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May

2010

ACREDITACION DEL CIERRE DE OFICINAS Y DESPACHOS COMO CAUSA RESOLUTORIA DEL CONTRATO DE ARRIENDO SOMETIDO A PRÓRROGA FORZOSA

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Por JOAQUIM MARTI MARTI.

Abogado. Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona

I.- Introducción.

El artº 62 de la LAU de 1964, en su apartado 3º, establece que no tendrá derecho a la prórroga forzosa el inquilino cuando el local de negocio permanezca cerrado durante más de seis meses en el curso de un año, a menos que el cierre obedezca a justa causa. El artº 114 de la misma ley, en su nº 11, permite al arrendador instar la resolución contractual por ese motivo.

 

En definitiva es lo que en la praxis judicial se denomina el "no uso" del local arrendado. Ahora bien, el no uso del local arrendado, cuando éste se destina a una actividad comercial, en establecimiento abierto al público en general y con acceso directo desde la calle (en las "tiendas") es ciertamente sencillo de probar en demanda. Basta acreditar fehacientemente el "cierre" del establecimiento, mediante la reja bajada o las puertas cerradas durante el período de los seis meses anteriores a la presentación de la demanda. El no uso de un local comercial no plantea, pues, complejidad de su prueba en juicio.

La complejidad resulta, en cambio, mucho mayor en la probanza del no uso de oficinas y despachos, cerrados al público en general y en ubicaciones que no son de acceso libre desde la calle.

El arrendatario puede seguir pagando el alquiler, acudir a él sólo de vez en cuando, incluso utilizarlo de forma residual y para un uso distinto del inicial. No obstante, en el sentido estricto del término, el local "no permanece cerrado durante más de seis meses", en definitiva, no puede predicarse, ciertamente, el "no uso" de la oficina o despacho.

II.- La exigencia de la jurisprudencia.

La jurisprudencia delimita el requisito del uso de la oficina, definiendo el sentido contrario. Es decir, proclamando lo que no se permite por parte del arrendatario en las oficinas y despachos arrendados bajo los efectos de la LAU de 1964, esto es, bajo el amparo de la prórroga forzosa.

Así, la jurisprudencia (sirviendo como ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 21 de septiembre de 2000, rec 121/1999, Ponente: Cremades Morant, Juan Bautista), establece que la previsión del párrafo 3º del artº 62 LAU no ha de ser interpretado en el sentido que el local haya cesado toda actividad (por ese motivo nos hemos referido a que la jurisprudencia interpreta el no uso, refiriéndose a lo que no se debe cumplir para que pueda darse tal situación).

Se refiere ésta a que debe interpretarse como "no uso" del local arrendado, aunque en su interior se desarrollen actividades accesorias o intermitentes (SSTS. 15 Jun. 1952, 20 Feb. 1960, 23 Feb. 1970.), eventuales o residuarias (SSTS. 11 Nov. 1965, 5 Abr. 1968, 12 May. 1969 .), esporádicas o accidentales (SSTS. 5 Oct. 1964, 27 Dic. 1971, 4 Oct. 1975 .) o de carácter secundario (SSTS. 14 Nov. 1962, 7 May. 1971 .), o para usos particulares (SSTS. de 4 Feb. 1966, 28 Nov. 1974), o actividades limitadas y sin hora fija (SSTS. 18 Dic. 1971, 16 Abr. 1973), o por la utilización del local alquilado como tal en función de simple almacén, cuando no es éste el destino pactado, mero instrumento de una actividad pasiva para la guarda, depósito o gestión de negocio sin contacto con el público (SSTS. 3 Dic. 1963, 8 Feb. 1965, 10 Feb. 1966, 7 Jun. 1971, 14 May. 1974, 18 Mar. 1983, 6 Abr. 1992, 7 Nov. 1992 .)

