II.- La Llei de Propietat Horitzontal Estatal.

La LPH estatal ja feia referència a la necessitat d’aportar una certificació d’estar al corrent de pagament de les quotes comunitàries al moment de la transmissió del pis o local. A l’article 9 es fa esment a què “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá hallarse al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.”

Aquest certificat es va mostrar com un eficaç mecanisme per evitar impagaments de les quotes comunitàries més properes a la venda del pis o local. Amb aquesta certificació, el trimestre “corrent” és a dir, el de la data de l’escriptura havia d’estar completament pagat per tal d’emetre el certificat al venedor, supòsit que generalment quedava impagat abans de la LPH 1999.

La pràctica en la seva aplicació havia instaurat dues modificacions a les previsions legals. En primer lloc, el certificat era emès pel Secretari-administrador sense que, en molts casos, quedés inclosa la signatura del President. Els notaris entenien que la certificació era vàlida, atès que eren aquests els que tenien les dades econòmiques de les comunitats. En segon lloc, al certificat, els administradors hi incloïen les “derrames” pendents de girar i aprovades.

El certificat era un bon lloc per advertir al comprador que el pis o local, si bé es transmetia al corrent de quotes, estava afecte al pagament d’unes “derrames” ja aprovades i pendents de girar. Aquesta informació era molt útil pels propis administradors, atès que evitaven que el comprador manifestés la seva disconformitat al pagament d’una “derrama” aprovada amb anterioritat a la seva adquisició. L’administrador, llavors, podia contestar que ja s’havia advertit al comprador d’aquesta situació i que el comprador, podia haver repercutit aquestes “derrames” al venedor en el moment del pagament del preu.

III.- El Codi Civil de Catalunya.

El legislador del CC Cat es va trobar amb aquesta casuística i sembla acollir-la, si bé, al nostre entendre, cau en un error en la seva redacció de l’article 5 (553-5). L’article diu: “Els transmitents, en l’escriptura de transmissió onerosa d’un element privatiu, han de declarar que estan al corrent en els pagaments que els corresponen o, si s’escau, han de consignar els que tenen pendents i han d’aportar un certificat relatiu a l’estat de llurs deutes amb la comunitat, expedit per qui n’exerceixi la secretaria, en el qual s’han de constar, a més, les despeses ordinàries aprovades però pendents de repartir. Sense aquesta manifestació i aquesta aportació no es pot atorgar l’escriptura, llevat que els adquirents hi renunciïn expressament.
No cal que el president o presidenta doni el vistiplau al certificat a que fa referència l’apartat 2 si un professional que duu l’administració de la finca exerceix la secretaria de la comunitat”. 

Així doncs, el certificat del CC Cat recull la primera de les solucions pràctiques, atès que només ha d’ésser signat per l’administrador. Per tant, es legitima la solució que ja admetien els notaris; i, pel que fa la segona, preveu la designació de quotes futures.

No obstant, aquest autor creu que el legislador cau en un error al referir-se a despeses ordinàries aprovades. Al nostre entendre, vol dir despeses extraordinàries aprovades i pendents de repartir.

És a dir, al comprador, no li interessa tant conèixer les despeses ordinàries pendents de girar. Si cada trimestre es paguen 200 € i manquen dos trimestres per acabar l’any, el comprador ja sap que haurà de pagar 200 € cada trimestre i que al proper any ja es celebrarà nova junta. El que li preocupa al comprador són les derrames aprovades i pendents de girar o repartir, com creiem que vol dir la llei.

No s’ha modificat el redactat, ni el concepte de ordinàries en cap correcció d’errors, però aquest autor considera que és un error del legislador i que el que volia dir, era la necessitat d’indicar les despeses extraordinàries aprovades.

Un altre element de dubte és el terme “consignar”. És a dir, “consignar” vol dir “indicar” o vol dir “pagar”?.

La redacció diu “Els transmitents ..... han de declarar que estan al corrent en els pagaments que els corresponen o, si s’escau, han de consignar els que tenen pendents i han d’aportar un certificat relatiu a l’estat de llurs deutes amb la comunitat”.

Pel context, cal interpretar que si no estan al corrent de pagament, els transmitents han de consignar, és a dir “pagar” davant del Notari, qui llavors, les oferirà a la comunitat de propietaris. L’article no diu que els Administradors han de consignar els deutes al Certificat, per tant si els transmitents han de consignar no es pot referir a “indicar” atès que ells no Certifiquen. Així doncs, al nostre entendre, si hi ha deutes al Certificat, els transmitents els han de consignar, doncs, notarialment.

Tota aquesta regulació però, queda condicionada a què el comprador no renunciï expressament a l’aportació de la certificació.

Finalment, la LPH estatal requereix el Certificat “en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local”, mentre que el CC Cat només el requereix “en l’escriptura de transmissió onerosa”, per tant no el demana en les transmissions a títol gratuït (donacions i herències). No comparteix aquest autor que no calgui l’aportació de Certificat en les transmissions gratuïtes; pensem en el cas en herències a tercers que no son fills dels propietaris anteriors, etc. Aquest adquirent es “tercer adquirent” tant per herència com per compra; per tant, el Certificat s’hauria de demanar sempre, en qualsevol transmissió.

No ho diu així el CC Cat, que, per tant, limita la regulació de la certificació a les transmissions oneroses.

