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2012

LA IMPOSICIÓN A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA INSTALACIÓN DE ASCENSOR EN LA FINCA.

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Por JOAQUIM MARTI MARTI
Abogado.
Profesor Consultor de Derecho en la ”Universitat Oberta de Catalunya”.


I.- El acuerdo de la instalación del ascensor en la finca.



La jurisprudencia relativa a la LPH ya ha interpretado el cuórum exigible para la instalación del ascensor y el régimen a aplicar al disidente. Así, mientras el artº 17 en su párrafo 1º de la LPH de 1.999 establece expresamente que para el establecimiento del servicio de ascensor, se precisa la aprobación de las tres quintas partes del total de propietarios que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas, y que la figura del disidente está regulada en el artº 11 como liberadora del pago en caso de voto expreso negativo; la jurisprudencia unánime ha entendido que al tratarse el servicio de ascensor, no de una innovación “de lujo” sino necesaria para la correcta habitabilidad de la finca, el disidente no queda liberado del pago de su cuota para la instalación del ascensor.

La procedencia de esta interpretación venía de la propia Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1.997 que, a pesar de considerar la regulación del cuórum exigible para la instalación del ascensor y de la legitimidad de la postura del disidente, entiende que la instalación de ascensor en un edificio de 4 plantas ha de reputarse no sólo exigible sino, también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble y no se trata de una simple obra innovadora de mejora, ya que, en el caso enjuiciado, nos encontramos ante un edificio de cuatro plantas, y la normalización de su disfrute por todos los inquilinos, así lo impone.

No obstante, esta Sentencia al ser anterior a la promulgación de la LPH de 1.999 podía considerarse que había quedado condicionada por la regulación del artº 10 y el carácter de disidente del artº 11. Pero ello no es así, y la jurisprudencia promulgada con posterioridad a la entrada en vigor de la LPH de 1.999 sigue con este mismo sentido interpretativo. Sirva como ejemplo de esta tendencia jurisprudencial e interpretación, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, de 11 Jun. 2002, rec. 545/2001, que asume el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo, bastando la mayoría simple para la aprobación del acuerdo, y además considera que el importe invertido por cada entidad en la instalación del ascensor es una inversión que revaloriza el valor de cada entidad, por lo que el gasto se acaba incorporando en el patrimonio de cada partícipe.



Línea jurisprudencial que sigue asumiendo el TS en las Sentencias de 21 de octubre de 2008 y en la de 18 de diciembre de 2008, que establecen la suficiencia del cuórum de la simple mayoría para la aprobación de la instalación del ascensor en la finca.

Otras sentencias se han centrado, para impedir que el disidente quedara excluido de los gastos del ascensor, en que esta instalación procede a la supresión de barreras arquitectónicas y contribuye a la adecuada habitabilidad del inmueble.

El apartado 30 párrafo 3 del artº 553 del Código Civil de Catalunya asume esta interpretación “madurada”, y la hace propia, al establecer expresamente que los acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a la instalación del ascensor obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso los disidentes.

Con ello, la regulación catalana viene a asumir este parecer de la jurisprudencia en el sentido que la instalación del ascensor debe dejar de ser considerada como una actuación en la que pueda votarse en contra y con ello impedir, bien su aprobación por exigirse un cuórum calificado o bien impedir su contribución a su coste por parte del propietario que vota en contra.



II.- La no adopción del acuerdo por ausencia de la mayoría simple.


Pero la situación puede revertirse en el caso en que la Comunidad, todo y esta facilidad en la adopción del acuerdo, no alcance la mayoría simple para la adopción del acuerdo de instalación del ascensor.

Es decir, a pesar de la propuesta de unos vecinos con limitación de la movilidad o de avanzada edad, puede ocurrir que el resto de vecinos voten en contra de la propuesta y que el número de votos negativos supere al de votos positivos.

En este caso, no es que una minoría bloquee la instalación del ascensor y esa minoría evite una instalación básica para la correcta habitabilidad de la finca, sino que es la mayoría la que bloquea esa instalación y mejora en las condiciones de habitabilidad del edificio.