Es decir, puede proclamarse el no uso en atención al destino inicialmente pactado del local arrendado, y si éste se pactó como oficina, despacho o similar, es obvio que iba a desarrollarse en él una actividad principal, continuada, para uso profesional, con un horario fijo y repetitivo. Es en definitiva, lo que debió de realizarse, sin duda, en el local arrendado en los primeros años de arriendo y lo que ha dejado de ser en la actualidad o fechas recientes.

Es ese cambio en el destino lo que motiva que entre en aplicación la causa legal de resolución del contrato de arriendo y que pueda predicarse la denegación de prórroga forzosa.

En definitiva, la jurisprudencia lo que pretende es que el uso del local arrendado sea el propio de una actividad profesional, con un horario fijo y repetitivo, con el contracto con una clientela, mediante el ejercicio de una actividad intelectual o material, a través de un personal propio, y con un ánimo de lucro que condiciona el resto de requisitos.

Se considera asimismo, que el plazo de los 6 meses exigidos por la Ley no es necesario que discurra de modo continuo, ya que la desocupación durante más de 6 meses puede computarse con o sin interrupción, y no es preciso tampoco que la desocupación se verifique dentro del año natural. (SAP de Barcelona, Secc. 4ª de 21 de junio de 2000, Ponente: Mercedes Hernández).

III.- La prueba de tipo indiciario y la carga de la prueba.

La resolución contractual por el citado "no uso" la determina un juez, y todo juicio se resuelve por la consistencia de la prueba. Aquí hay que probar una cuestión negativa (no uso) y como toda prueba de carácter negativo, tiene su propia configuración.

Para la SAP de Barcelona, Secc. 13ª, que se ha referido anteriormente, la carga de la prueba del cambio de destino comercial, industrial, fabril o de servicio convenido corresponde, evidentemente, al propietario, que se convierte en la parte actora, que alega el hecho, como constitutivo que es de su pretensión (art. 1214 C.C.) en tanto que supone una excepción a la prórroga y causa resolutoria. Ahora bien no puede imponerse un criterio rigorista en orden a su exhaustiva probanza, dado el carácter negativo de lo que constituye su objetivo y por ser un hecho negativo difícilmente demostrable por la vía directa. Por ello adquieren singular relieve aquellas otras probanzas de carácter indiciario, y en concreto aquellas de elocuente significado, cuales son las relativas a consumos de elementos vitales e imprescindibles, entre ellos el consumo de luz, agua o teléfono; y, en el caso de los locales en los que se desarrollan actividades profesionales, el contacto con la clientela.

Así, en período probatorio puede solicitarse al demandado que aporte los consumos de luz, agua y teléfono de los 6 meses anteriores a la presentación de la demanda, la relación de los trabajadores en ese mismo período para los que ha cotizado, la acreditación del cumplimiento de los deberes fiscales con la presentación de los modelos trimestrales de IVA, y aquellos otros que fueren similares a los expuestos.

Si de la evacuación de la citada prueba documental solicitada, el demandado presenta unos consumos de luz y teléfono mínimos, no presenta consumo de agua y no tiene trabajadores, o bien su cuota de IVA es 0, estaremos acreditando, con algo más que indicios, el "no uso" a que se refiere la jurisprudencia.

Nos remitimos a la conclusión de la SAP de A Coruña, Sección 4ª, de 20 Dic. 1999, rec. 1197/1999, donde se considera acreditado el no uso del local por cuanto el consumo de agua y electricidad es nulo. Se refiere la Sala a que, en el supuesto enjuiciado, salvo algunos trimestres muy esporádicos y puntuales, en los que el consumo es el "minimum minimorum", de una sola unidad, el resto, durante años, es cero; y para la Sala "el cero es un absoluto: no es que hubiera mucho o poco consumo, es que no lo hubo en absoluto. "Como nuestra un botón: desde el 22 Ene. 1993 hasta el 23 Jul. 1998 (la demanda se plantea el 9 Jul. 1998), el consumo de electricidad es cero; y otro tanto en el de agua de 29 Mar. 1994 a 31 Jul. 1998. Tales indicios o hechos-base, son suficientes para estimar la causa resolutoria".

