negativos expresos emitidos por los propietarios ausentes en tiempo y forma.
Pero, por otra parte, cualquier acuerdo puede ser revocado. Es decir, tanto los acuerdos que se adoptan por la mayoría de los 4/5 como los que se adoptan por mayoría simple, y los unánimes, pueden revocarse si el voto expreso negativo supera al positivo (expreso o tácito).
A esta conclusión llegamos por cuanto el art. 553-26 establece: "1. Per al càlcul de les majories es computen els vots dels propietaris presents, dels representants i dels que han delegat el vot. No s'hi computen els vots dels propietaris morosos, que no tenen dret a votar. 2. Es computen favorablement els vots que corresponen als propietaris que, convocats correctament, no assisteixen a la reunió, si després no s'oposen a l'acord".
Es decir, está refiriéndose al sistema del cálculo de las mayorías, y, a nuestro entender, se refiere tanto a la mayoría simple como a la cualificada (4/5), e incluso a la unánime.

III. La SAP de Barcelona, Sección 16.ª, de 5 de marzo de 2010 (SP/SENT/526259) 
No lo entiende así la Sentencia de la Sección 16.ª de la AP de Barcelona de 5 de marzo de 2010, pte. D. Jordi Seguí, que entiende que los acuerdos que se adoptan por mayoría simple no pueden revocarse ni tan siquiera en el supuesto en que todos los no asistentes votaran en contra del acuerdo y fueran un número y porcentaje de cuotas superior a los presentes que votaron a favor.
Para esta Sentencia, sucede que, como ya hizo la LPH estatal, el cómputo del sentido virtual de los propietarios ausentes no tiene sentido alguno en los acuerdos que se adoptan por mayoría simple.
A juicio de esa Sala sustenta esta interpretación que el apdo. 5 del art. 553-25 CCCat. establezca que en segunda convocatoria es suficiente el voto de las mayoría de cuotas de los presentes y representados para los acuerdos que se relacionan en ese apartado.
Para esa Sala sólo para los votos que precisan de mayoría cualificada (4/5) deben computarse los votos de los no asistentes, pero no así en los que se adoptan por mayoría simple.
Reitera la Sala que el cambio del sentido de los votos y que los no asistentes revoquen el acuerdo no puede darse en los acuerdos en los que el quórum necesario para su adopción sea el de mayoría simple. Para esa Sala, los efectos de los votos de los propietarios ausentes, e instaurado por el art. 553-26, no tendría efecto alguno para los acuerdos cuyo quórum necesario sea el de mayoría simple.
La citada Sentencia establece que, en todo caso, el voto negativo expreso del propietario ausente le legitimará para la impugnación judicial del acuerdo adoptado.

IV. El voto del propietario ausente 
No lo entiende del mismo modo este autor, que considera que el art. 553-26, que se titula "Cómputo de votos", y situado con posterioridad al 553-25, que se titula "Acuerdos", hace referencia a todos los acuerdos que deben adoptarse tanto por la mayoría cualificada de los 4/5 como por mayoría simple.
Es decir, el CCCat. relaciona, al igual que la norma estatal, los acuerdos en los que se precisa la unanimidad, los 4/5 y la mayoría simple.
Una vez relacionados estos tipos de acuerdos, en el art. 553-26, se refiere a la forma de su cómputo y al efecto del voto negativo expreso de los ausentes.
Voto negativo que, entendemos, tiene efecto en cualquiera de los acuerdos adoptados, sea cual sea el quórum necesario para su adopción.
La postura de la Sección 16.ª de la AP de Barcelona es clara en sentido contrario y ello nos permite nuestra labor doctrinal.

