• Av. Diagonal 586; 5º 1ª, 08021 Barcelona

 

  • (93) 439 26 79
Barcelona13 Oct. 201723°C

01

December

2007

EL DESTI DE PISOS I LOCALS. CANVI D’US, DRETS DELS PROPIETARIS I AFECTACIÓ ALS ESTATUTS

Escrito por
Valora este artículo
(0 votos)

EL DESTÍ DELS PISOS I LOCALS. CANVI D’US, DRETS DELS PROPIETARIS I AFECTACIÓ ALS ESTATUTS.

Per Joaquim Martí Martí.


En tota escriptura de divisió horitzontal, a l’hora de la identificació de les entitats es fan servir els termes “vivenda” i “local”. Aquests termes, condicionen el destí d’aquestes entitats?, modificar el destí suposa contradir l’escriptura de divisió horitzontal i, per tant, el títol constitutiu?. Haurem de respondre a aquesta qüestió després de l’estudi del CC Cat i de la jurisprudència de la LPH en relació amb el destí dels pisos i locals.

II.- La Llei de Propietat Horitzontal Estatal i la jurisprudència que la interpreta.

La LPH estatal ja feia referència al destí dels pisos i locals a l’article 5.3 en establir “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso y destino del edficio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios ..., formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.”

Els títols constitutius i les escriptures de divisió horitzontal havien assumit les identificacions de “vivendes” i “locals” a l’hora d’identificar cada entitat. En concret, es feia referència a conceptes com: “vivenda situada a la tercera planta de l’edifici..... consta de tres habitacions, cuina, menjador i dos lavabos...”; “local situat en planta, de superfície ...”.

A conseqüència d’aquestes previsions, per part de les Comunitats de Propietaris es considerava que la conversió de pis a despatx i de local a vivenda era contrària al títol constitutiu i, per tant, era una actuació que no es podia dur a terme sense el consentiment de la resta de propietaris que havien de manifestar-se a favor en Junta convocada a l’efecte.

La casuística jurisprudencial era prolífica en judicis on la Comunitat de Propietaris demandava al propietari que havia convertit el pis en despatx o el local en vivenda, oposant-se a aquesta actuació.