Esta misma prueba sirvió para esa acreditación en el supuesto enjuiciado por la AP de Guipúzcoa, Sección 1ª, Sentencia de 30 Jul. 2004, rec. 2122/2004. Para esa Sala, la certificación emitida por la empresa encargada de la lectura de los contadores de agua, demuestra igualmente que la arrendataria nunca se encontraba en la vivienda. Resulta conocido que cuando tales lecturas no pueden realizarse por no encontrarse por ausencia del usuario, la empresa encargada deja un aviso a fin de que se le facilite la lectura para poder facturar el consumo, y en este caso, la Sra. Filomena, por tres veces consecutivas no respondió a dicho aviso, lo que avala su falta de permanencia en la vivienda. Si como sostiene, hubiera acudido a su casa por la noche para pernoctar en ella, hubiera recibido los correspondientes avisos, y es lógico pensar que al menos hubiera contestado a alguno de ellos. Y, por lo tanto, no cabe admitir la alegación de su desconocimiento acerca de la lectura de los contadores (ausencia de lectura extrapolable a oficinas y despachos).

Otra prueba de carácter previo al juicio, y que puede incluso servir para dar confianza a la parte actora a la hora de presentar o no la demanda, es el acta notarial en la que el Notario se persona en varias ocasiones, en días distintos pero en horas en las que toda oficina está abierta y llama a la puerta. Si el Notario constata y da fe que en cada ocasión en la que se ha personado, a pesar de distintas llamadas a la puerta, no se le facilita la entrada por no haber nadie en el local, nos encontramos ante otra prueba del no uso de dicho local.

En el juicio debe considerarse, como premisa, que existe un principio básico en derecho procesal, cual es que los hechos extintivos deben ser probados por el que los alega. O lo que es lo mismo, debe ser el arrendatario el que justifique que, a pesar de los indicios de falta de consumo de luz, de ausencia de cuota de IVA y de trabajadores, utiliza el local de forma principal y continuada.

Finalmente, el cierre no es motivo de denegación de prórroga cuando obedece a un motivo justificado, pero esa prueba corresponde lógicamente al demandado, sin que puedan justificarse el cierre por la conveniencia del arrendatario (SSTS. 24 Mar. 1962, 13 Feb. 1963, 18 Jul. 1989, 4 Jun. 1993).

Así, pues, en definitiva, y como conclusión a lo expuesto, la jurisprudencia no exige al propietario una prueba absoluta sobre el no uso del arrendatario y viene a proclamar que los indicios son suficientes para conseguir la conversión de la carga de la prueba al arrendatario y que deba ser éste el que destruya los indicios de inactividad que se han probado con esos medios descritos.

Tanto es así que en el supuesto de la SAP de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª, Sentencia de 19 Feb. 2000, la Sala considera que el arrendatario no ha demostrado de forma clara y fehaciente que haya continuado desempeñando, con carácter ininterrumpido (o al menos, dentro del período indicado en la ley de arrendamientos urbanos), en el citado inmueble, la actividad profesional y/o comercial que venía realizando, ni justificado tampoco dicho cierre, lo que evidencia que ha incurrido en la causa resolutoria prevista en el también reseñado artículo 62.3 de la Ley arrendaticia urbana, procediendo, en consecuencia, la estimación de la demanda del propietario.

Esta sentencia, por lo expuesto, es fiel reflejo de la conversión de la carga de la prueba que se traslada al arrendatario ante la duda que logra acreditar el propietario sobre el no uso del local arrendado.

IV.- Especial consideración de la prueba de la clientela.

Como ya se ha referido en el apartado anterior, el propietario, actor en el procedimiento, debe presentar una prueba de indicios que vienen a corroborar sus argumentaciones en demanda. Pero hay una prueba que los tribunales han considerado esencial: el contacto con la clientela.