EXTRACTOS

Adecuada privación de voto de la recurrente, pues fue declarada morosa en acuerdos ejecutivos previos, pudiendo hacer constar en Junta que los había impugnado y consignado la deuda  
"... Traslladades les consideracions anteriors al supòsit judicat és clar que no pot prosperar la primera de les argumentacions de la recorrent relativa a la nul•litat radical dels acords de la junta del setembre del 2007 perquè hi concorre privació il•legítima del seu dret a vot.
Val a dir que l'advertiment inclòs a la convocatòria de la junta de setembre del 2007 (doc. 10 demanda) segons el qual Florencia no tenia dret a votar implica una veritable privació del vot, ni que sigui preventiva. Altra cosa és que s'ajusta plenament a la llei (articles 553-21.4,e/ i 553-24.1 ja esmentats), puix que les juntes celebrades el setembre i desembre del 2006 havien proclamat la situació de deutora de la propietària dels pisos 2n i 3r, sense que la simple impugnació d'aquests acords per part de la senyora Florencia els privi d'executivitat i de bona aparença del deute (art. 553-29).
Res no impedia Florencia d'assistir personalment o representada a la reunió del dinou de setembre (hi tenia veu, que no és perd tot i els deutes amb la comunitat) i fer valer la seva condició de comunera amb tots els ets i uts, al•legant que -com és ben cert- tenia impugnats els acords de les juntes de l'any 2006 que la situaven en mora i que a més de la consignació judicial de part de l'import del suposat deute paral•lela a la presentació d'aquella demanda (1.038,20 €), havia procedit també a consignar el deute derivat de l'impagament el mes de gener del 2007 de les obres de reparació de les humitats (777 €). ..."
El acuerdo sobre el estado de cuentas ha sido convalidado en sentencia firme anterior, siendo ejecutivas las deudas de la recurrente incluidas en el mismo 
"... Dita aprovació de comptes és matèria del judici ordinari 159/2007 promogut el febrer d'aquell any per la senyora Florencia i que hores d'ara sembla ser que ja ha conclòs, atès que en la vista celebrada en apel•lació totes dues parts han confirmat que la sentència del jutjat de quinze de febrer del 2008, que aprecia la validesa dels acords de contingut econòmic impugnats per la senyora Florencia , ha estat revalidada en apel•lació i cassació. Això fa que per raó de cosa jutjada més que no pas de litispendència ( art. 421.1 LEC ) l'existència efectiva d'aquests deutes no pugui ser reexaminada en aquest segon litigi, amb el risc de resolucions contradictòries en què es podria incorre si hom no respectés la plena jurisdicció del tribunals que han conegut del judici ordinari 159/07 iniciat al jutjat de primera instància 5 de Barcelona. ..."
La propietaria deberá abonar al Presidente el coste de la reparación de su buzón, pues se comprometió a ello en Junta 
"... en el nostre cas aquest dubte desapareix atès que Florencia en la junta de setembre del 2006 n'assumia la reparació, i com que no féu realitat aquest compromís, hagué de prendre la iniciativa el president de la comunitat (els pisos 2n i 3r estan ocupats per llogaters que reben correspondència), qui ha justificat degudament la despesa de reparació (doc. 42 contesta) i la de la seva oportuna comunicació per burofax a la senyora Florencia que viu fora de Barcelona (doc. 43 contesta). ..."
Se condena a la morosa a abonar los intereses legales de la deuda, conforme al acuerdo expreso de la Junta 
"... Un segon deute (47,58 €) prové de la meritació d'interessos per la mora. La legitimitat d'aquest recàrrec no prové tant de que tot deute merita interessos com diu la sentència apel•lada, com de l'acord pres a la junta del setembre del 2006 per virtut del qual s'establia que els deutes de las senyora Florencia meritarien l'interès legal a partir del següent dia primer d'octubre (doc. 33 contesta). ..."
Los costes derivados de la comparecencia de la Comunidad en pleito promovido por la recurrente son gastos comunitarios provisionales 
"... Per acabar, és cert que la sentència apel•lada no diu res de dues despeses comunes incloses en la liquidació dels comptes aprovada el setembre del 2007. Es tracta del pagament per la comunitat d'una provisió de fons (1.600 €) a favor d'un bufet d'advocats i de l'atorgament de poders notarials (45,85 €) per tal de comparèixer en un litigi promogut per la senyora Florencia . Aquests càrrecs són indiscutibles tota vegada que es corresponen amb despeses que ha hagut de fer efectives la comunitat i que, mentre no acabi el procés judicial que les ocasiona i guanyi fermesa la decisió sobre les costes que hagi de recaure, han de rebre la consideració de despeses comunitàries provisionals. ..."
Validez del acuerdo, adoptado en Junta extraordinaria, que privaba a la morosa de ser Presidenta de la Comunidad 
