• Av. Diagonal 586; 5º 1ª, 08021 Barcelona

 

  • (93) 439 26 79
Barcelona13 Oct. 201723°C

17

July

2014

LA EFICACIA DE LA INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Escrito por
Valora este artículo
(0 votos)

Por Joaquim Marti Marti

La Ley 4/2013 ha revitalizado una posibilidad que siempre estaba prevista en la norma pero que escasamente se utilizaba: la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de local de negocio.

Establece la Ley 4/2013, en el nuevo redactado del artº 7 de la LAU que <<en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»

Esta previsión es muy distinta de la regulación prevista en la LAU de 1994, en cuya Disposición Adicional segunda se modificó la Ley Hipotecaria de 1946 para permitir la inscripción en el Registro de todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.

El presente artículo pretende resolver la pregunta de si la modificación de la LAU por la Ley 4/2013 supone una mayor garantía para el arrendatario y/o para el arrendador que inscribe en el Registro de la Propiedad su contrato de arrendamiento.

INDICE:
I.- La posibilidad de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento.
II.- Regulación en las distintas leyes de arrendamientos urbanos de los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento.
III.- La Ley 4/2013, y la regulación de los efectos de la inscripción.
IV.- La resolución contractual del contrato no inscrito.
V.- La materialización de la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento.

I.- La posibilidad de la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento.


Con la promulgación de la LAU de 1994 quedó modificada la Ley Hipotecaria y en concreto su artículo 2 número 5.

Con esta modificación, los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles quedaron incluidos dentro de los documentos y resoluciones que tenían acceso al Registro de la Propiedad.

Pero no sólo los contratos de arrendamiento, ya que la norma incluó la posibilidad de inscripción de <<los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos>>.

No obstante ello, la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1946, ya preveía en su artículo 2 número 5 la posibilidad de inscripción de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles <<por un período de seis años, o aquéllos en los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más, cuando sin concurrir ninguna de estas circunstancias, hubiere convenio expreso entre las partes>>.

Tal y como establece la Sentencia de la AP de Alicante, Sección 6ª, de 14 de enero de 2008 (rec. 547/2007), no cabe duda que el arrendamiento es susceptible de inscripción en el Registro de la Propiedad por así disponerlo el artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria , redactado conforme a lo ordenado en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , al manifestar que en el Registro de la Propiedad se inscribirán los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Completado ello con el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero , sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos, señalándose en el artículo 2 los títulos de acceso, por la escritura pública o la elevación a escritura pública del documento privado, y en el artículo 4 que se harán constar en el Registro además de la identidad de los contratantes, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente pactadas.

En esta sentencia, se resuelve además, la controversia en relación a la inscripción de un contrato de arrendamiento suscrito por tres cuartas partes de los propietarios de una vivienda.

En ese supuesto, el Registrador de la Propiedad dictó Resolución suspendiendo la inscripción al no constar en el contrato de arrendamiento la intervención de la propiedad plena sobre la finca arrendada, informando el Sr. Registrador en el recurso gubernativo que independientemente del carácter de acto de administración o disposición sobre el arrendamiento de un inmueble, los principios de legitimación y consentimiento, imponen en el ámbito hipotecario la intervención, en todo caso, del titular registral.

La AP de Alicante, con cita a la sentencia de la Audiencia Provincial de Murcia, nº 351/03, de 4 de diciembre, que vino a dar respuesta adecuada a esta configuración sobre la relación arrendaticia, manifiesta, al caso concreto enjuiciado, que cuando fue suscrito el contrato de arrendamiento de fecha... Don Bruno y Don Serafín sólo eran titulares de tres cuartas partes indivisas de la finca que, en virtud de dicho contrato, se arrendaba, perteneciendo la cuarta parte restante a los codemandantes Don Juan Ramón y Doña María del Pilar. De ello se sigue que la validez o nulidad del contrato de arrendamiento, así concertado, dependerá, de un lado, de la naturaleza que deba atribuirse al arrendamiento pactado, es decir, de la consideración como mero acto de administración, en cuyo caso habría que proclamar, al menos en principio, su validez por haber sido pactado por los partícipes que representaban la mayor cantidad de intereses, en atención a lo dispuesto en el artículo 398 del Código Civil, o como acto de disposición, en cuyo caso tendría que ser considerado nulo o inexistente por falta de consentimiento de todos los comuneros, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 397 y Jurisprudencia que lo interpreta.