IV.- Jurisprudència anterior.

Si el venedor no aporta certificació, si no la consigna i per tant, s’ha produït la renúncia del comprador, el comprador respon de les despeses ordinàries i extraordinàries que estiguessin pendents dins l’any natural de la compra i l’any anterior. (primer paràgraf de l’article 5).

Això es tradueix en què si el comprador adquireix el pis dins el primer trimestre del 2008, pagarà el primer trimestre de l’any 2008 i tot el 2007. Si ho fa en el darrer trimestre del 2007, pagarà tot l’any 2007 i tot el 2006. Per tant, la diferència és substancial.

No obstant, si el comprador no obliga a aportar certificat, i no obliga a consignar notarialment el deute al venedor, tot i pagar-li el total preu de venda, sense preveure les despeses no satisfetes; ¿ha de quedar exonerat dels deutes anteriors a la previsió legal?.

Aquest autor pot compartir la limitació de deutes a l’anualitat anterior en casos on els pisos o locals s’adquireixen en pública subhasta. En aquestos casos, el comprador pot tenir un “benefici d’inventari” i la comunitat es veuria obligada a suportar el perjudici de perdre unes quotes que queden impagades. Però no compartim, ni queda justificada, la possibilitat que quedin quotes impagades d’anys anteriors, en el cas que un comprador exoneri al venedor d’aportar el certificat i el permeti vendre sense consignar les quotes endarrerides. 

Entenem que, en aquest cas, si alguna part ha de quedar perjudicada, entre el venedor, comprador i comunitat de propietaris, hauria de ser el comprador i no la comunitat. És a dir, el comprador que, voluntàriament no demana el certificat i exonera de consignar, hauria de fer front a totes les quotes endarrerides, encara que siguin prèvies a l’any anterior a la seva compra.

Aquesta, però no és la interpretació de la jurisprudència actual, (Sentència Audiència Provincial de Málaga, Secció 6ª, Sentència de 12 Abr. 2000, rec. 1025/1999
Ponent: Alcalá Navarro, Antonio. Nº de sentència: 153/2000. Nº de recurs: 1025/1999) que instaura una interpretació contrària .

Segons aquesta Sentència, l’obligació de l’artº 9 de la LPH estatal, de pagament de les quotes comunitàries, és una obligació personal del propietari, i no real; per tant, cada propietari ha de pagar les quotes corresponents als mesos en què va ser propietari. En el moment de la transmissió, aquest ha d’ésser el criteri prioritari, ara bé, en el cas d’incompliment de l’obligació de pagament, el comprador té l’obligació de pagar les quotes, per compte de l’anterior propietari, atesa la regulació específica de la LPH. La sentència entén que aquesta càrrega és “personal” i no “real”, per això no hi consta al registre de la propietat on, encara i així, pot constar lliure de càrregues i gravàmens i haver de suportar el comprador un deute anterior, si bé limitat en el temps.  

Com diem, aquesta limitació a l’anualitat anterior, no hauria de beneficiar al comprador que exonera al venedor de la certificació de deutes i de la seva consignació notarial. Amb més motiu, quan la LPH sempre ha entès que el comprador, quan ha de respondre enfront la comunitat pel deute anterior a la seva adquisició, sempre pot repercutir aquesta acció enfront el venedor, atès que és aquest qui es l’obligat al pagament de la seva obligació personal de fer front a les quotes comunitàries.

La mateixa jurisprudència es referia a aquesta possibilitat de repercutir al venedor les seves quotes com “acció de sanejament per càrrega no aparent”, al no haver fet constar aquesta càrrega en l’escriptura de venda.

Per tant, si el comprador pot repercutir l’acció de sanejament per càrrega no aparent, al nostre entendre, no té justificació la limitació a l’any de la compra i al precedent.

Aquest autor fa aquesta petició al Tribunal Superior de Justícia de Catalunya per tal que ho consideri en la seva jurisprudència, en els casos en què el comprador exoneri expressament les obligacions de l’article 5 CC Cat. A favor d’aquesta possibilitat hi són els principis jurisprudencials de l’abús del dret i que ningú no pot beneficiar-se del seu propi incompliment de les obligacions.   

Finalment, un cop adquirit el pis o local, el comprador haurà de designar un domicili de notificacions, que el vincularà enfront la comunitat, qui podrà notificar-li en aquell lloc els acords i Actes que el vinculin (artº 37). En la regulació de la LPH estatal l’obligació de la notificació de la transmissió era del venedor i, en cas d’incompliment quedava obligat a seguir fent front de les quotes comunitàries. Ara, l’obligació es trasllada al comprador, desapareixent els efectes negatius per al venedor en cas de manca de notificació.

V.- Conclusió.

El CC Cat no millora la regulació anterior, només permet que el certificat únicament el signi l’administrador de la comunitat com a novetat, però s’equivoca a l’obligar a referir-se a les quotes ordinàries i no a les extraordinàries; i segueix limitant l’obligació de pagament de quotes anteriors a l’any de la compra i el precedent, permetent que quedin quotes impagades al trobar-se la comunitat davant la possibilitat que el venedor no hagués pagat les quotes i no el puguin localitzar. Finalment, limita la regulació de la Certificació a les transmissions oneroses, sense que tingui justificació no preveure-la en les gratuïtes.





--------------------------------