"... Consta un pronunciament judicial (menor quantia 161/99 del jutjat 10 de Barcelona) de disset de febrer del 2000 que resol en equitat, a l'empara del que estableix l'article 17, 3ª LPH (aleshores aplicable també a Catalunya), que la presidència de la comunitat havia de ser rotatòria entre els senyors Vicente , Jesús María i Florencia , per bé que un dels pressupostos d'aquesta decisió en equitat, no de dret estricte, era que no s'havia demostrat que Florencia tingués deutes amb la comunitat.
Fent abstracció que la senyora Florencia havia d'haver anat a la reunió de l'any 2007 i presentar la seva candidatura a la presidència, és notori que acreditada aquí la situació de mora de la propietària Florencia , no pot ser titllada d'abusiva, de fraudulenta o d'il•legal la decisió de la resta dels propietaris de la comunitat contrària a designar-la presidenta. ..."
El acuerdo impugnado se limitó a posponer la reparación de las humedades, dado su elevado coste, dando traslado a la propietaria afectada, sin adoptar medida ejecutiva alguna que justifique su ilegalidad 
"... Hi ha raons també per afirmar que l'acord pres per la junta de la comunitat de setembre del 2007 relatiu a les humitats a les parets és vàlid i eficaç, atès que en dita reunió no es féu més que constatar que la reaparició d'humitats a les parets mitgeres era presumiblement atribuïble a defectes de capil•laritat del subsòl, la qual cosa fa del tot necessària la seva reparació, però que atès l'elevat import del pressupost presentat per un industrial (20.550 €), s'acordava simplement donar trasllat d'aquest pressupost a la senyora Florencia per tal que l'estudiés, sense prendre mesura executiva de cap mena, que es reservaven per a futures reunions.
Com ja establí la sentència apel•lada, no s'aprecia de quina manera un acord tan genèric com el que s'acaba de descriure pot ser contrari a les lleis. ..."
El cómputo del voto de los propietarios ausentes no se tiene en cuenta para los acuerdos de mayoría simple 
"... I per al càlcul tant de les majories como dels vots favorables el mateix Codi adverteix que té en compte els vots dels propietaris presents, dels representats i dels que han delegat el vot, però també el dels absents, entenent com a tals aquells que, convocats correctament, no assisteixen a la reunió i no s'oposen als acords en el mes següent a rebre la notificació de l'acta (art. 553-26). Aquesta darrera previsió està inspirada en l'interès de procurar la màxima eficàcia de les comunitats, de tal manera que el vot dels absents de les juntes es presumeix favorable a la majoria.
Succeeix però que, com ja féu la llei estatal de propietat horitzontal a partir de la reforma de vuit d'abril del 1999 (l'atribució d'un sentit positiu al vot dels propietaris no presents a la reunió només regeix pels acords que requereixen unanimitat o majories qualificades, com ho evidencia la ubicació de la norma que així ho estableix dins la regla 1ª de l'article 17 LPH ), el còmput del sentit del vot virtual dels propietaris absents no té cap sentit en els acords la vàlida adopció dels quals només requereix majoria simple, com ho palesa el fet que l'apartat 5 de l'article 553-25 CCCat estableixi que per a l'adopció, en segona convocatòria, dels acords que enumera és suficient el vot de "la majoria de les quotes dels presents i representats" (en el règim de la LPH estatal subsisteix el sistema de la doble majoria de quotes i de persones per a tota mena d'acords).
Això vol dir que per a la vàlida adopció dels acords que exigeixen majories qualificades la norma catalana especifica quina ha de ser dita majoria (4/5 de propietaris i de quotes), la qual previsió s'ha de completar amb la norma que indica quins vots computen als efectes de formar la majoria (l'article 553-26 especifica que s'inclou el dels absents). Però aquest complement no fa falta en aquells altres supòsits -els relatius als acords més senzills- en què la norma mateixa diu que hom només computarà els vots dels presents i representats (art. 553-25.5).
En definitiva, malgrat la massa oberta afirmació de l'article 553-29 CCCat (executivitat immediata dels acords "vàlidament adoptats" per la junta a partir de la preceptiva notificació de l'acta als propietaris), cal reconèixer que pot succeir que la majoria qualificada exigida pel Codi català per a la validesa de certs acords no s'assoleixi en el moment de la votació sinó amb posterioritat, un cop s'afegeixi a la majoria el vot favorable -per silenci- dels propietaris absents. Com també pot succeir que el vot desfavorable d'aquests manifestat de la manera fefaent que preveu l'article 553-26.3 CCCat faci canviar el sentit del vot de la majoria adoptat a la reunió. ..."