Recuerda esa Sala que la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 28 de marzo de 1990 proporciona una importante pauta interpretativa, al señalar que si bien como se dice, el arrendamiento es un acto de administración, ello quiebra cuando o bien por la naturaleza de la cosa o bien, como en el presente caso, por el largo tiempo que para su duración se estipule, (8 años) en el contrato, puede constituir un derecho real a favor del arrendatario inscribible en el Registro de la Propiedad (artículo 2, núm. 5 de la Ley Hipotecaria) por lo que al rebasar los límites de la que es pura administración, obligado es reconocer no se hallaba facultada la demandada como condueña, aún representando la mayor suma de intereses, para dar en arriendo el piso en común al exceder el plazo de arrendamiento de los seis años, sin la anuencia de todos los partícipes, cuyos derechos dominicales expresamente reconocidos por la Ley quedarían restringidos o anulados por un contrato de tan larga duración, y como ante tal falta de capacidad de contratar, hay que entender falta el consentimiento de los arrendadores contratantes, requisito que unido al objeto cierto y a la causa de la obligación son los necesarios para la existencia de todo contrato, al no existir aquél, como se dice requisito esencial de contrato, es radicalmente nulo, sin que la buena fe de uno de los contratantes, el arrendatario pueda subsanar la falta de dicho requisito.

De dicha Sentencia cabe extraer que el Alto Tribunal consideraba actos de disposición los arrendamientos de bienes inmuebles de duración superior a seis años, que, en virtud de la anterior redacción del artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria, resultaban inscribibles en el Registro de la Propiedad, quedando así dotados de trascendencia real; y tal doctrina no se ve modificada en virtud de la actual redacción del mismo precepto, ofrecida por la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de arrendamientos urbanos, en virtud de la cual son inscribibles los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos, sin fijarse en el precepto un plazo mínimo de duración del arrendamiento para que éste pueda resultar inscribible.

Pese a ello, entiende la Sala, que no cabe calificar a todo arrendamiento de bienes inmuebles, con independencia del plazo de duración pactado, como acto de disposición, por el mero hecho de que, conforme a la redacción actual del referido precepto, resulte inscribible, sino que ha de seguir considerándose un elemento esencial, en tal valoración, la duración pactada, pudiendo servir como criterio orientativo o de referencia el plazo superior a seis años que se fijaba en el precepto derogado.

De la exégesis de ambas sentencias, la ratio decidendi es perfectamente aplicable al caso enjuiciado por la Sección 6ª de la AP de Alicante, ya que falta en el contrato de arrendamiento la voluntad concorde de todos los propietarios para celebrar el negocio jurídico. Es cierto que en supuestos como el de autos, debe resolverse desde la combinación de los artículos 397, 398 y 399 del Código Civil. Se trata de una copropiedad y como tal, por el segundo de los preceptos, para la administración y mejor disfrute de las cosas comunes serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes; y por el segundo, que con relación a la enajenación, como acto de disposición de las cosas comunes, no mediando el consentimiento de los demás partícipes iría en contra del precepto y bajo la sanción de nulidad, y así, la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 1993 nos indica que el artículo 399 no autoriza la disposición de los bienes comunitarios. Y nos hallamos ante dos extremos, el primero es que el negocio jurídico celebrado es un arrendamiento, que como tal tiene simplemente una naturaleza de acto de administración, pero que no debe ser aplicado, atendiendo a la duración del mismo, por los cinco años del contrato, como además por la naturaleza de los derechos reales que va a conceder tras la inscripción, una regla de funcionamiento de la copropiedad por las mayorías; y en cuanto al segundo de los extremos, que de la escritura pública de 21 de septiembre de 2005, a pesar de haber sido otorgada por las 2/3 partes de la propiedad, no se refleja para nada la formación de esa mayoría, o por decirlo de otra manera, la no intervención de la minoría, esto es, que la decisión de convenir ese arrendamiento se haya tomado por tal acuerdo mayoritario.

