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2015

ALCANCE TEMPORAL DE LA AUTORIZACIÓN AL ARRENDATARIO A REALIZAR OBRAS

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Por Joaquim Martí Martí.

I.- El inicio del arrendamiento.

Es habitual, en el inicio del arrendamiento, que el arrendatario solicite al arrendador que éste le autorice a la realización de obras en el bien arrendado.
En viviendas, esta autorización se suele limitar por el propietario a las pequeñas adecuaciones de la vivienda, tales como mobiliario, pintado, leves reparaciones, etc. Por ello, la autorización se limita a aquellas actuaciones que precisa el arrendatario para adecuar la vivienda a sus necesidades y/o a las de su familia.
Ahora bien, esa autorización es relevante y trascendente cuando la misma se refiere a locales de negocio.

 En los locales de negocio, el arrendatario transforma el local para adecuarlo a la actividad proyectada. Esa adecuación puede conllevar la demolición de todo lo existente para dejar el local diáfano, para el consiguiente inicio de las obras de adecuación del local a la actividad proyectada por el arrendatario.

En viviendas tal demolición no se contempla. El arrendador arrienda una vivienda que pretende recuperar en el estado en que entregó la posesión al arrendatario. Por ello, la autorización de obras al inquilino es una autorización plenamente limitada a meras actuaciones de adecuación de la vivienda.
En locales, tal limitación sería incompatible con la propia naturaleza del contrato de arrendamiento.
El arrendatario concierta el arriendo para transformar el local a su actividad, que puede ser distinta de la que se estaba desarrollando en el local arrendado.
Por este motivo, el alcance de la autorización que concede el arrendador y que precisa el arrendatario es trascendental.

II.- La autorización del arrendador.

La autorización del arrendador es esencial en el contrato. A pesar de formar parte de la propia naturaleza del arrendamiento del local, el arrendatario necesita una autorización expresa y por escrito que puede incluirse en el propio contrato de arrendamiento.
Así, una cláusula recomendable en este sentido podría ser la de:
“El arrendador autoriza al arrendatario a llevar a cabo en el local las obras necesarias para adecuarlo al negocio que se piensa establecer, siempre que no suponga alteración de la estructura del edificio.
En cuanto a las de mejora serán a cargo del arrendatario, renunciando éste expresamente a reclamar a los arrendadores al final del contrato indemnización alguna por este concepto.”
Con esta autorización el arrendatario queda habilitado para todo aquello que precise para adecuar el local a su actividad.
En el arriendo de viviendas, puede incluirse una autorización en este sentido pero con una mayor limitación. Por ejemplo:
“El arrendatario no podrá practicar obras de clase alguna en la vivienda sin previo permiso por escrito de la propiedad o del Administrador. En todo caso, las obras así autorizadas serán de cargo y cuenta del arrendatario, y quedarán en beneficio de la finca, sin derecho a indemnización, o reclamación, en momento alguno. El permiso municipal, será, también, de cuenta y cargo del arrendatario, así como la dirección técnica o facultativa en su caso.
No obstante lo pactado, el arrendatario queda autorizado a las pequeñas actuaciones y reparaciones, que sean precisas para las necesidades del arrendatario, así como al pintado de la vivienda.”
Sin esa autorización, cualquier actuación llevada a cabo por el arrendatario conllevaría que éste incurriera en causa de resolución contractual y habilitaría al arrendador a la interposición de la oportuna demanda de desahucio. Sin perjuicio de las acciones del arrendador frente al arrendatario para la reposición del inmueble al estado anterior así como a la indemnización por los daños y perjuicios causados.
Es por este motivo, que la inclusión de la autorización expresa por parte del arriendo debe incluirse en el contrato de arrendamiento, o en documento posterior, en beneficio de ambas partes.

III.- La limitación material de la autorización.

Ahora bien, esa autorización debe concretarse en cuanto a su extensión y contenido.
La autorización genérica de las “obras necesarias para adecuarlo al negocio que se piensa establecer” es beneficiosa únicamente para el arrendatario, ya que le da carta blanca para toda actuación necesaria en el local.
En protección del arrendador, sería conveniente la solicitud al arrendatario de un Proyecto técnico y/o memoria explicativa de las obras a realizar en el local, así como un plano de las mismas.
Así, la autorización queda limitada a las referidas en ese proyecto. Una concreción de esa autorización podría tener el siguiente redactado:
“El arrendador autoriza al arrendatario a llevar a cabo en el mismo las obras de adecuación del local  al negocio que se piensa establecer, y referidas en el Proyecto técnico redactado por el Arquitecto D….. y que se entrega a la propiedad en este acto; y siempre que no suponga alteración de la estructura del edificio.”
Ya nos hemos referido que, en arrendamiento de viviendas, esa limitación debe convertirse en imposición y en contenido esencial del contrato.
Con estas limitaciones, el arrendador, propietario del inmueble, es conocedor del alcance de las obras y autoriza a esas obras en concreto y no a otras. Por tanto, conoce las actuaciones que pretende el arrendatario y autoriza la actuación en el local en base a una concreción por escrito.
Cabe recordar, y es relevante en este sentido, que en los contratos de arrendamiento de locales de negocio impera la libertad de pacto entre los contratantes. Por tanto, las partes pueden pactar cualquier limitación o alcance de la autorización a la realización de obras por parte del arrendatario.
También en el arrendamiento de viviendas por lo que se refiere a la autorización del arrendador al arrendatario a la realización de obras. No hay impedimento alguno en que el arrendador autorice al arrendatario de una vivienda a la realización de las obras que éste le solicite. La limitación, en todo caso viene por la normativa de la propiedad horizontal y de la limitación de la afectación de los elementos estructurales y la configuración exterior del edificio.

IV.- La limitación temporal de la autorización.