ANTECEDENTES DE HECHO 

PRIMER. .- La part dispositiva de la sentència de primera instància és del tenor literal següent: "FALLO: ESTIMO EN PART LA DEMANDA interposada per Doña. Florencia , representada per la procuradora Alicia Barbany Cairó, contra la COMUNITAT DE PROPIETARIS de la Plaça DIRECCION000 , NUM000 , de Barcelona, representada per la procuradora Judith Carreras Monfort i DISPOSO la nul.litat dels dos darrers acords adoptats en la junta de propietaris de data 19/9/2007, en l'apartat 5è, amb la rúbrica d'obres de l'escala comunitària de la finca", per ser contraris a la Llei.
No es fa expressa imposició de les costes processals".

SEGON. Doña. Florencia va interposar recurs d'apel•lació contra la sentència anterior. Un cop admès a ambdós efectes, es van elevar les actuacions a aquesta superioritat, després d'haver citat a termini les parts, i un cop comparegudes, es van seguir els tràmits legals. La celebració de la vista pública va tenir lloc el dia 12 de gener de 2010, amb el resultat que consta en la diligència precedent.

TERCER. En aquest judici s'han observat i complert les prescripcions legals excepte el terme per dictar sentència.
Hi ha actuat com a ponent el Magistrat sr. JORDI SEGUÍ PUNTAS.

FUNDAMENTOS DE DERECHO 

PRIMER.- Antecedents del litigi en primera i segona instància.
Aquest litigi té per objecte l'acció d'impugnació de tots els acords adoptats per la junta de la comunitat de propietaris de l'immoble de la plaça DIRECCION000 NUM000 d'aquesta ciutat celebrada el dinou de setembre del 2007, impugnació promoguda per Florencia , propietària del pisos segon i tercer de l'esmentada comunitat.
La comunitat es defensà tot al•legant la plena validesa dels acords, tesi que assumeix la jutgessa de primera instància en la seva raonada sentència, excepció feta de la repercussió sobre Florencia del cost encara pendent de les obres de reparació de l'escala de la finca i de la ratificació de les actuacions judicials que escaiguin per les obres il•legals dutes a terme per la propietària del pisos segon i tercer.
La senyora Florencia impugna el pronunciament de primera instància en tot allò que és contrari als seus interessos.