Por tanto, y tras la lectura de los redactados de las distintas normas, la Ley 4/2013 no supone una mayor cobertura de la posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad ya que ésta posibilidad estaba instaurada ya por la LH de 1946 y las normas arrendaticias anteriores a la Ley 4/2013.

No obstante, y como veremos en este artículo, la diferencia es trascendental en la regulación de los efectos de la inscripción de los contratos de arrendamiento y los derechos de los arrendatarios en un contrato de arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad, con relación al contrato de arrendamiento no inscrito. Es por ello que la necesidad de la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento, adquiere mayor importancia a partir de la entrada en vigor de la Ley 4/2013.

Veamos los motivos de esta conclusión.

II.- Regulación en las distintas leyes de arrendamientos urbanos de los efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento.

La regulación normativa de los arrendamientos urbanos, anterior a la Ley 4/2013, había vaciado de trascendencia, a juicio de este autor, la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y por ello este mecanismo protector frente a terceros, era prácticamente inutilizado en la práctica generalidad de los arrendamientos concertados.

Y ello por cuanto ya el TR LAU de 1964 estableció una singular prevalencia del arrendamiento frente a los títulos de propiedad y las inscripciones registrales.

Así, el artº 55 del TR LAU de 1964, estableció que para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos de compra de una finca con pisos arrendados en régimen de prórroga forzosa se debía de justificar que se habían practicado las notificaciones de los derechos de tanteo y retracto de los que eran titulares los arrendatarios, a pesar de que los contratos de arrendamiento no estuvieran inscritos en el mismo Registro.

Por tanto, ya en el TR LAU de 1964 se dio una prevalencia al inquilinato no inscrito que sería trascendental: el inquilinato no inscrito no tenía efecto perjudicial alguno para el arrendatario sometido a prórroga forzosa que tenía el amparo de la LAU y de sus previsiones a pesar de no tener su contrato de arrendamiento inscrito.

El arrendatario podía retraer la finca vendida, transmitida entre el titular registral y el comprador, quien a pesar de tener la protección del Registro, podía ver cómo se le daba prevalencia al derecho del arrendatario y su compra podía no tener el efecto deseado.

Por tanto, ya desde el TR LAU de 1964 se daba una prevalencia a la “realidad física” del inmueble: si estaba arrendado o no, frente a la “realidad registral” de los títulos de propiedad.

A esta situación se le dio continuidad en la LAU de 1994. Así, el artº 14 establecía una nueva prevalencia de la “realidad física” sobre la registral. Y ello puede concluirse del contenido del artº 14 de la citada norma: <<El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artº 34 de la Ley Hipotecaria. Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisios del artº 34 de la LH>>.

El artº 13 de la LAU establecía el mismo efecto para los casos de resolución de retracto convencional, apertura de sustitución fideicomisaria, enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra.

En todos estos casos, el arrendatario, a pesar de no tener inscrito su contrato en el Registro de la Propiedad podía oponer su derecho frente al tercero de buena fe que adquiere la finca e inscribe su título.

Por tanto los efectos del contenido del contrato de arrendamiento eran trascendentes entre las partes contratantes y los terceros adquirentes (de buena fue) y, en cambio, los efectos de la no inscripción del contrato eran prácticamente intrascendentes.

El artº 29 establecía el mismo redactado para los casos de arrendamientos de uso distinto del de vivienda.

La jurisprudencia siguió el mismo criterio que la norma y que la conclusión de este autor. Según ésta, la inscripción en el Registro de la Propiedad no tenía un efecto constituyente de las relaciones entre las partes. Los derechos y obligaciones entre la parte arrendadora y arrendataria, bajo estas normas, nacen del propio contrato de arrendamiento y desde su suscripción, con independencia de su inscripción o no en el Registro de la Propiedad.
 