Doncs bé, la solució jurisprudencial sempre s’havia dictat a favor de permetre la conversió del destí del pis i local. Així, entre aquestes, les Sentències de la AP de León de 23-1-95 i la de AP de Tarragona de 21/09/1991 ja varen resoldre en un supòsit on es va convertir la vivenda en despatx, que l’expressió “vivenda” que es fa servir a l’escriptura de divisió horitzontal no es pot entendre com una delimitació d’usos específics i excloents, i menys encara com una prohibició de transformació per canvi de destí, atès que aquestes limitacions o prohibicions, al comportar una restricció de les facultats dominicals, no poden presumir-se ni interpretar-se de manera extensiva; i si no consten de manera expressa en el títol de constitució s’ha d’entendre que no existeixen i, per tant, quedarà alliberat el propietari del destí inicialment previst.
Les Sentències d’apel•lació entenen que la realització del canvi de destí la pot dur a terme el propietari del pis o local per la seva pròpia i exclusiva decisió, al pertànyer a l’estricte àmbit de les seves facultats dominicals, sense que això impliqui alteració de cap tipus del títol constitutiu ni, per tant, que sigui necessari el consentiment, no unànime, sinó ni tan sols majoritari de la resta de components de la Comunitat; consentiment que sí és precís pel cas d’afectacions estructurals o d’ elements comuns.
Així doncs, la jurisprudència entenia l’efecte contrari al de les Comunitats i, si el canvi de destí no estava expressament prohibit pels Estatuts, el propietari podia variar el destí inicial de l’entitat i convertir el pis en despatx i, així mateix, el propietari del local podia variar-ne el destí. La jurisprudència doncs, liberalitzava el canvi d’ús, permetent-lo en tots els supòsits on no constés expressament en els Estatuts aquesta prohibició.
A resultes d’aquestes sentències es podia dir que el destí fixat en el títol constitutiu es convertia en una identificació inicial però no en una limitació. El destí inicial va ésser el de vivenda o local però aquesta menció és indicativa i no limitativa. 
Aquesta liberalització establerta per la doctrina jurisprudencial de les Audiències Provincials es converteix en màxima jurisprudencial arran de la Sentència del Tribunal Suprem Sala Primera, del Civil S 23 Feb. 2006.-- Ponent: García Varela, Román. En aquesta Sentència el Tribunal Suprem liberalitza l’ús i destí dels pisos i locals a l’atorgà major importància al dret de propietat dels titulars de les entitats que els drets comunitaris de control del destí d’aquestes mateixes entitats. Així, torna a proclamar que a falta de prohibició expressa, la variació del destí del pis o local és lliure per part del seu titular sense que necessiti el consentiment o intervenció de la Comunitat de Propietaris.
El TS, en la referida Sentència, proclama que en el títol constitutiu i en els estatuts es fa constar de manera ordinària l’ús i destí de l’edifici, però aquesta descripció no suposa  limitació de l’ús o de les facultats dominicals reconegudes en l’art 33 de la Constitució Espanyola, doncs per aquesta limitació seria essencial una clàusula o regla precisa i concreta, amb l’obligació per als comuners del seu compliment, tant pels fundadors de la Comunitat com per als titulars posteriors, i a cap d’ells se’ls pot privar de la utilització del seu dret de propietat com consideri oportú, sempre que el destí escollit no estigués prohibit singularment en aquells documents. En definitiva, el títol ha de determinar les limitacions amb detall i precisió, i no servirà un acord posterior de la Junta, a excepció si queda adoptat per unanimitat i queda inscrit després en el Registre de la Propietat, fet que quasi mai es produirà, doncs és lògic que, en la reunió comunitària, es manifesti l’oposició de qui es consideri perjudicat.
En el supòsit de fet objecte de resolució en aquesta Sentència del TS de 23 feb. 2006, el títol constitutiu no contenia prohibició de que el locals es poguessin dedicar a una altra activitat diferent de l’originàriament expressada de forma general com de «oficinas» en l’escriptura pública d’obra nova i de constitució de l’edifici en règim de propietat horitzontal, i, el canvi de destí, per l’establiment d’un gimnàs, entrava de ple en l’àmbit de les seves facultats dominicals, sense que suposi alteració del títol constitutiu, ni requereixi el consentiment de la resta de membres de la comunitat, a excepció de si incideix en alguna de les activitats prohibides, immorals, perilloses, incòmodes o insalubres; i, en conseqüència, el TS declara que li està permès al propietari desenvolupar l’activitat de gimnàs en el local, al no estar expressament prohibit en el títol constitutiu o en els Estatuts.

L’autor d’aquest article va participar en la discussió judicial de si un aparcament situat en planta de carrer, per a quatre vehicles, sense rampa, d’un únic propietari i d’un format quadrat i diàfan, situat al carrer Avenir de Barcelona; el podia destinar aquest propietari a activitat professional, amb la instal•lació de divisions interiors de fusteria i col•locació de fals sostre amb il•luminació.

Doncs bé, la Sentència de la Secció 14 de la AP de Barcelona, de 9 de juny de 1999 que recull las tesis de les Sentències referides i les de l’autor d’aquest article,  admet, atesa l’especial configuració de la entitat, que es pugui destinar a l’activitat professional tot i que en l’escriptura de divisió horitzontal constés “local destinado a garaje de cuatro vehículos”.
La resolució admet el canvi de destí atès que aquesta descripció que van fer els promotors en l’escriptura d’obra nova i de constitució de l’edifici en règim de propietat horitzontal no pot ser entesa com expressió limitativa del destí singular d’aquesta entitat registral que és única i d’un sol propietari i que, per tant, és una finca adquirida per un titular que la pot destinar a altres activitats comercials diferents de les inicialment previstes com a aparcament dels seus vehicles.
En l’examen de les obres fetes per a la conversió de l’aparcament a activitat professional es va constatar que eren fetes amb fusteria i fàcilment desmuntables, que no es van afectar elements comuns ni elements estructurals i, per tant, eren obres que les podia realitzar el propietari sense necessitar cap consentiment de la Comunitat de Propietaris.
Per a completar aquesta doctrina jurídica hem d’establir dues excepcions a les facultats dominicals en el canvi d’ús de les entitats: la impossibilitat d’afectació d’elements comuns i/o estructurals (artº 7.1 LPH) i que les activitats no poden ser perilloses, insalubres o prohibides (artº 7.3 LPH).
És a dir la limitació en el canvi d’ús prové de la pròpia LPH. Així si en les obres de canvi d’ús es procedeix a l’afectació d’elements comuns la Comunitat podrà instar demanda judicial de retroacció a la situació anterior atès que per a l’afectació d’elements comuns és necessari el consentiment unànime per part de la Comunitat de Propietaris. Aquesta situació és la que ha possibilitat impedir que diferents locals es convertissin en vivendes atès que per a la instal•lació de cuines i banys és necessari afectar elements estructurals o generals de la finca. Finalment, si l’activitat és la que l’apartat 3 de l’article 7 prohibeix de forma genèrica, llavors no és necessari prohibició expressa als Estatuts tota vegada que la prohibició prové de la norma legal amb rang superior. 


