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July

2014

VIVIENDA O LOCAL DE NEGOCIO: CALIFICACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE PISO A SOCIEDAD MERCANTIL

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Por Joaquim Martí Martí.
Abogado.
Profesor Consultor en la Universitat Oberta de Catalunya.


I.- Planteamiento de la cuestión.

El arrendamiento de una vivienda a una persona jurídica para que sea destinada a hogar familiar de miembros del equipo de dirección de la sociedad mercantil ¿debe calificarse como de arrendamiento de local de negocio o como arrendamiento de vivienda?. La solución no es pacífica y las Audiencias Provinciales discrepan de la calificación jurídica, dictando resoluciones totalmente contrapuestas.
No nos referimos a alquiler de locales o despachos, sino al alquiler de pisos con las estancias típicas y propias: cocina, dormitorios, baños con ducha y bañera, etc.
La Audiencia Provincial de Madrid se decanta por calificarlo como arrendamiento de vivienda, mientras que la Audiencia Provincial de Barcelona lo califica como arrendamiento de local de negocio; trasladando la rivalidad deportiva al ámbito de la doctrina jurisprudencial.

II.- Los contratos son lo que son.

Si nos hemos de atender a la máxima jurisprudencial de que “los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son” entonces en el contrato de arrendamiento de un piso a una sociedad mercantil se introducen unos condicionantes que tienen una relevancia nuclear. A saber:
1º.- El inmueble objeto de arrendamiento se destina al hogar familiar, se destina a vivienda de una persona física que va a ser designada por la sociedad mercantil arrendataria. Ciertamente, esa/s persona/s designada/s van a trasladar su domicilio y residencia a la entidad arrendada.
Irrelevante es, a nuestro entender, que el pago de la renta provenga de una percepción salarial o mercantil de la persona que residirá en el piso arrendado.
Por ello, la cláusula relativa al destino de la vivienda es clara y no ofrece dudas en cuanto a su cumplimiento. “El objeto de este contrato se alquila exclusivamente para el destino a vivienda permanente del arrendatario, no pudiendo instalar en él, comercio, industria, ni siquiera manual, ni oficina o despacho profesional”.

La particularidad, y esa va a ser, ya lo adelantamos, el aspecto que fundamenta la diferencia en las Sentencias que se dictan, es que quien va a vivir en el piso no es “el arrendatario”, pero es más cierto que lo será “una persona física designada por éste.”

2º.- El piso arrendado no va a ser destinado a actividad mercantil ni profesional. Es decir, la sociedad mercantil no va a destinar el piso arrendado a las actividades propias de su objeto social, ni realizará en el piso arrendado actividad productiva alguna. Bien al contrario, la/s persona/s designadas realizarán en el piso arrendado su actividad domiciliaria, familiar y pernoctarán en él.

3º.- El contrato de arrendamiento podrá ir acompañado de un inventario de muebles y enseres. Realmente, ¿puede un inventario en el que se incluyan camas de matrimonio, sofás, armarios, toallas y sábanas, ser considerado como inventario de un local de negocio?.
Que el propietario repase con el arrendatario el ajuar existente en el piso y que se incluya ello en un inventario, ¿puede incluirse en un contrato de arrendamiento que no se califique de vivienda?

4º.- Las cláusula anexas a los contrato de arrendamiento son distintas para los arrendamientos de viviendas que para los arrendamientos de locales de negocio. Pues bien, de la detenida lectura de ambas, nos encontramos con que el destino de hogar familiar para un directivo de la sociedad mercantil no casa con el articulado de las cláusulas adjuntas a los contratos de arrendamiento de local de negocio.
En definitiva, el articulado más adecuado, más acorde con lo que se contrata y de mayor garantía para ambas partes contratantes, a nuestro entender, es el articulado de los contratos de arrendamiento de vivienda, con la única salvedad de que puede aceptarse que la/s persona/s que habite/n en el piso sean “designadas” por la sociedad arrendataria frente al arrendador, incluyendo la posibilidad de cambio en esa/s persona/s “designadas”.   


III.- La discrepancia de la jurisprudencia.


Ahora bien, la calificación de este arrendamiento no es pacífico en la jurisprudencia, dándose las dos posibilidades contrapuestas: vivienda y local de negocio.

a)    Arrendamiento de vivienda.