Tal y como establece la propia jurisprudencia, y, entre ésta, se encuentra la Sentencia de la AP de Alicante, Sección 5ª, de 1 de Julio de 1999, no podían alegarse los principios hipotecarios para justificar el incumplimiento de las obligaciones de un contrato de arrendamiento no inscrito por las siguientes razones: a) para la válida existencia de los contratos de arrendamiento no es necesaria su inscripción en el Registro de la Propiedad siendo, consiguientemente, su inscripción facultativa al objeto de obtener su publicidad frente a terceros; b) los contratos de arrendamiento sometidos al Texto Refundido LAU 1964 no se resuelven por la venta de la finca arrendada, por lo que el comprador se subroga en la posición contractual del vendedor-arrendador debiendo respetarse el plazo de duración pactado para el arrendamiento (artículo 57 T.R. LAU); c) el presupuesto subjetivo para el ejercicio del derecho de retracto consiste en ostentar la condición de arrendatario de la finca vendida; d) la apelante reconoce que el contrato de arrendamiento no es fraudulento y en ningún momento discute su validez; e) la posesión del local por el arrendatario era pública y notoria pues se destinaba a la explotación de un negocio de carpintería abierto al público; f) el contrato de arrendamiento es de fecha anterior a la constitución de hipoteca cuya ejecución origina la venta en subasta judicial del local arrendado; g) la ocultación del contrato de arrendamiento por parte del deudor al acreedor hipotecario no puede perjudicar al arrendatario.

Por tanto, todo contrato de arrendamiento vinculaba a las partes que lo suscriben y sus pactos eran exigibles sin que pudiera oponerse excepción alguna por la falta de inscripción registral.

Por ello, se tramitaron y se tramitan procesos judiciales derivados de la LAU, con efectos muy trascendentes como puede ser la resolución de un arrendamiento sometido a la prórroga forzosa, o el retracto frente a una compraventa, sin que sea impedimento alguno que el contrato de arrendamiento no esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.

Ante esta sitación, la pregunta era clara ¿qué ventajas tenía la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad, antes de la entrada en vigor de la Ley 4/2013?.

Ciertamente, sólo el artº 13.1 parece establecer una salvedad en el supuesto de contrato de arrendamiento de vivienda por plazo superior a cinco años e inscrito antes de la adquisición por parte de un tercero.

En la práctica, un supuesto de escasa trascendencia. Tras la entrada en vigor de la LAU de 1994 la práctica totalidad de los contratos de arrendamiento de viviendas se concertaban por el plazo máximo de cinco años, ya fuera por preverse un plazo de arrendamiento inferior a él (y entonces entraba a efecto la prórroga del artº 9 de la LAU) o si se pactaba por el plazo legal de cinco años.

Por tanto, la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos era ciertamente excepcional, a resultas de la realidad de la regulación normativa de los derechos de los arrendatarios.

Ante la falta de beneficios para el arrendatario, el coste y tramitación de la inscripción registral suponía un impedimento a la materialización de las inscripciones registrales de arrendamientos de fincas urbanas.


III.- La Ley 4/2013, y la regulación de los efectos de la inscripción.


La modifición de la LAU de 1994 pretende desvirtuar esta prevalencia de la situación “real” frente a la situación “registral”, ciertamente dificil de justificar en base al cuerpo normativo en su conjunto. Por tanto, esta regulación supone un cambio radical en la situación normativa anterior y en la práctica de no inscribir los contratos de arrendamiento.

Y ello por cuanto, en primer lugar, la reforma añade un párrafo segundo al artículo 7 de la LAU, en el que se proclama, por primera vez, que <<En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad>>.

Por tanto, la declaración de la contraposición con la regulación anterior es ciertamente clara y concisa.

En segundo lugar, se modifica el redactado del artº 13 de la LAU de 1994, estableciendo una regulación en sentido contrario.

Ahora la norma establece que en los casos de los negocios previstos en el citado artículo <<quedará extinguido el contrato>>. Por tanto, el adquirente ya no deberá respetar los cinco primeros años del arrendamiento, ni los tres años de la nueva regulación de la Ley 4/2013, ya que en todos los supuestos del artº 13 de la LAU, el contrato <<quedará resuelto>>.

Ahora bien, la excepción se regula en el párrafo segundo: << Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.>>.

Misma regulación se prevé en el nuevo redactado del artº 14: << El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente Ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.>>.

La diferencia es radical, se ha pasado de la prevalencia de la “realidad” a la “prevalencia registral”. Ahora se establece claramente que el el comprador “sólo se subrogará” si el arrendamiento se hallase inscrito. Por tanto, los efectos de la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad son ya ciertamente trascendentes.

