• Av. Diagonal 586; 5º 1ª, 08021 Barcelona

 

  • (93) 439 26 79
Barcelona13 Oct. 201723°C

05

April

2016

EL ACUERDO COMUNITARIO DE LIMITACIÓN DE USO DE LAS ENTIDADES DE LA FINCA COMO PISO TURÍSTICO

Escrito por
Valora este artículo
(1 Vote)

Por Joaquim Martí Martí.

Las Comunidades de Propietarios están padeciendo la proliferación y extensión del uso de los pisos como apartamentos turísticos que se ofrecen por internet al mercado global. Ello supone que la entidad ya no se destina a la morada de una familia, sino que su uso es comercial, distinto del inicialmente previsto, y en la mayoría de los supuestos, problemático y de mayores molestias para el resto de los vecinos.
Ante esta situación y riesgo para las Comunidades de Propietarios, se ha generalizado la adopción de acuerdos comunitarios de limitación del uso de las entidades de la finca como pisos turísticos.
Pues bien, los Registradores de la Propiedad no han seguido un criterio unánime ni unificado a la hora de calificar estos acuerdos y de aceptar su inscripción.
En este artículo analizaremos las exigencias para la adopción de estos acuerdos, a resultas de la regulación del Libro V del CC Cat por Ley 5/2006, y por Ley 5/2015, sustentado este análisis por la doctrina de la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Barcelona de 30 de septiembre de 2015.

I.- Legitimidad de las Comunidades de Propietarios para limitar el uso de sus entidades.

La primera pregunta que deberíamos realizarnos es si las Comunidades de Propietarios tienen legitimidad para limitar el uso de las entidades que conforman la finca. Es decir, ¿puede la Comunidad limitar el uso turístico de las entidades, ya sean pisos o locales?, y generalizando, ¿puede la Comunidad limitar el uso comercial de los locales?, ¿y el uso como vivienda de los locales? ¿y el uso profesional de los pisos?.
Podría pensarse que los derechos de propiedad del titular son superiores a los derechos de regulación de las Comunidades de Propietarios y que, en consecuencia, los propietarios tienen libertad para el destino de su entidad a todo uso que pretendan, ya sea en propiedad o en arrendamiento.
Pues bien, ello no es así. Y lo que el derecho concluye es que el interés comunitario está por encima de los intereses del propietario individual, que debe respetar las normas comunitarias y destinar su entidad al uso permitido por las normas comunitarias.
Así se concluye de las normas reguladoras de la propiedad horizontal (tanto estatal como en Catalunya).
En el Libro V del CC Cat, regulado por Ley 5/2006, se otorga la posibilidad a las Comunidades de Propietarios de regular el uso, destino y limitaciones de la propiedad en sus Estatutos.
El artº 553 apartado 11 del CC Cat regulado por Ley 5/2006 establece claramente que “Los Estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad y pueden contener reglas sobre:….a) El destino, el uso y el aprovechamiento de los bienes privativos…b) las limitaciones de uso y otras cargas de los elementos privativos.”
Por tanto, si los Estatutos pueden regular el destino y el uso de los elementos privativos, pueden establecer limitaciones.
Ello supondrá que los Estatutos de una Comunidad, originarios o modificados por acuerdo de la junta de propietarios, pueden establecer limitaciones a las facultades dominicales de los propietarios, que deben respetar esas limitaciones en el destino de sus entidades, ya sea como propietarios, ya sea como arrendadores.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo no tiene duda al respecto. Así, en su Sentencia de 16 de mayo de 2008, el Alto Tribunal resuelve que es conforme a derecho que los Estatutos de una Comunidad prevean no admitir como destino de las viviendas aquellas actividades que determinen una afluencia más grande de personas (actividad comercial o profesional).
También la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Secc. 17ª de 20 de octubre de 2008 considera válida la cláusula estatutaria en la que se condiciona el destino comercial de los locales y de las viviendas a la previa autorización de la Junta de propietarios. En concreto, se resuelve que es válida la cláusula que exige como trámite previo a la realización de concretas actividades en los pisos o locales a la autorización por mayoría simple de la junta de propietarios.
Por tanto, y en conclusión, los derechos de propiedad de las distintas entidades se someten a las normas estatutarias, por lo que el propietario debe examinar su contenido antes de destinar su entidad a un uso distinto del que pudiera entenderse como normal o previsible.
Como veremos más adelante, la Ley 5/2015 de modificación del Libro V del CC cat, consolida esta regulación.

II.- Legitimidad de las Comunidades de Propietarios para modificar sus Estatutos.