Así, la jurisprudencia representada por la Sentencia de la AP de Madrid, Secc. 11ª de 30 de abril de 2.008, no tiene duda en calificar dichos contratos como de arrendamiento de vivienda. Línea jurisprudencial que compartimos.
Pues bien, para esa Sala, para la calificación del contrato de arrendamiento a la sociedad mercantil demandada se deben acudir a las cláusulas contractuales. Entre éstas se fija que «El inmueble objeto del presente contrato se destinará a vivienda familiar, quedando expresamente prohibido al arrendatario variar o alterar en todo o en parte el destino para el que aquél ha sido arrendado».
La Sala entiende que los términos del contrato son tan claros que no ofrecen duda sobre cuál fue la voluntad de las partes sobre su naturaleza, que entra de lleno en la órbita de aplicación del artículo 2.1 de la LAU. Lo dicho no se desvirtúa por el hecho de que la arrendataria sea una persona jurídica, de manera que en ese concreto extremo debe ser estimado el recurso y la demanda reconvencional.
Cuestión diferente, para la Sala, es la que atañe a si dicho arrendamiento está o no sujeto al IVA por la especialidad que pueda suponer esta circunstancia. Lo cierto es que en ese supuesto la arrendataria ha venido abonando el IVA, por lo que partimos de una situación consolidada de devengo y abono del impuesto, y no corresponde a los Tribunales del Orden Jurisdiccional Civil pronunciarse sobre si ello es o no lo correcto, o lo que es igual, la cuestión de si el arrendamiento concernido por este proceso está o no sujeto al pago del IVA y, consecuentemente, la que atañe a la devolución de las sumas abonadas por tal concepto, se debe dilucidar, en su caso, ante la Administración tributaria y, en último término, ante el orden jurisdiccional Contencioso Administrativo. Buena prueba de ello son las sentencias dictadas por las Salas de lo Contencioso Administrativo de los Tribunales Superiores de Justicia de Baleares y de la Comunidad Valenciana, el 22 de mayo de 2001 en el recurso número 125/1998 y el 8 de febrero de 2002 en el recurso número 740/1999, respectivamente, decidiendo sobre dicha cuestión. Así, en la mencionada en primer lugar se dice en su fundamento de derecho segundo: «La cuestión que se somete a enjuiciamiento de la Sala consiste, visto el anterior planteamiento, en determinar si está gravado por el IVA el arrendamiento del inmueble...».
Por tanto, para la Sala, la calificación civil del contrato es la de arrendamiento de vivienda, con independencia de la sujeción o no al IVA, cuestión ésta que se limita al ámbito fiscal.


b)    Arrendamiento de local de negocio.