Ante la falta de contacto con la clientela, ante la falta de facturación, de emisión de facturas, de cobros de los servicios profesionales, ante la ausencia de transacciones económicas con la clientela, el "no uso" se considera probado.

Es decir, no basta con que el arrendatario se persone en el despacho y lo abra de vez en cuando, el despacho debe estar indefectiblemente orientado hacia el contracto con la clientela, de no ser así, entraríamos de lleno en la causa resolutoria.

En la Sentencia de la AP de Barcelona, Sección 13ª, referida ya en este artículo, la Sala considera que en ese supuesto se ha acreditado que la relación con el público es prácticamente inexistente, y que no puede admitirse que sea de menor intensidad, esporádica o encubierta (frente a una relación más intensa o ininterrumpida, de un negocio de venta al por menor); a pesar de que el arrendatario acreditó que en el local se realizaban algunas reparaciones de cortinas y se consuma alguna venta por catálogo; es más, por acta notarial se certificó que en ese local constaba un cartel de "ventas en el nº 13".

Es decir, el arrendatario consiguió acreditar alguna transacción en el local arrendado, pero la Sala no lo consideró suficiente como para desvirtuar que el uso del local no era prioritario, principal y necesario para confirmar una actividad profesional o comercial.

Otro supuesto es el examinado en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª, Sentencia de 19 Feb. 2000, rec. 596/1999. Ponente: Santos Sánchez, María Luisa.

En ese supuesto, la prueba practicada en autos determina que el local, arrendado como taller de electricidad permanente como tal, no se utiliza para la atención al público, y que el trabajo en el mismo se lleva a cabo fuera, realizando reparaciones en los domicilios particulares y para diversas empresas, conforme acredita con diversa documentación aportada al respecto por el arrendatario. El propietario, asimismo, aporta acta notarial de presencia acreditativa de la visita durante 6 días de los diferentes 6 meses, para acreditar que en esas fechas y en horas, en el local no se ejercía actividad con clientela.

Para la Sala, el art. 62.3 LAU 1964, que se refiere a que el local de negocio permanezca cerrado por plazo de 6 meses en el curso de 1 año, se ha dictado pensando en el arriendo típico de local de negocio, como aquél en que se desenvuelve, en contacto directo con la clientela, la actividad propia de la empresa «-local abierto al público-» y la idea del legislador ha sido que en estos locales el cierre del local, y la ruptura de la actividad de contacto con la clientela, realizada en el mismo, determina el derecho del arrendador a negar la prórroga. La inactividad del arrendatario en el local es un factor determinante, pues la norma sólo exige que el local permanezca inactivo en el plazo señalado por la Ley. De tal manera que si el arrendatario del local, concreta su actividad mercantil a realizar, por sistema y regla general, en los trabajos de reparación fuera del local, y éste lo utiliza como simple recepción de mercancía, almacenando las piezas de reparación que recoge cuando las necesita para el trabajo diario fuera del local, hay que estimar que tal actividad queda fuera del margen de cobertura protectora de la Ley hacia el arrendatario. Debiendo entenderse como cierre esa falta de vida comercial dentro del establecimiento, pues al actuar así se está desnaturalizando la protección arrendaticia que recibe el arrendatario para mantener la vigencia del contrato, pues de hecho se produciría la conversión del local del negocio en almacén, lo que así no fue pactado, dado que los esporádicos contactos telefónicos con la clientela, almacenamientos y depósito de material para la realización de todos los trabajos fuera del local, supondría que el local habría pasado de un lugar activo de contacto con la clientela a un simple local para depositar material de reparación.

Vemos pues, que en este caso el "no uso" viene determinado por la conversión a simple almacén, no por el cierre total del establecimiento. Conversión a almacén que también sirve como causa resolutoria en el supuesto enjuiciado por la Sentencia de la AP de Soria de 7 de Junio de 2000, rec. 130/2000; Ponente Ruiz Ramo, José.