Como se ha apuntado en el apartado anterior, los Estatutos y sus cláusulas limitativas del destino de las entidades pueden ser originarios y coincidentes con el momento de la escritura de división horizontal, o pueden ser posteriores, fruto de un acuerdo comunitario posterior.
Las Comunidades de Propietarios se regulan por los acuerdos de las juntas de propietarios, y por acuerdo de una junta de propietarios puede añadirse un artículo o cláusula estatutaria de cualquier sentido y, por consiguiente, de regulación del uso de las entidades que conforman la finca.
Así, el apartado 25.3 del artículo 553 del Libro V aprobado por Ley 5/2006 establece que para la modificación de los Estatutos se precisa el voto favorable de los 4/5 de propietarios y cuotas de propiedad.
Por tanto, la Ley 5/2006 supuso la práctica liberalización de la regulación de las cláusulas estatutarias al eliminar la exigencia de la unanimidad prevista en la Ley de Propiedad Horizontal Estatal.
Con la reducción del cuórum, y con la eliminación de la unanimidad, el legislador catalán abrió la puerta a la posibilidad de que las comunidades de propietarios pudieran regularse de forma sobrevenida, eso sí, con la aprobación de la mayoría cualificada de los 4/5.
Pero es que con el recuento de los 4/5 entran en consideración los votos de los propietarios ausentes que no se oponen de forma expresa. El artº 553.26 de la Ley 5/2006 instauró para Catalunya el voto del propietario ausente. Así, según el citado artículo, para el cálculo de los votos, se computan como favorables los presentes que voten a favor, los representados y los no asistentes que se adhieren a la mayoría, si en el plazo máximo de un mes desde que se les notificó el acuerdo no se oponen mediante carta remitida al Presidente o al Administrador. En ese plazo pueden votar en contra, pero si no lo hacen, su silencio se contabiliza como voto a favor de la mayoría.
Por tanto, y en consecuencia,  el acuerdo puede ser adoptado por mayoría simple en la junta de propietarios, ya que después se le añadirán los votos de los propietarios y cuotas que no se opongan expresamente en el plazo referido.
Pueden darse votos negativos, siempre que no lleguen a 1/5 parte de propietarios y cuotas (20%).
Con este sistema, cabe concluir que la Ley 5/2006 concedió una posibilidad de modificación sobrevenida de Estatutos, no conocida por la LPH estatal.

III.- Primeros ejemplos y primeros impedimentos por parte de los Registradores de la Propiedad.


La norma estaba clara y la conclusión referida en el punto anterior no tenía margen de discusión: las Comunidades de propietarios podían adoptar acuerdos de inclusión de cláusulas estatutarias limitativas del uso de las entidades como pisos turísticos, siempre que alcanzaran el cuórum de los 4/5 de propietarios y cuotas con el voto del propietario ausente.
Pero a pesar de la claridad de la regulación, no se dio en los Registradores de la Propiedad un criterio uniforme ni unánime.
En primer lugar, algún Registrador de la Propiedad no aceptaba el recuento del voto del propietario ausente y exigía que el cuórum de los 4/5 se diera en la junta de propietarios. Lo que era un evidente desconocimiento de la fórmula prevista en la Ley 5/2006 para el propietario ausente.
En segundo lugar, por parte de diversos Registradores de la Propiedad y de la propia Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Catalunya, se aplicaba a esta posibilidad de limitación del uso de la entidad como piso turístico, la regulación prevista en el apartado 25.4 del artº 553 de la Ley 5/2006, que establece que para adoptar acuerdos que disminuyan las facultades de uso de cualquier propietario, se requiere su voto expreso (Resolución de la DGDEJ de 21 de abril de 2010).
Con esta previsión, se desmontaba y dejaba sin efecto el logro de la Ley 5/2006 ya que se desnaturalizaba la reducción del cuórum a los 4/5 con el voto del propietario ausente.
Si se aplica la regulación del apartado 25.4, no se podría regular el destino de las entidades sin la práctica unanimidad de los votos, ya que no se podría adoptar el acuerdo sin el voto expreso de todos los propietarios.
A juicio de este autor, la interpretación de estos Registradores y de la Dirección General del Registro y del Notariado era errónea en lo que se refiere a la regulación del uso de las entidades y la limitación del uso como piso turístico (o uso comercial, etc.)
Y ello por cuanto el Tribunal Supremo en su Sentencia de 20 de mayo de 2009, entendía que ese voto expreso (en la LPH estatal) sólo se precisaba cuando la limitación afectaba a unas entidades en relación al resto de propietarios. En el supuesto de esa sentencia, se declaró como doctrina jurisprudencial que el cerramiento de un inmueble, consistente en la instalación de una verja que dificulta el acceso a los locales, precisa del consentimiento expreso de los dueños de los locales.
Ahora bien, el Tribunal Supremo estaba enjuiciando un acuerdo que suponía una limitación a unos determinados propietarios (los de los locales) en relación al resto (los pisos).
El acuerdo es radicalmente distinto, la colocación de una verja afecta de forma especial a los locales, en cambio, la regulación del uso de las entidades, es una regulación global y afecta a todas las entidades de la finca por igual.