III.- El Codi Civil de Catalunya.

El legislador del CC Cat es va trobar amb aquesta interpretació jurisprudencial del destí de les vivendes i locals i si la pretensió del Codi era de modernitat no podia resoldre de manera contrària a la jurisprudència del mateix any 2006.

Per això la va assumir, però, al igual que amb altres regulacions, de manera poc decidida.

Poc decidida perquè, en primer lloc, a l’article 11 on es regulen “els Estatuts” el CC Cat inclou com a regla identificada com a lletra a) “La destinació, l’ús i l’aprofitament dels béns privatius i del béns comuns”. A resultes de la importància que el legislador català dóna al destí en els Estatuts a l’establir la necessitat de la seva identificació, l’autor d’aquest article va considerar en la seva primera lectura de la norma catalana que la possibilitat dels propietaris de variar lliurement el destí de les seves entitats quedava limitada per la norma.

Si als Estatuts s’hi havia de incloure el destí dels béns privatius, això suposava una clara orientació cap a la vinculació del destí inicialment programat als successius propietaris d’aquells.

No obstant, l’article 37 dóna a entendre que les facultats dominicals dels propietaris són plenes pel que fa referència a les seves propietats, “els propietaris d’elements privatius hi poden exercir totes les facultats del dret de propietat sense cap altra limitació que les que deriven del règim de propietat horitzontal. En conseqüència els poden modificar, alienar i gravar....”.

Doncs bé, de la lectura dels dos articles dóna a conclusió que el legislador català reconeixia la doctrina jurisprudencial relativa a que, en base a l’article 33 de la CE, tot propietari podia variar-ne l’ús del seu element privatiu com a manifestació del seu dret de propietat sobre el mateix, però que això comportarà la modificació dels Estatuts, que han de preveure l’ús del element privatiu.

Per a la modificació dels Estatuts, l’article 25.2 estableix que cal el vot favorable de 4/5 parts dels propietaris que representin 4/5 parts de les quotes de participació. Llavors la limitació del dret de propietat torna a manifestar-se al ser necessari el concurs de la resta de propietaris per a dur a terme una modificació dels Estatuts provocada pel canvi del destí d’una entitat.

La complexitat sembla resoldre’s, o no, a l’article 10.2 on estableix que “No cal el consentiment de la junta de propietaris per a la modificació del títol de constitució si la motiven els fets següents: c) les alteracions de la destinació dels elements privatius, llevat que els estatus ho prohibeixin.”

La conclusió final és que el legislador català ha volgut incorporar al CC Cat la doctrina jurisprudencial relativa a què el canvi de destí dels béns privatius es lliure pel propietari encara que a l’escriptura de divisió horitzontal cada entitat vingués identificada com a vivenda o local, i només en el supòsit que expressament estigués prevista la prohibició de variar-ne l’ús, el propietari quedava limitat per fer-ho.

De la lectura de l’article 10.2, després de veure’l com a excepció de les 4/5 parts de l’article 25.2 i de la proclamació del dret de propietat per part de l’article 37 en surt la conclusió que la doctrina jurisprudencial també proclamava.

