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2010

NO ES POSIBLE LA SUBROGACIÓN POR VARIOS DESCENDIENTES EN LA POSICIÓN DEL ARRENDATARIO FALLECIDO (LOCALES SUJETOS A PRÓRROGA FORZOSA)

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Por JOAQUIM MARTI MARTI.

Abogado. Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona

I.- La regulación de la subrogación por fallecimiento en el TR LAU de 1.964.

El artº 60 de la LAU de 1964, establece que por el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrida vigente el contrato, aunque sea por prórroga legal, el heredero sustituirá en todos sus derechos y obligaciones al arrendatario fallecido.

Ahora bien, si son varios los herederos que además regentan el negocio de forma conjunta ¿pueden subrogarse todos en la posición del arrendatario fallecido?. Si ello fuera posible, al fallecimiento de uno de los herederos subrogados, el arriendo continuaría en favor de otro heredero, y así hasta el fallecimiento de todos.

El supuesto se ha planteado y resuelto en la STS de 11 de mayo de 2010, y su doctrina fija criterio jurisprudencial.

El supuesto de hecho se refiere a la pretensión de subrogación de una Comunidad de Bienes formada por varios hermanos y la viuda del arrendatario en la posición arrendaticia de un local de negocio suscrito bajo los efectos del TR LAU de 1.964 y, en consecuencia sometido a la prórroga forzosa.

La pretensión del arrendatario era la de pretender que, en relación a los arrendamientos de locales de negocio, en caso de fallecimiento del arrendatario, si éste deja varios herederos, automáticamente, todos ellos ocupen por subrogación el puesto que tenía aquél, salvo que se acredite que existía un acuerdo entre los herederos del arrendatario fallecido para que fuese uno solo de ellos el que se subrogara en el arrendamiento.

En el supuesto de hecho, la subrogación pretendida por el arrendatario era la de considerar que al fallecimiento del arrendatario (padre) se produjo la subrogación de la Comunidad de Bienes, por lo que al fallecimiento de la madre (y viuda del arrendatario) continuaría operando el arrendamiento en favor del resto de herederos que conforman la Comunidad de Bienes.

II.- Doctrina del Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de mayo de 2010.

Para el Alto Tribunal, se produjo, efectivamente, una subrogación en la posición del arrendatario por parte de su viuda, quien continuó con el arriendo hasta su fallecimiento.

Esa primera subrogación estaba amparada por los preceptos del TR LAU de 1964 y por la LAU 1994. Además esos mismos preceptos reconocen la posibilidad de que el arrendamiento gire en la forma asociativa (en este caso Comunidad de Bienes). En concreto, esa posibilidad de que la viuda desempeñara la actividad en la forma asociativa viene amparada por el artº 31.1 del TR LAU 1964.

Así pues, la subrogación estaba justificada y el ejercicio de la actividad en forma de Comunidad de Bienes no podía considerarse cesión o traspaso inconsentido.

La DT Tercera la LAU de 1994 lo que dispone es que en los arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieren transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley (es decir finalizan el 31 de diciembre de 2014.).

Ahora bien, ante esta regulación, las Audiencias Provinciales se habían mostrado en desacuerdo al interpretar la citada DT, y así como algunas sentencias mantenían que aunque la citada disposición hable de un solo descendiente del fallecido (en singular) podían subrogarse en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 varios descendientes si no se ponen de acuerdo (en este sentido SSAP de Barcelona de Sección 13.ª, 28 de abril de 2000, RA n.º 960/98, Navarra, Sección 2.ª, 3 de mayo de 2000, RA n.º 244/99, Navarra, Sección 1.ª, 18 de marzo de 2003, RA n.º 44/03, Bizkaia, Sección 5ª. 24 de marzo de 1998, RA 581/98), otras Audiencias Provinciales habían dictado sentencias que interpretaban literalmente la citada disposición y habían proclamado que sólo podía subrogarse un único descendiente del arrendatario fallecido y que en ningún caso podía operar la subrogación a favor de varios (SSAP Barcelona, Sección 4.ª 21 de julio de 1999, RA 441/98, Barcelona, Sección 13.ª, 3 de mayo de 2000, RA n.º 320/98, Asturias, Sección 1ª, 20 de enero de 2005, RA 450/04).

Para el Tribunal Supremo y ante la diversidad de sentencias, debe interpretarse la citada DT 3ª de la LAU en el sentido de que cuando concurran los requisitos establecidos en ella, sólo podrá subrogarse en el arrendamiento de local de negocio un único descendiente del arrendatario fallecido, siempre que éste continúe la actividad desarrollada en el local, y no cabe que la subrogación se opere en favor de varios descendientes conjuntamente aunque todos ellos participen en la actividad desarrollada por el causante como arrendatario de local de negocio.

Para el Alto Tribunal la norma menciona literalmente al «descendiente» en singular, de donde se sigue que impone la concurrencia de uno de los descendientes sobre los demás con la consiguiente carga, cuyo cumplimiento es necesario para el ejercicio de la subrogación, de ponerse de acuerdo entre ellos cuando varios o todos ellos participen en la actividad desarrollada en el local de negocio arrendado.

Para el TS la LAU considera el caso en que el titular del negocio desarrollado en el local es una persona física y no prevé la existencia de una pluralidad de partícipes en la actividad desarrollada. La LAU, de este modo, introduce limitaciones a la subrogación frente al régimen de la LAU 1964. Estas limitaciones, consistentes en que solamente se admite la subrogación en favor del cónyuge o, en su defecto, de «un descendiente» del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local, obedecen a un propósito restrictivo (puesto de manifiesto en la exposición de motivos de la LAU).

Este propósito se concreta, para el Alto Tribunal, no sólo en excluir de la subrogación al círculo más amplio de personas que se hallaban comprendidas en el artículo 60 LAU 1964 (se contemplaba al heredero, aun cuando no fuera descendiente, y también al socio), sino también en impedir que varios herederos puedan continuar la actividad mediante su participación en comunidad o sociedad. En el artículo 60 LAU 1964 se utilizaba la expresión «el heredero» y la jurisprudencia había admitido bajo su vigencia que la subrogación podía producirse en favor de varios herederos, pues entendía que impedir la participación de varios herederos podría comportar un obstáculo injustificado a la continuación del negocio por los inmediatos sucesores del primitivo titular por una razón ajena a la órbita del contrato arrendaticio cuando la división del caudal hereditario, dada su composición y características, hiciera imposible la continuación de la actividad por uno solo de los herederos. Estos razonamientos, sin embargo, no son aplicables a la regulación de la LAU, toda vez que ya no se llama a quienes resultan ser titulares del derecho hereditario, sino, de manera expresamente limitada, a uno de los descendientes del arrendador.

III.- Conclusión.

Por lo expuesto, el Tribunal Supremo entiende que, en el supuesto enjuiciado, al fallecimiento de la viuda, al resto de herederos (hijos) les es de aplicación la DT 3ª de la LAU y la extinción del contrato de arriendo a los veinte años de entrada en vigor de la LAU.

En definitiva se fija como doctrina jurisprudencial que la DT tercera 3 de la LAU debe interpretarse en el sentido de que, cuando concurran los requisitos establecidos en ella, sólo podrá subrogarse en el arrendamiento de local de negocio un único descendiente del arrendatario fallecido, siempre que éste continúe la actividad desarrollada en el local, y no cabe que la subrogación se opere en favor de varios descendientes conjuntamente aunque todos ellos participen en la actividad desarrollada por el causante como arrendatario del local de negocio.

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Joaquim Marti

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