Ahora bien, la autorización pactada en el contrato ¿se extiende a todo momento en que el contrato esté vigente?.
La pregunta se refiere a si, por ejemplo, en un arrendamiento de local de negocio de 10 o 15 años de duración, ¿tiene el arrendatario la facultad de ir realizando obras cada cierto tiempo para adecuar su local al negocio proyectado, sin que precise de nuevo consentimiento por parte de la propiedad?.
La pregunta, además, tiene mayor sentido cuanto menor es la concreción material de la autorización.
En una autorización dada en base a un Proyecto técnico, es evidente que la limitación lo es también temporal. Una vez ejecutado ese Proyecto técnico, la autorización por parte del propietario se consume; y para una nueva actuación distinta, se precisa del consentimiento por parte de la propiedad, que puede volver a solicitar un nuevo Proyecto técnico sobre el que autorizar las obras.
Ahora bien, la autorización dada para “llevar a cabo en el local las obras necesarias para adecuarlo al negocio que se piensa establecer, siempre que no suponga alteración de la estructura del edificio” da sentido pleno a la pregunta sobre la limitación temporal de esa autorización.
Pues bien, la respuesta nos la ofrece la jurisprudencia del TS en su Sentencia de 19 de abril de 2013, Rec. 1948/2010, que se refiere a las anteriores dictadas en este mismo sentido. En ese supuesto, la cláusula era la indicada en el párrafo anterior y autorizaba plenamente al arrendatario a la realización de obras en el local arrendado, sin más limitación que la alteración de la estructura del edificio.
Sobre la limitación de la temporalidad de esa autorización, las sentencias de primera y segunda instancia no se pronunciaron con rotundidad, y parecieron entender que la autorización era "sine die", pues aceptaban su vigencia en la fecha de las obras (2006), cuando la cláusula que recoge la autorización se incluía en el antecitado contrato de 1993.
Pues bien, para el TS, del contrato se deduce que dicha autorización era " para adecuarlo al negocio que se piensa establecer ", es decir, eran obras de acondicionamiento o adaptación, las que por su propia naturaleza deben efectuarse antes de iniciar el desarrollo del negocio, y, por lo tanto, próximas a la fecha de vigencia del contrato.
Sin embargo, las obras efectuadas se desarrollaron trece años después, al amparo de una autorización que limitaba en el tiempo su eficacia, como viene estableciendo esta Sala en reiterada jurisprudencia, de la que se ha apartado la sentencia recurrida al interpretar el contrato.
En definitiva, para el Alto Tribunal, no puede obviarse la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo cuando, de forma reiterada, ha proclamado que "las obras que han de entenderse autorizadas en todo arrendamiento de local de negocio son las necesarias para la instalación, adaptación o acondicionamiento del local arrendado para poder servir al destino pactado y ha de considerarse referida dicha autorización al tiempo de puesta en marcha del negocio, siempre que ello sea preciso para el desarrollo del mismo, pero sin que pueda en modo alguno estimarse indefinida la facultad del arrendatario de establecer o introducir en el local, durante la vida del contrato, cambios que afecten a la configuración del mismo sin autorización del dueño, a cuya soberanía sigue perteneciendo el conocerla o no, o, en su caso, sin la autorización judicial".
Recuerda el TS su doctrina anterior en las  SSTS de 29 de diciembre de 1995, 10 de noviembre de 1995, 30 de mayo de 1995, 4 de julio de 1991, 20 de diciembre de 1991, 27 de abril de 1994, 17 de abril de 1989, y 23 de Julio del 2008.
Así pues, en definitiva, la autorización dada por el arrendador se limita en el tiempo, a pesar de que esa limitación temporal no conste expresamente en el contrato. En definitiva, el arrendador autoriza al arrendatario a unas obras que éste ha de llevar a cabo en el momento anterior a la puesta en marcha de su negocio, o a lo sumo, en las semanas siguientes al momento de ese inicio.
Pero una vez el negocio está en marcha, y han finalizado las obras de la inicial adecuación del local a la actividad proyectada, cualquier obra a realizar en el inmueble arrendado precisa del consentimiento expreso del arrendador, con la concreción que éste precise o requiera.
Por tanto, la limitación temporal de la autorización puede incluirse en el contrato, por ejemplo:
“El arrendador autoriza al arrendatario a llevar a cabo en el mismo las obras necesarias para adecuarlo al negocio que se piensa establecer, siempre que no suponga alteración de la estructura del edificio, y se lleven a cabo en los tres primeros meses del arrendamiento”.
O puede incluso no  hacerse referencia alguna, teniendo claro en este último caso que la autorización se consume y agota una vez el arrendatario pone en marcha su actividad en el inmueble arrendado, ya sea vivienda o local de negocio.
Cabe advertir, que en ese supuesto, el TS declara que las obras efectuadas por el arrendatario, al haberse llevado a cabo sin la autorización del arrendatario,  suponen un incumplimiento grave del contrato por parte del arrendatario y declara la resolución de contrato de arrendamiento por este motivo.

V.- Conclusión.

La doctrina del TS se encarga de concretar el alcance temporal de la autorización de las obras que puede llevar a cabo el arrendatario, estando al alcance de las partes en el arriendo la limitación del alcance material de las obras autorizadas en el inmueble arrendado.
Y ello en garantía de ambas partes en el arrendamiento, ya que la concreción del marco de relaciones entre las dos parte en el arriendo no es más que un reflejo de seguridad jurídica y de evitación de conflictos.


 

 
Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 19 Abr. 2013, rec. 1948/2010
Ponente: Arroyo Fiestas, Francisco Javier.
Nº de Sentencia: 279/2013
Nº de RECURSO: 1948/2010
Jurisdicción: CIVIL

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Joaquim Marti

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