En sentido contrario se pronuncia la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 4ª, de 30 de septiembre de 2009.
Para esta Sala, en ese supuesto nos hallamos ante una vivienda arrendada a una sociedad mercantil, y según ha expuesto reiterada jurisprudencia, la calificación del contrato es la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable, la cual está por encima de las declaraciones y de la voluntad de los sujetos, afirmándose por la doctrina que "los contratos son lo que son y no lo que las partes digan", prevaleciendo la intención de las partes sobre el sentido gramatical de las palabras. Es incuestionable, como afirman, entre otras las SSTS de 18 de febrero y 9 de abril de 1997, que "el contenido real del contrato es el determinante de su calificación", doctrina que viene sintetizada en la STS de 18 de diciembre de 2001, con cita de la anterior de 4 de julio de 1998 cuando afirma que "la correcta calificación de un contrato ha de hacerse no en razón del resultado que, por unas u otras circunstancias, haya llegado a producirse, sino en función del verdadero fin jurídico -actual o potencial- que los contratantes pretendían alcanzar con el mismo o, lo que es igual, de la verdadera intención que los contratantes tuvieron al celebrarlo", añadiendo a renglón seguido, con cita de la sentencia de 18 de febrero de 1997, que "es doctrina reiterada de esta Sala... que la calificación jurídica de los contratos se obtiene mediante la interpretación y ésta, respecto a las relaciones que unen a las partes litigantes, compete a los tribunales de instancia y ha de ser mantenida en casación, salvo que resulte ilógica, errónea o violadora de las normas de hermenéutica contractual".
En este caso no hay duda de la existencia de un contrato de arrendamiento relativo a la vivienda arrendamiento relativo a la vivienda sita en la calle Bosch i Gimpera, nº , de Barcelona, suscrito por la sociedad actora en concepto de arrendataria, residiendo en dicha vivienda la Administradora de la sociedad, Doña Leonor , y su hijo, dado que la propiedad entregó la posesión de una finca a cambio del pago de una renta, y que, si bien fue calificado por las partes de contrato de arrendamiento de vivienda, considera este tribunal, sin desconocer que existen al respecto en la doctrina posturas distintas, que se trata de un contrato de arrendamiento de uso distinto, en coincidencia con la opinión mantenida por los autores Don Jose Manuel y Don Alvaro .
El artículo 2.1 LAU establece que "se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario". Sólo aquellos arrendamientos que tengan como finalidad la satisfacción de la necesidad permanente de vivienda de una persona o de su familia, deben disfrutar de una protección especial por razón de su sometimiento a las disposiciones contenidas en el Título II de la Ley, y el resto de los arrendamientos de fincas urbanas, es decir, todos aquellos en los que la finalidad perseguida por el arrendatario sea distinta, se reconducen al régimen contemplado en el Título III de la misma. Por tanto, los arrendamientos de vivienda son aquellos que recayendo sobre edificaciones urbanas habitables se celebran con la intención de atender la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y de las personas que con él convivan.
En cuanto al elemento subjetivo del contrato, es decir, a las personas cuya necesidad de vivienda puede ser atendida a través de dicho arrendamiento, el texto definitivamente aprobado del artículo 2.1 no contiene ninguna referencia subjetiva adicional a la del arrendatario, indicándose en el artículo 7 que "el arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes".
En relación a dicho elemento subjetivo se suscita la cuestión referente a la condición de los contratos de arrendamiento concertados por personas jurídicas con la intención de destinarlos a vivienda de una persona física, como en el caso que nos ocupa, en que la sociedad  arrendataria celebró el contrato con el fin de que sirviera de vivienda a la Administradora y a su hijo.
En principio, la finalidad perseguida es la satisfacción de la necesidad permanente de una persona, concurriendo así una de las exigencias legales para la calificación como arrendamiento de vivienda. Sin embargo, para esta Sala, esto no es suficiente al faltar la condición de que sea el propio arrendatario, o las personas de su íntimo grupo familiar, la persona cuya necesidad de vivienda se satisface. Puesto que en este supuesto no coincide la persona del arrendatario con la de aquel cuya necesidad de vivienda se atiende con el arrendamiento, nos encontramos ante un contrato que no puede ser de vivienda al faltar uno de sus requisitos esenciales.
Como indica el Juzgador de instancia, las personas jurídicas pueden tener domicilio pero no vivienda, por ello, el uso satisfecho por el arrendamiento será siempre distinto al de vivienda, pero no convierte al contrato en inexistente.
Así, fija esta Sala que, en esta línea, todo arrendamiento sometido a la LAU cuyo arrendatario sea una persona jurídica, cualquiera que esta sea, es un arrendamiento para uso distinto, al faltar el elemento de la satisfacción de vivienda del arrendatario.
Por tanto, la Sentencia de apelación deja sin efecto la conclusión sentada por el Juzgador en cuanto declara inexistente el contrato, y considera que nos hallamos ante un arrendamiento de uso distinto del de vivienda, sin que ello venga motivado por un cambio de postura de la parte actora apelante, ni en base a alegaciones efectuadas extemporáneamente, pues, como antes se ha indicado, la calificación de los contratos y la determinación de las normas aplicables se efectúa por los tribunales y no depende del título que les hayan dado las partes.
La primera consecuencia que se deriva de lo anterior es que no son aplicables los artículos 13 y 14 de la LAU, ubicados en el Título II sobre arrendamientos de viviendas, y que regulan la resolución del derecho del arrendador en el supuesto el primero de ellos, entre otros, de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, distinguiendo si ello ocurre durante los cinco primeros años de duración del contrato, o bien si el contrato tiene una duración pactada superior a cinco años, con una referencia expresa al supuesto de que el contrato haya accedido al Registro de la Propiedad.
Ya se ha mencionado más arriba que la LAU contiene una regulación sustantiva del contrato de arrendamiento esencialmente diferente cuando el objeto del mismo es una vivienda, de cuando lo es una finca destinada a un uso diferente, por considerar, tal y como se refleja en la propia Exposición de Motivos, que las realidades económicas subyacentes en uno y otro tipo de contratos son distintas, habiéndose optado por el legislador, en cuanto a los arrendamientos de fincas destinadas a usos distintos del de vivienda, por una regulación basada en el libre acuerdo entre las partes.
Indica la SAP Barcelona, Sección 13, de fecha 11 de octubre de 2006, que: "Así respecto de los arrendamientos de uso diferente del de vivienda se dispone en el artículo 4.3 de la LAU, "que este tipo de arrendamientos se regirán "por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil", y ello sin perjuicio del carácter imperativo de las normas contenidas en los Títulos I, IV y V de la Ley. La concreta regulación de los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda aparece recogida en el Título III de la misma (artículos 29 a 35), si bien en algunas materias los preceptos de este Título se remiten a normas en las que se regula el arriendo de viviendas, siendo aplicable a los arrendamientos de uso distinto del de vivienda lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 25, 26, y en las letras a), b) y e) del artículo 27, por la remisión que a éstos precepto se efectúa en los artículos 30, 31 y 35 de la misma, es decir cuando el legislador ha querido aplicar un régimen legal similar al de los contratos de arrendamiento de vivienda para aquellos contratos cuyo uso es diferente de la vivienda, expresamente así lo ha indicado. Ahora bien, siendo ésta la concreta regulación contenida en la ley locativa, y sin perjuicio de lo pactado entre los contratantes, que tiene un valor principal y prioritario, todo contrato de arrendamiento de uso distinto del de vivienda se rige, en lo no previsto en la ley locativa, como antes indicamos, por las normas sobre estos contratos contenidas en el Código Civil.

IV.- Conclusión.

Ante tal disparidad de criterios jurisprudenciales no podemos resolver la controvertida situación y debemos esperar a lo que pueda resolver el Tribunal Supremo en casación que se pueda plantear.
Por nuestra parte, encontramos más adecuada la calificación jurídica de estos contratos como arrendamiento de vivienda y nos decantamos por utilizar el articulado propio de estos contratos de arrendamiento y confeccionar un inventario de muebles y enseres del hogar.
La única particularidad es la de determinar, en el contrato, la facultad de la sociedad mercantil de designar la/s persona/s que van a ocupar la vivienda cuya designación debería ser notificada, obligatoriamente, al arrendador.

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Joaquim Marti

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