SEGON.- Dret de vot, còmput dels vots i càlcul de les majories.
Cal deixar constància que el Codi civil de Catalunya (CCCat) estableix com és lògic unes exigències de quòrum per a la vàlida adopció d'acords, tenint en compte la matèria sobre què recauen. Aquestes exigències van des de la unanimitat (arts. 553-34.2 i 553-43.1) a la majoria simple de quotes (art. 553-25, apartat 5) passant per majories qualificades de quotes i persones (art. 553-25, apartats 2 i 3).
I per al càlcul tant de les majories como dels vots favorables el mateix Codi adverteix que té en compte els vots dels propietaris presents, dels representats i dels que han delegat el vot, però també el dels absents, entenent com a tals aquells que, convocats correctament, no assisteixen a la reunió i no s'oposen als acords en el mes següent a rebre la notificació de l'acta (art. 553-26). Aquesta darrera previsió està inspirada en l'interès de procurar la màxima eficàcia de les comunitats, de tal manera que el vot dels absents de les juntes es presumeix favorable a la majoria.
Succeeix però que, com ja féu la llei estatal de propietat horitzontal a partir de la reforma de vuit d'abril del 1999 (l'atribució d'un sentit positiu al vot dels propietaris no presents a la reunió només regeix pels acords que requereixen unanimitat o majories qualificades, com ho evidencia la ubicació de la norma que així ho estableix dins la regla 1ª de l'article 17 LPH ), el còmput del sentit del vot virtual dels propietaris absents no té cap sentit en els acords la vàlida adopció dels quals només requereix majoria simple, com ho palesa el fet que l'apartat 5 de l'article 553-25 CCCat estableixi que per a l'adopció, en segona convocatòria, dels acords que enumera és suficient el vot de "la majoria de les quotes dels presents i representats" (en el règim de la LPH estatal subsisteix el sistema de la doble majoria de quotes i de persones per a tota mena d'acords).
Això vol dir que per a la vàlida adopció dels acords que exigeixen majories qualificades la norma catalana especifica quina ha de ser dita majoria (4/5 de propietaris i de quotes), la qual previsió s'ha de completar amb la norma que indica quins vots computen als efectes de formar la majoria (l'article 553-26 especifica que s'inclou el dels absents). Però aquest complement no fa falta en aquells altres supòsits -els relatius als acords més senzills- en què la norma mateixa diu que hom només computarà els vots dels presents i representats (art. 553-25.5).
En definitiva, malgrat la massa oberta afirmació de l'article 553-29 CCCat (executivitat immediata dels acords "vàlidament adoptats" per la junta a partir de la preceptiva notificació de l'acta als propietaris), cal reconèixer que pot succeir que la majoria qualificada exigida pel Codi català per a la validesa de certs acords no s'assoleixi en el moment de la votació sinó amb posterioritat, un cop s'afegeixi a la majoria el vot favorable -per silenci- dels propietaris absents. Com també pot succeir que el vot desfavorable d'aquests manifestat de la manera fefaent que preveu l'article 553-26.3 CCCat faci canviar el sentit del vot de la majoria adoptat a la reunió. Aquest canvi del sentit del vot però no es pot donar en cap cas tractant-se d'acords que només exigeixen majoria simple de quotes, atès que per a la vàlida adopció d'aquests tipus d'acord -com ja s'ha vist- no computa el vot presumpte o exprés dels absents. Qüestió ben diferent és que en aquest cas el pronunciament posterior a la celebració de la junta que fa el propietari absent en sentit contrari al vot de la majoria el legitimarà per a la impugnació de l'acord, atès que l'article 553-31.2 CCCat concedeix dita legitimació als "absents que no s'han adherit a l'acord" (en el règim de la LPH la situació canvia, puix que, segons que digué la STS de 16 de desembre de 2008, el propietari que amb el seu silenci s'ha adherit tàcitament a l'acord de la majoria pot això no obstant impugnar-lo, per bé que no podrà discutir el sentit -vot favorable a la majoria- que la llei atribueix al seu silenci).
D'altra banda, els propietaris amb deutes pendents amb la comunitat només tenen dret a votar "si acrediten que han impugnat judicialment els comptes i que n'han consignat l'import judicialment o notarialment", per la qual cosa, si votessin, no s'ha de computar el seu vot, i a més no estan legitimats per a la impugnació dels acords, llevat dels contraris a les lleis ( arts. 553-24.1, 553-26.1 i 553-31.2 CCCat ).
Traslladades les consideracions anteriors al supòsit judicat és clar que no pot prosperar la primera de les argumentacions de la recorrent relativa a la nul•litat radical dels acords de la junta del setembre del 2007 perquè hi concorre privació il•legítima del seu dret a vot.
Val a dir que l'advertiment inclòs a la convocatòria de la junta de setembre del 2007 (doc. 10 demanda) segons el qual Florencia no tenia dret a votar implica una veritable privació del vot, ni que sigui preventiva. Altra cosa és que s'ajusta plenament a la llei (articles 553-21.4,e/ i 553-24.1 ja esmentats), puix que les juntes celebrades el setembre i desembre del 2006 havien proclamat la situació de deutora de la propietària dels pisos 2n i 3r, sense que la simple impugnació d'aquests acords per part de la senyora Florencia els privi d'executivitat i de bona aparença del deute (art. 553-29).
Res no impedia Florencia d'assistir personalment o representada a la reunió del dinou de setembre (hi tenia veu, que no és perd tot i els deutes amb la comunitat) i fer valer la seva condició de comunera amb tots els ets i uts, al•legant que -com és ben cert- tenia impugnats els acords de les juntes de l'any 2006 que la situaven en mora i que a més de la consignació judicial de part de l'import del suposat deute paral•lela a la presentació d'aquella demanda (1.038,20 €), havia procedit també a consignar el deute derivat de l'impagament el mes de gener del 2007 de les obres de reparació de les humitats (777 €).
En conclusió, no s'ha produït la indeguda privació del dret de vot d' Florencia denunciada a la demanda.