En este caso ¿ofrece la Ley de Propiedad Horizontal una solución?, ¿tiene/n el/los propietario/s que propone/n el acuerdo de instalación del ascensor una alternativa a la decisión comunitaria? ¿puede imponerse por parte de un organismo o institución la instalación del ascensor ante la petición fundada de unos propietarios con movilidad reducida?.

La respuesta, en la Ley de Propiedad Horizontal proviene de la intervención judicial en el llamado “JUICIO DE EQUIDAD”.

El “juicio de equidad” pretende precisamente que sea un tercero, ajeno a la Comunidad de propietarios, quien revise el acuerdo adoptado y lo corrija, sustituya o altere, atendiendo precisamente a la equidad del juzgador, que es el juez de primera instancia del domicilio de la finca.



III.- El “juicio de equidad” resuelto definitivamente por la SAP de Madrid, Sección nº 20, en Sentencia de 17 de octubre de 2011, Rollo 599/2010.


Este supuesto, y este “juicio de equidad” fue promovido por los propietarios de un edificio sito en Madrid, como consecuencia de la petición de 4 propietarios de un edificio de 20 viviendas y 5 plantas, que dada su precaria situación física, derivada de la edad y movilidad de varios residentes en el inmueble, solicitaron a la Comunidad la instalación de ascensor.

La negativa provenía de tres propietarios; uno de ellos era propietario de 12 viviendas, la mayoría de ellas, alquiladas.

Pues bien, el Juez de instancia ya estima la solicitud en su Sentencia, al considerar que los propietarios que votaron en contra, no residían en la finca la mayoría de ellos y que una de las propietarias que se oponía al acuerdo era titular de 12 entidades por lo que su voto condicionaba en demasía a la Comunidad de Propietarios.

El Juez de instancia sustituye el acuerdo alcanzado por el de la aprobación de la instalación del ascensor según la propuesta de los propietarios instantes.

Interpuesto Recurso de Apelación contra la Sentencia del Juzgado de Instancia, la Sala comparte la decisión del Juez de primera instancia por entender que la decisión de ordenar y aprobar la instalación del ascensor, como acuerdo comunitario, es la que realmente procede adoptar en ese juicio de equidad; ya que lo ha sido teniendo en cuenta las concretas circunstancias que concurren en ese supuesto, una vez ponderados los derechos y deberes de los integrantes de la comunidad de propietarios a la luz de los principios inspiradores de este régimen especial de propiedad.

Para la Sala, es la plena integración y el disfrute de personas con discapacidad de los elementos comunes en régimen de propiedad horizontal lo que persigue la finalidad de la instalación del ascensor y del juicio de equidad instado. Juicio de equidad en el que ha quedado acreditado la situación de disminución física de varios residentes en el inmueble y la dificultad de acceso a dicha utilización, que ni siquiera se discute por los contradictores en el juicio, por lo que la pretensión de los instantes tiene encaje en los principios integradores de la regulación de la propiedad horizontal.

Recuerda la Sala, que la necesidad objetiva de quienes residen en el inmueble y la posibilidad razonable de darle solución, debe prevalecer frente a la oposición de tres propietarios, cuando dos de ellos no residen en el inmueble y la cuantía a satisfacer no es tan enorme como alegan, y menos cuando sus viviendas están arrendadas.

Así pues, el supuesto en juicio se resuelve en el sentido que el órgano judicial sustituye el acuerdo de no instalar el ascensor, por el de alcanzarse dicho acuerdo.

Este es, pues, un claro ejemplo de que la Comunidad de Propietarios puede quedar compelida a la adopción de este acuerdo si las circunstancias concurrentes no son muy distintas de las que sirven al supuesto de hecho.

Se trata pues, de que el discapacitado, la persona mayor, y el propietario que desea que su finca tenga las condiciones básicas de habitabilidad, no tenga que verse perjudicado por el voto en contra de una mayoría que impide el acuerdo por cuestiones distintas y diferentes a las de la correcta habitabilidad del inmueble.

El supuesto jurisprudencial y la Sentencia de la AP de Madrid, sirven de fundamento de derecho a la persistencia del propietario que tras la negativa comunitaria desea que sea el órgano judicial el que imponga a la Comunidad la instalación del ascensor en la finca.










AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID.
SECCIÓN 20.
SENTENCIA 200/2011
RECURSO DE APELACIÓN 599/2010
Ponente JUAN VICENTE GUTIERREZ SANCHEZ.
Sentencia de 17 de octubre de 2011.

“TERCERO.- Por lo que se refiere al fondo del asunto, vistas las alegaciones formuladas por las personas que han intervenido en las actuaciones de primera instancia y documentación allí aportada, compartimos la decisión de la sentencia apelada, por entender que la misma es la que realmente procede adoptar en este juicio de equidad y que lo ha sido en cuenta las concretas circunstancias que concurren en el caso presente, una vez ponderados los derechos y deberes de los integrantes de la comunidad de propietarios a la luz de los principios inspiradores de este régimen especial de propiedad.
A la hora de efectuar esa ponderación propia del juicio de equidad, no puede prescindirse de que la finalidad perseguida por la parte instante de este procedimiento, es la plena integración y el disfrute de personas con discapacidad de los elementos comunes en régimen de propiedad horizontal; la situación de disminución física de varios residentes en el inmueble y la dificultad de acceso a dicha utilización ha quedado acreditada y ni siquiera se discute por los contradictores, por lo que su pretensión tiene perfecto encaje en la filosofía que preside la regulación especial de la propiedad horizontal….”












IV.- El Código Civil de Catalunya.


La normativa catalana reguladora de la propiedad horizontal prevé expresamente esta posibilidad en el texto legal.

Así, todo propietario está legitimado para solicitar a la Comunidad de Propietarios la realización de obras tendentes a la supresión de barreras arquitectónicas. Si la Comunidad de Propietarios no lo acuerda por la mayoría simple prevista en el apartado 25 del artº 553 del Código Civil de Catalunya, el propietario interesado puede solicitar, o bien autorización administrativa del “Departament de Benestar Social de la Generalitat de Catalunya”, o bien instar demanda judicial contra la Comunidad para que sea el órgano judicial el que obligue a la supresión de barreras arquitectónicas.

En este apartado 25, y, en concreto en su punto 6 del artº 553, se establece que los propietarios con discapacidad física o las personas con quienes convivan, puedan solicitar a la autoridad judicial que obligue a la Comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a realizar las innovaciones exigibles para alcanzar la transitabilidad del inmueble.

Ahora bien, la SAP de Barcelona, Secc. 14ª, de 4 de febrero de 2010 amplía el derecho a solicitar la supresión de barreras arquitectónicas no sólo a los propietarios y demás titulares de viviendas, sino también a los propietarios de locales comerciales y a pesar de que en su propiedad se crealice una actividad comercial y no residencial. La citada Sección 14ª establece en esta Sentencia, además, que el derecho a la supresión de barreras arquitectónicas conlleva la necesidad de instalación de ascensor, no siendo suficiente con la colocación de un elevador.






AP de Barcelona, Secc. 14, Sentencia de 4 de febrero de 2010.

“Se pretende por la parte apelante que se interprete "restrictivamente" la repetida norma, alegando que el legislador sólo faculta a los propietarios y personas que con ellos convivan, siempre que adolezcan de minusvalía, que utilicen las viviendas como su hogar habitual, no aplicable, por tanto, a los propietarios de locales destinados a otros usos.
Tal interpretación no puede ser acogida, la finalidad o espíritu de la ley no puede conllevar a "discriminación" alguna en razón del destino de las unidades que componen el conjunto de las comunidades de propietarios. Todas las personas que se encuentren en situación de necesidad gozan del derecho que se regula en la citada norma, bastando la lectura del Preámbulo de la Ley en sus apartados I y II , que expone la finalidad y principios de la misma.
En igual sentido, conforme al artículo 49 de la CE ha de estarse a la política de solidaridad que han de observar las normas para integrar a las personas con dificultades físicas o de cualquier otra índole, a los que han de unirse las personas de edad avanzada, para lo cual se han desarrollado normas específicas de protección, como la Ley 15/1995 de 30 de mayo sobre Límites de Dominio sobre Inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas.
En conclusión, el Sr. Juan Manuel se encuentra legitimado, sea cual sea la asiduidad en que acude al local de su propiedad para solicitar la supresión de la barrera arquitectónica que dificulta gravemente su movilidad.”

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Joaquim Marti

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