IV.- El ejemplo de la Sentencia, firme, del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Barcelona.

En esta Sentencia se recurrió la Resolución de la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalitat de Catalunya de fecha 14 de octubre de 2014 (JUS/2426/2014) publicada en el DOGC el 5 de noviembre de 2014, que confirmó la calificación negativa de la registradora de la propiedad nº 8 de Barcelona que no inscribió el acuerdo de limitación del uso de las entidades de la finca como piso turístico por la aplicación de los efectos del apartado 25.4 y no acreditarse el voto expreso de todos los propietarios de la finca.
El acuerdo comunitario fue el siguiente: “De acuerdo con lo que autoriza el apartado 553-11 d) del Libro V del CCCat, las entidades que conforman la finca sólo podrán ser dedicadas al uso o actividad que le son propias, excluyéndose expresamente la explotación de apartamentos o pisos turísticos; y cualquier otro uso deberá ser expresamente autorizado por la junta de propietarios”.
El Registrador de la propiedad nº 8 de Barcelona emite calificación negativa por cuanto, a su criterio, la inscripción de la cláusula estatutaria descrita, limita el uso de los departamentos que integran el inmueble, por lo que se precisa del consentimiento expreso de todos los propietarios, es decir, de los mismos que pudieran resultar afectados por la aplicación de la norma, de conformidad al apartado 4 del artículo 553-25 del Libro V del CCCat. A su criterio: “la única forma de cumplir con la previsión del artº 553-25.4 del CC Cat es que todos los propietarios formen parte de la mayoría que pueda ver disminuidas sus facultades de goce y disfrute de los elementos privativos…”.
El propio Notario autorizante de la elevación a público de los acuerdos, presentó recurso contra la nota de calificación negativa del registro de la propiedad.
Por Resolución de 14 de octubre, JUS 2426/2014 la DGDEJ desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registro de la propiedad nº 8.
Contra dicha resolución, la Comunidad de Propietarios, defendida por el Letrado firmante de este artículo, presentó demanda de Juicio Verbal contra la citada resolución, en el plazo indicado de dos meses, y previo el anuncio de dicha presentación ante la propia DGEiEJ.
Dicha demanda de juicio verbal recayó en el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Barcelona, Verbal nº 1330/2014.
La demanda se sustentó en los siguientes argumentos y fundamentos:
1º.- El acuerdo de inclusión de cláusula estatutaria fue aprobado por los presentes, por el  62,61% de cuotas y la única abstención de un propietario (3,99%). Notificado a los ausentes, no se recibe voto en contra alguno, por lo que se aprueba por un cuórum del 100%.
Ocurre, no obstante, que no se produce el voto expreso positivo de los ausentes (como exige el Registrador de la Propiedad al aplicar el apartado 4 del artº 553-25).
2º.- Las comunidades de propietarios tienen autonomía de voluntad para dictar sus propias normas estatutarias y de uso de los elementos comunes y privativos.
3º.- Las comunidades de propietarios tienen la facultad de la adopción de cláusulas que limiten y regulen el uso de los elementos privativos del inmueble, al amparo de lo previsto en el apartado 11 del artº 553 del CC Cat, aprobado por Ley 5/2006.
4º.- Incorrecta aplicación por parte del registro de la propiedad nº 8 y de la DGDEJ de la previsión del apartado 4 del artº 553-25 del CC Cat. Entendiendo la parte actora que la jurisprudencia limita la aplicación del consentimiento expreso a casos en los que los acuerdos limitan las facultades de un propietario en relación al resto de elementos privativos (cerramientos y verjas, etc.).
Convocados a juicio verbal, el Letrado de la Generalitat de Catalunya se ratificó en los argumentos de la DGDEJ, en su contestación a la demanda, solicitando la confirmación de la resolución recurrida.
La Sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda en base a los fundamentos de derecho de la misma, siendo de especial interés el relativo a las normas reguladoras del régimen de mayorías cualificadas y cuórums precisos para adoptar la modificación estatutaria limitativa de usos prevista en el artº 553-25.5; así como la aplicación restrictiva de lo establecido en el apartado 4 que viene a establecer una corrección al régimen de mayoría cualificada del apartado 2.
Pues bien, para el Juez de instancia, el consentimiento expreso del propietario afectado en los acuerdos que disminuyan las facultades de uso al que alude el artº 553-25.4 del Codi Civil, debe quedar reservado sólo a los casos en que los acuerdos comunitarios limiten las facultades de uso de uno o varios propietarios de elementos privativos en relación al resto de propietarios y sólo respecto de los propietarios que ya estén ejerciendo actividades de departamentos o pisos turísticos en alguna entidad.
Es decir, el punto 4 se debe limitar a los casos en que la regulación afecte a una entidad de forma especial con relación al resto de propietarios. Pero no cuando la afectación de la limitación afecte a todos los propietarios de forma general y futura.
Recuerda la Juez de instancia que, las comunidades de propietarios pueden adoptar acuerdos limitativos de las facultades de uso siempre en interés general, y siempre que las limitaciones vengan referidas a actividades futuras o potenciales; considerando que la cláusula limitativa del uso de los departamentos de la finca como pisos turísticos cumple con ese interés general.
Aplicada dicha doctrina al caso enjuiciado, la Juez de instancia concluye que la modificación estatutaria pretendida no resulta limitativa de los usos de un determinado departamento en detrimento de las restantes entidades integrantes del inmueble, sino que la limitación de usos pretendida alcanza la totalidad de las entidades integrantes de la finca.
Concluye la Juez de instancia, que, de considerar aplicable al caso de autos la previsión contenida en el apartado 4 del artº 553-25 del CC Cat, se consagraría la exigencia de unanimidad para la adopción del acuerdo de modificación de estatutos para la limitación de usos potenciales de los elementos privativos afectante a todos los propietarios, como en esencia sostiene la Dirección General.
Entiende la Juez de instancia, que el acuerdo fue adoptado por el cuórum exigido, concurriendo la mayoría cualificada, adhiriéndose los propietarios ausentes, a los votos de los presentes.
Por todo ello, y con estimación de la demanda de impugnación, se declara no ajustada a derecho la resolución de la DGDEJ, ordenando la inscripción en el Registro de la Propiedad del acuerdo de la Junta de Propietarios y condenando en costas a la Generalitat de Catalunya.
En conclusión, los fundamentos de la Sentencia convalidan la interpretación de la comunidad de propietarios actora, permiten la adopción por 4/5 partes de propietarios y cuotas de acuerdos de limitación de uso de los distintos departamentos y sólo exige el consentimiento expreso del propietario que ya estuviera dedicando su entidad, previamente a la adopción del acuerdo, al uso de piso turístico.