TERCER.- Aprovació de l'estat de comptes de la comunitat a dia trenta ú d'agost del 2007.
El primer dels acords adoptats en la junta del dinou de setembre del 2007 fa referència a l'estat dels comptes de la comunitat tancats el darrer dia del mes d'agost anterior.
En aquests estat de comptes s'hi arrosseguen els deutes a càrrec de la senyora Florencia aprovats en les juntes del setembre i desembre de l'any 2006 (1.038,20 €, més la derrama per les obres de reparació d'humitats a les parets mitgeres que puja a 777 € i que s'havia de pagar el mes de gener del 2007). Dita aprovació de comptes és matèria del judici ordinari 159/2007 promogut el febrer d'aquell any per la senyora Florencia i que hores d'ara sembla ser que ja ha conclòs, atès que en la vista celebrada en apel•lació totes dues parts han confirmat que la sentència del jutjat de quinze de febrer del 2008, que aprecia la validesa dels acords de contingut econòmic impugnats per la senyora Florencia , ha estat revalidada en apel•lació i cassació. Això fa que per raó de cosa jutjada més que no pas de litispendència ( art. 421.1 LEC ) l'existència efectiva d'aquests deutes no pugui ser reexaminada en aquest segon litigi, amb el risc de resolucions contradictòries en què es podria incorre si hom no respectés la plena jurisdicció del tribunals que han conegut del judici ordinari 159/07 iniciat al jutjat de primera instància 5 de Barcelona. Altra cosa són els dos nous deutes que s'afegiren en la reunió del dinou de setembre.
Un d'ells és el de 132,04 euros en concepte de reparació de les bústies dels pisos de la senyora Florencia . És discutible si la reparació i/o manteniment de les bústies de cada pis situades al vestíbul d'un edifici ha d'anar a càrrec del propietari corresponent o del cabal comú, però en el nostre cas aquest dubte desapareix atès que Florencia en la junta de setembre del 2006 n'assumia la reparació, i com que no féu realitat aquest compromís, hagué de prendre la iniciativa el president de la comunitat (els pisos 2n i 3r estan ocupats per llogaters que reben correspondència), qui ha justificat degudament la despesa de reparació (doc. 42 contesta) i la de la seva oportuna comunicació per burofax a la senyora Florencia que viu fora de Barcelona (doc. 43 contesta).
Un segon deute (47,58 €) prové de la meritació d'interessos per la mora. La legitimitat d'aquest recàrrec no prové tant de que tot deute merita interessos com diu la sentència apel•lada, com de l'acord pres a la junta del setembre del 2006 per virtut del qual s'establia que els deutes de las senyora Florencia meritarien l'interès legal a partir del següent dia primer d'octubre (doc. 33 contesta). Per acabar, és cert que la sentència apel•lada no diu res de dues despeses comunes incloses en la liquidació dels comptes aprovada el setembre del 2007. Es tracta del pagament per la comunitat d'una provisió de fons (1.600 €) a favor d'un bufet d'advocats i de l'atorgament de poders notarials (45,85 €) per tal de comparèixer en un litigi promogut per la senyora Florencia . Aquests càrrecs són indiscutibles tota vegada que es corresponen amb despeses que ha hagut de fer efectives la comunitat i que, mentre no acabi el procés judicial que les ocasiona i guanyi fermesa la decisió sobre les costes que hagi de recaure, han de rebre la consideració de despeses comunitàries provisionals. Cap dels càrrecs econòmics examinats és per tant contrari a les lleis.

QUART.- Renovació de la presidència de la comunitat.
La reunió impugnada acordà que la renovació de la presidència no podia fer-se a favor de la senyora Florencia atesa la seva qualitat de deutora enfront la comunitat i l'acord adoptat per la junta del vint-i-cinc de maig del 1999.
Indiscutiblement, imperatius elementals de democràcia interna fan que els òrgans de govern de la comunitat hagin de ser exercits amb caràcter temporal (un any, renovable periòdicament) i que, en absència de candidats, el càrrec de president hagi de seguir un torn rotatori o per sorteig entre les persones que no l'han exercit ( art. 553-15, apartats 2 i 4 CCCat ).
Certament, la junta extraordinària de la comunitat celebrada el maig del 1999, no per casualitat quan tot just acabava d'entrar en vigor la reforma de la LPH que introduïa la norma transcendental que privava de vot als propietaris morosos, decidí -amb el vot en contra de la senyora Florencia , titular del 50% de les quotes- que els propietaris amb deutes vençuts enfront la comunitat no podrien accedir als càrrecs representatius.
Consta un pronunciament judicial (menor quantia 161/99 del jutjat 10 de Barcelona) de disset de febrer del 2000 que resol en equitat, a l'empara del que estableix l'article 17, 3ª LPH (aleshores aplicable també a Catalunya), que la presidència de la comunitat havia de ser rotatòria entre els senyors Vicente , Jesús María i Florencia , per bé que un dels pressupostos d'aquesta decisió en equitat, no de dret estricte, era que no s'havia demostrat que Florencia tingués deutes amb la comunitat.
Fent abstracció que la senyora Florencia havia d'haver anat a la reunió de l'any 2007 i presentar la seva candidatura a la presidència, és notori que acreditada aquí la situació de mora de la propietària Florencia , no pot ser titllada d'abusiva, de fraudulenta o d'il•legal la decisió de la resta dels propietaris de la comunitat contrària a designar-la presidenta. Al capdavall, una de les funcions de la presidència rau en l'obligació de "vetllar pel compliment dels deures del propietaris" ( art. 553-16.2,e/ CCCat ), la qual funció és poc compatible amb el fet que el candidat o candidata a la presidència degui diners a l'ens la presidència del qual aspira a exercir.