Ara bé, llavors ¿per què cal que els Estatuts identifiquin el destí de cada entitat?. És a dir, si ja el primer propietari pot variar-ne l’ús i es pot donar el cas que el segon propietari el retorni a l’ús inicialment previst ¿per què el legislador català dona tanta importància a què els Estatuts fixin el destí de cada entitat?. Recordem que l’article 11 preveu com a lletra a) el destí dels elements privatius.

Al nostre entendre i a resultes de la final conclusió de la facultat de variar l’ús dels elements privatius per part de cada propietari, la norma no hauria d’obligar a què els Estatuts hagin de preveure el destí de cada entitat, per què aquesta previsió inicial només porta a confusió.

És a dir no cal que els Estatuts fixin una qüestió com el destí de cada entitat si cada propietari la pot variar lliurement. N’hi hauria prou en què a l’escriptura de divisió horitzontal s’hi fessin constar conceptes neutres com “entitat” “departament” i no “vivenda”. Els primers conceptes permeten el canvi d’ús de vivenda a local sense necessitat de portar a confusió, ni de modificar títols originaris; el tercer concepte sembla tant clar com a confús si el volem canviar.

Estem d’acord en què algun altre autor pot respondre que cada propietari pot variar els Estatuts a l’empara de l’article 10.2. Però, com ho farà?. Anirà al Notari per que modifiqui l’escriptura de divisió horitzontal a requeriment d’un únic propietari?. ¿El registrador de la propietat inscriurà la modificació dels Estatuts amb una escriptura atorgada per un únic propietari que modifica el títol constitutiu?. I finalment, ¿el Registrador modificarà la inscripció de la obra nova i divisió horitzontal cada cop que es modifiqui el destí, de tal forma que una vivenda que es va convertir en local i ara torna a ser vivenda haurà variat en diverses ocasions la seva identificació als Estatuts?. ¿Caldrà pagar impostos per a aquesta modificació estatutària?. Està per veure.

El que queda clar, al nostre entendre, és que no està justificada la necessitat d’incloure el destí en els Estatuts, atès que la variació és lliure i que per a la modificació del títol de propietat en la previsió del destí no es necessita la intervenció de la Comunitat de Propietaris.

Creiem inclús que el legislador català ha perdut l’oportunitat de convertir el dret de variar l’ús dels elements privatius en norma legal, i ho hagués aconseguit preveient el contrari a l’article 11, i eliminant la necessitat del fixar el destí al títol constitutiu de la propietat horitzontal. 

A la regulació del CC Cat es preveu una particularitat, i és la relativa a què el propietari que desitgi efectuar obres interiors ho ha de notificar a la Comunitat de Propietaris (art 36.2). La Comunitat de Propietaris només es podrà oposar a les obres si afecten a elements estructurals o la composició i aspecte exterior del conjunt (art 36.1), però no si les obres comporten el canvi d’ús i respecten els elements comunitaris o estructurals.


IV.- Conclusió.

El CC Cat es va enunciar com a norma que pretenia la liberalització del mercat immobiliari i la modernitat en la seva regulació. Llavors només calia anar un pas per endavant en la regulació de la possibilitat del canvi d’ús dels pisos o locals. Preveure el mateix que preveu la jurisprudència no és un mèrit del legislador català.

Almenys la regulació és la mateixa que la doctrina jurisprudencial, és a dir, els propietaris dels elements privatius en poden variar l’ús per pròpia iniciativa i com a plasmació dels seus drets dominicals. Això ja suposa una protecció al domini privatiu, altra cosa serà com el fet (el canvi d’ús) es tradueix en dret (modificació del títol constitutiu).

El que succeirà serà, com en l’actualitat, que els Notaris i Registradors modifiquen la descripció de l’entitat registral, varien el concepte de “vivenda” a “despatx”, però deixen sense modificar la inscripció de l’escriptura de divisió horitzontal on encara hi surt el primitiu destí de la entitat. El canvi d’ús es realitza, doncs, en la identificació registral de l’entitat modificada, sense que això impliqui alteració de cap tipus del títol constitutiu; el que deixa sense efectes la previsió de l’article 10.2 on estableix que “No cal el consentiment de la junta de propietaris per a la modificació del títol de constitució si la motiven els fets següents: c) les alteracions de la destinació dels elements privatius, llevat que els estatus ho prohibeixin.”





--------------------------------

Leído 143 veces
Joaquim Marti

This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.