En ese caso enjuiciado por la AP de Soria, los arrendatarios reconocen tener abierto al público con venta de maquinaria otros locales, uno en la C/ Antonio Machado, otro un taller de reparación en la Ronda San Francisco, y una exposición de maquinaría y venta en la carretera de Gómara. Asimismo el Sr Alcalde del Ayuntamiento de Almazán afirma que el local litigioso permanece cerrado al público y sin actividad de ninguna clase desde hace aproximadamente 10 años, y apenas se ha consumido electricidad en los últimos siete años. Si a ello añadimos que la Juez de Instancia, que realizó el reconocimiento judicial, dice expresamente, por lo que constató en tal diligencia que «se trata de un almacén», la conclusión --de acuerdo con lo referido sobre el concepto de almacén--, no puede ser otra que la de que nos encontramos con que la condición del objeto arrendado es la de almacén y no de puro local de negocio, por lo que se estima la causa resolutoria invocada.

El propio Tribunal Supremo en reiterada jurisprudencia (entre otras S 25 Sep. 1969) ha sentado como notas definitorias del «almacén» las de servir a la necesidad secundaria o accesoria, dentro de la compleja actividad empresarial de guarda y custodia pasiva de mercaderías y enseres, sin comunicación con la clientela, en contraposición a las que corresponden al «local de negocio», propiamente dicho, que supone la realización de operaciones propias de una actividad de industria, comercio o de enseñanza, con la finalidad de lucro, con la consiguiente necesidad de que el local se halle abierto al público.

El Alto Tribunal en su Sentencia de 13 de marzo de 2009 consolida dicha doctrina en relación a que el uso como almacén no sirve para acreditar el destino pactado en el contrato de arrendamiento como local de negocio. En ese supuesto se estima la demanda y la resolución contractual por cuanto el local se traspasó como local de negocio afecto a una actividad por lo que su transformación a mero almacén altera el contrato y es causa de resolución. Para el Alto Tribunal basta leer el contrato para entender que, tanto por la literalidad de sus cláusulas, como por la intención de los contratantes, reglas a las que atiende, se ha desfigurado sustancialmente el contenido y alcance de la relación en lo que afecta al destino y uso del local arrendado. Los demandados adquirieron la condición de arrendatarios del local mediante traspaso del mismo, estando este destinado a fábrica de mosaicos, por lo que es evidente que se trataba de un local de negocio abierto al público, ya que de lo contrario, es decir, si el destino del repetido local fuese el de almacén, no hubiera existido tal derecho de traspaso por prohibirlo el artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Recuerda el Alto Tribunal la doctrina jurisprudencial relativa a que la nota distintiva de almacén es el estar relacionado con una actividad negocial de carácter auxiliar o secundario del negocio que desarrolla el arrendatario, frente al local de negocio que constituye el establecimiento o base principal de dicha actividad. Y si local era cuando se traspasa, pues como tal es una fábrica destinada a uno de los procesos a que se refiere el artículo 1.1 de la Ley, local de negocio continuó siéndolo después, si bien destinado a una actividad distinta, por cuanto se liberó a los nuevos arrendatarios de las obligaciones señaladas en el artículo 32.2 de permanecer en el local el plazo mínimo de un año y de destinarlo durante ese tiempo a negocio de la misma clase al que venía ejerciéndose al verificarse el traspaso. Y es de esa forma para el TS como se determina la actividad negocial y se interpretan las cláusulas como un todo unitario en el que el destino primordial consistía en "la exposición y venta de electrodomésticos, autos, muebles, artículos similares y almacén de dichas mercancías", es decir de los artículos relacionados en el mismo, en lo que las sentencias de esta Sala de 19 de febrero de 1996 y 21 de diciembre de 2007, califican de actividad integrada y no alternativa para cualquiera de los usos a que se refiere la cláusula en cuestión, luego complementada con otra meramente aclaratoria y limitativa de los usos permitidos para el local.