El propio artículo 10 incluye un segundo párrafo segundo estableciendo que, una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Se unifica pues, la trascendencia de un título no inscrito frente al resto del cuerpo legal: un título no inscrito no es oponible a terceros y sólo vincula entre las partes contratantes.

Por tanto, el comprador puede conocer la realidad física de la finca (estar arrendada) pero no por ello debe respetar las obligaciones derivadas de este estado arrendaticio si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a su adquisición.

Ahora bien, se mantienen los efectos obligacionales entre las partes contratantes. La no inscripción del contrato de arrendamiento no permite a las partes contratantes dejar de cumplir los pactos y obligaciones derivados del contrato. Ello es extensible a la práctica totalidad de los contratos civiles, son oponibles y exigibles a las partes a pesar de la ausencia de su elevación a público e inscripción registral.

Por tanto, es evidente que el arrendador podrá exigir al arrendatario todas las obligaciones derivadas del contrato y de la LAU a pesar de que el contrato de arrendamiento no esté inscrito. Es decir, podrá exigir, con total rotundidad el cumplimiento de la obligación principal del contrato, el pago de la renta, y de las obligaciones derivadas, tales como el mantenimiento de la finca en buen estado, el cumplimiento del fin pactado en el arriendo, la limitación de obras, etc.

Asimismo, el arrendatario podrá exigir al arrendador la vigencia de los derechos que ostenta derivados del contrato y de la LAU. Ahora bien, sólo podrá exigírselo al arrendador y no al tercero comprador. Para que el arrendatario pueda exigir sus derechos al tercero comprador, éste deberá tener una “carga” en el Registro de la Propiedad, que es la inscripción del contrato en el Registro de la Propiedad.

IV.- La resolución contractual del contrato no inscrito.


La Ley 4/2013 establece incluso el mecanismo por el cual se materializa la consecuencia de la falta de inscripción del contrato frente al tercero adquirente.

El nuevo redactado del artº 14 de la LAU incluye un párrafo 2 ciertamente clarificador: si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

El artº 1571 del Código Civil establece, desde su redactado original de 1889 que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

Por tanto, era la LAU de 1964 y 1994 las que establecían una excepción en los casos de venta de finca arrendada. Ahora la Ley 4/2013 lo único que hace es eliminar esta excepción en el cuerpo normativo y reintegra los efectos del contenido del artº 1571 del CC.

Por tanto, el comprador puede dar por resuelto el contrato de arrendamiento, tal y como establece el redactado del CC: “tiene derecho a que termine el arriendo”. Pero el comprador puede optar por no dar por resuelto el contrato de arrendamiento en el momento de la compra.

Es decir, puede optar por continuar con el arrendamiento y disfrutar de la rentas, hasta la resolución contractual por finalización del plazo y de sus prórrogas, o puede demorar la resolución hasta que decida ejercitar su derecho.

Es decir, el comprador puede ejercitar su derecho resolutorio en cualquier momento, a partir de la compra, ya que la norma establece que ostenta un derecho sin plazo de prescripción o sin plazo máximo de ejercicio.

Por tanto, el arrendador puede demorar el ejercicio de su derecho resolutorio sin motivo y sin más justificación que el del propio deseo de aquél.

Ahora bien, la Ley 4/2013 concreta la materialización de la resolución contractual: el arrendador debe notificar ese derecho y el arrendatario puede exigir que se le permita la continuación en el arriendo durante los tres meses posteriores a la notificación fehaciente (no a la venta) durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades.


V.- La materialización de la inscripción en el Registro del contrato de arrendamiento.