V.- La definitiva consolidación de la posibilidad de adopción de acuerdos de limitación del uso de las entidades como pisos turísticos por Ley 5/2015.

La Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del Libro V del CC Cat, relativo a la propiedad horizontal, supone la consolidación de las tesis de la Sentencia y elimina todas las objeciones que se llegaron a plantear, con la Ley 5/2006 para la inscripción de acuerdos de limitación de uso de las entidades de la finca como pisos turísticos.
En primer lugar, continua proclamando que los Estatutos regulan el destino, uso y aprovechamiento de los elementos privativos y comunes (nuevo redactado artº 553-11).
En segundo lugar, el nuevo artículo 553-26 aclara una regulación que, a juicio de este autor y de la mayoría de la doctrina, no ofrecía duda alguna. Establece el punto 3 que si se requieren 4/5 partes para la adopción de acuerdos, dicho cuórum se alcanza cuando han votado favorablemente la mayoría simple de propietarios y cuotas, y se adhieren al acuerdo los ausentes que no se opongan expresamente.
Por tanto, se deja sin efecto alguno la objeción de algún registrador que no practicaba inscripción si no se obtenía la mayoría cualificada de 4/5 en los presentes.
En tercer lugar, se limita los efectos del voto expreso del propietario, del artículo 553-25.4, al establecer el nuevo redactado que sólo se precisa el voto expreso de un propietario para los acuerdos que supongan privación de cualquiera de las facultades de uso y disfrute de los elementos comunes. Lo que no puede aplicarse, en modo alguno, a la limitación del uso de las entidades como piso turístico.
En conclusión, los acuerdos de regulación del uso de las entidades de la finca, y su limitación al destino como piso turístico, pueden adoptarse como norma estatutaria, por cualquier comunidad de propietarios por el cuórum de 4/5 partes de propietarios y cuotas, siendo posible que dicho cuórum se alcance con el voto de los propietarios ausentes que no se opongan expresamente, siempre que se apruebe por mayoría simple en la junta de propietarios.

Leído 500 veces
Joaquim Marti

This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.