CINQUÈ.- Humitats al tercer pis i a les parets.
En un altre ordre de coses, no s'aprecia tampoc cap infracció legal en el fet que la junta de setembre del 2007 acordés, respecte d'unes suposades humitats i goteres en l'edifici, que l'existència d'aquestes deficiències o patologies era dubtosa, raó per la qual hom suspenia tota actuació (ja se n'havien fet anys abans, de reparacions, com demostrà la comunitat demandada) mentre no hi hagués "novetats fefaents" en aquest apartat.
Els documents privats aportats amb el recurs de la senyora Florencia evidencien raonablement que el mes de novembre del 2008, un cop dictada la sentència del jutjat en aquest procés, han aparegut humitats al menjador del pis tercer de la plaça DIRECCION000 NUM000 de Barcelona, la qual cosa, lluny d'avalar la invalidesa de l'acord tercer dels adoptats per la junta impugnada, en referma el seu encert.
En efecte, sembla que la novetat (reaparició d'humitats i goteres en el sostre de la casa) a què feia referència l'acord de setembre del 2007 s'ha produït un any més tard; això no significa altra cosa que en les reunions de la comunitat que s'hagin de celebrar d'ara en endavant els seus integrants no podran defugir aquesta realitat, adoptant les mesures de reparació del vici constructiu més adients.
Hi ha raons també per afirmar que l'acord pres per la junta de la comunitat de setembre del 2007 relatiu a les humitats a les parets és vàlid i eficaç, atès que en dita reunió no es féu més que constatar que la reaparició d'humitats a les parets mitgeres era presumiblement atribuïble a defectes de capil•laritat del subsòl, la qual cosa fa del tot necessària la seva reparació, però que atès l'elevat import del pressupost presentat per un industrial (20.550 €), s'acordava simplement donar trasllat d'aquest pressupost a la senyora Florencia per tal que l'estudiés, sense prendre mesura executiva de cap mena, que es reservaven per a futures reunions.
Com ja establí la sentència apel•lada, no s'aprecia de quina manera un acord tan genèric com el que s'acaba de descriure pot ser contrari a les lleis. SISÈ.- Costes de la segona instància.
La confirmació de la sentència de primera instància ha de comportar la imposició a la impugnant de les costes del recurs, conformement disposa l'article 398.1 LEC .
Vistos els preceptes legals citats i la resta de general i pertinent aplicació,

FALLAMOS 

DESESTIMEM el recurs d'apel.lació interposat per Florencia contra la sentència dictada amb data 31 de juliol de 2008 pel Jutjat de Primera Instància núm. 34 de Barcelona , en aquestes actuacions. CONFIRMEM aquesta, amb imposició de les costes a l'apel.lant.
Un cop sigui ferma aquesta resolució, retorneu aquestes actuacions originals al Jutjat d'on provenen, amb el seu testimoniatge perquè es compleixi.
Aquesta és la nostra sentència, de la qual s'ha d'unir un certificat al rotllo, i així la pronunciem, manem i signem.
PUBLICACIÓ.- Aquesta sentència ha estat llegida i publicada el mateix dia de la seva data pel/per la magistrat/ada ponent, i s'ha celebrat audiència pública. EN DONO FE.

Leído 172 veces
Joaquim Marti

This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.