Si los usos son complementarios y constituyen una unidad de destino, resulta obvio para el TS que la utilización exclusiva como almacén para el simple depósito y guarda de mercancías supone una alteración de la integridad del contrato que posibilita la denegación de la prórroga y consiguiente resolución, pues deja de utilizarse como elemento esencial y necesario del negocio o actividad que la exposición y venta convenida conlleva.

V.- Ausencia de aquiescencia o consentimiento tácito por parte del propietario al cierre continuado del local u oficina.

El TS en su Sentencia de 10 de diciembre de 2009, Ponente Román García Varela, matiza no obstante las estimaciones de las causas resolutorias introduciendo un requisito de ausencia de previa aquiescencia por parte del propietario. En esa STS el Alto Tribunal concluye que los demandantes conocían plenamente que el local litigioso nunca fue destinado a restaurante, bar u otro establecimiento abierto al público y así fue reconocido en su confesión judicial, e, igualmente, en la confesión efectuada por el propietario en otro pleito anterior, en la que precisó que esa situación era plenamente conocida e incluso aceptada.

Por ello, para el Alto Tribunal corresponde significar que cabe incluso el reconocimiento de un consentimiento tácito derivado de actos concluyentes de la propiedad; evidentemente, quien durante un largo período de tiempo sabe que el local está cerrado (no abierto al público) y no actúa frente a ello de ninguna forma, ha asumido tal situación (entre otras, SSTS de 7 de octubre de 2002, 29 de enero de 2003 y 22 de noviembre de 1994 ); y es por ello que desestima en ese caso la resolución contractual instada.

VI.- La protección legal al arrendatario de contratos sometidos a prórroga forzosa.

De toda la jurisprudencia estudiada se extrae una conclusión, los arrendatarios de contratos sometidos a prórroga forzosa son titulares de una posición privilegiada que les permite la posesión arrendaticia no sometida a plazo y con una renta mensual que es anormal en el actual mercado inmobiliario.

Pues bien, esa especial situación del arrendatario, que es fruto de una legislación derogada, pero que mantiene su privilegio a pesar de las actuales características en los arrendamientos, sólo debe beneficiar a aquél que necesita el bien arrendado de forma principal y prácticamente única. Los tribunales, en las sentencias referidas en este artículo, y en la práctica totalidad de las sentencias que declaran la extinción de contratos de arrendamiento de contratos sometidos a prórroga forzosa, se refieren a que no merece protección legal el arrendatario que no necesita el local según su fin (SSTS. 11 Ene. 1963, 20 Nov. 1963, 25 Feb. 1975 .), pues con ello se lesiona el interés social y el del propio arrendador (SSTS. 12 Mar. 1969, 14 Dic. 1974 .)

El arrendador debe soportar ser titular de un inmueble arrendado en régimen de prórroga forzosa, sin plazo cierto de resolución (el fallecimiento o jubilación del arrendatario) y con una renta arrendaticia muy inferior a los precios de mercado. Pero esa exigencia sólo se predica para los casos en que su arrendatario cumpla con todas y cada una de las exigencias arrendaticias: uso habitual, permanente, principal y continuo del bien arrendado. En caso contrario, el propietario no está obligado a consentir el incumplimiento del arrendatario y no tiene el deber jurídico de soportar que el arrendatario mantenga su posición de privilegio con su contrato de arrendamiento sometido a prórroga forzosa.

Podemos decir que los jueces no son ajenos a la desigualdad en los contratos de arrendamientos (los sometidos a prórroga forzosa y los que no) y no quieren que esa desigualdad se mantenga por el sólo hecho de la fecha de formalización del contrato de arriendo; exigiendo, para que el arrendatario disfrute de la prórroga forzosa, que necesite de forma prioritaria el bien arrendado, resolviendo que sólo en este caso puede consentirse tal privilegio.

Esta conclusión, además, sirve también para ser aplicada a los arrendamientos de viviendas sometidos a prórroga forzosa.

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Joaquim Marti

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