Hasta ahora los contratos de arrendamiento se suscribían, en la práctica generalidad de los casos, en documento privado. Era el arrendador, o su asesor jurídico o inmobiliario, el que redactaba el contrato de arrendamiento, en atención a un articulado comúnmente utilizado.
Pero el documento privado no tiene acceso al Registro de la Propiedad.
Para la inscripción en el Registro de la Propiedad, el Registrador solicitará que se hayan cumplido los requisitos de validez del contrato y los requisitos fiscales y documentales que las distintas Leyes exigen. Así, exigirá:
1.º Que el contrato esté firmado por ambas partes.
2.º Que se otorgue en escritura pública o que el contrato privado se eleve a escritura pública por Notario. Es decir, un Notario debe elevar a público ese contrato o autorizar una escritura pública.
3.º Que se paguen las Tasas Fiscales. Las Tasas fiscales, derivadas del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en atención al porcentaje que apruebe la respectiva Comunidad Autónoma.
4.º Que se adjunte o detalle el n.º Catastral de la finca, a efectos de su identificación catastral e incluso fiscal. La referencia catastral sirve a la Hacienda Pública para conocer los datos del propietario, inquilino y la renta arrendaticia, y ello por cuanto el arrendatario los incluye en su declaración de renta de las personas físicas.
5.º Que sea adjunte a la escritura copia de la Cédula de Habitabilidad. La Cédula de Habitabilidad es un requisito esencial para el arrendamiento de viviendas.
6.º Que se adjunte a la escritura copia del Certificado de Eficiencia energética de los Edificios. Requisito indispensable en el alquiler de viviendas a partir del 1 de junio de 2013.
Todos estos documentos o requisitos son esenciales, tanto para la elevación a escritura pública del contrato de alquiler de vivienda como para su inscripción en el Registro de la propiedad.
Por tanto, y en consecuencia, para la inscripción del arrendamiento, deberán hacerse frente al pago de las Tasas derivadas del Impuesto, y los costes del Notario y Registro de la Propiedad.
Pues bien, estos costes pueden y deben trasladarse al arrendatario.
Y ello por cuanto la inscripción es facultativa. No es obligatoria por Ley.
Además, a nuestro entender, la Ley la ha creado en beneficio del arrendatario; a los efectos de que éste pueda hacer valer sus derechos, no frente al propietario, ya que no necesita que esté inscrito en el Registro de la Propiedad para obligar al propietario a que cumpla con sus obligaciones legales, sino frente a terceros que puedan adquirir el piso con posterioridad al arrendamiento.
Por tanto, si el arrendatario exige al arrendador la inscripción registral del contrato, debe hacerse cargo de esos costes, y el propietario puede trasladárselos.
Ello puede, incluso, hacerse constar en el contrato, fijando claramente que el arrendatario se obliga a satisfacer los costes derivados del contrato, tales como timbre, gestión, elevación a público, inscripción en el Registro de la Propiedad y su posterior cancelación registral.
La posterior cancelación registral precisará de los mismos documentos y procedimiento. Habrá que renunciar al contrato, o rescindirlo por mutuo acuerdo, en escritura pública o mediante contrato cuyas firmas son legitimadas notarialmente, y deberá tener acceso al Registro de la Propiedad para la cancelación de la inscripción del contrato de arrendamiento. Y todo ello con los costes notariales y registrales correspondientes.
Que el arrendatario cubra los costes de la inscripción, puede llegar a conseguirse, pero que en los casos de desahucio, resolución por impago de rentas, abandono de la finca arrendada y similares, el arrendatario cubra los costes de la cancelación se nos atisba prácticamente inviable. Por ello, esos costes parece que deberán ser sufragados (otros más) por los arrendadores. La fianza, en consecuencia, ya no sólo debería solicitarse en la cuantía estimada del impago de rentas o de desperfectos, sino que debería prever la posibilidad (elevada) que el arrendatario, en el abandono del piso o local, no sufrague los costes de la cancelación de la anotación regitral.
Por no considerar la dificultad que tiene el arrendador-propietario de cancelar una inscripción del arrendamiento en los supuestos en los que el arrendatario abandone el piso o local, sin notificación alguna y mediante la mera entrega de llaves a la portería o al propio arrendador pero sin llegar a suscribir documento alguno. Sin duda, la práctica notarial y registral deberán cubrir y salvar esta laguna de la norma.

Bibliografia de interés:

La reforma en la regulación del contrato de arrendamiento urbano de vivienda de junio de 2013
Iglesia Prados, Eduardo de laActualidad Civil, N.º 11, Noviembre 2013, pág.. 1259, tomo 2, Editorial LA LEY
LA LEY 7718/2013

Leído 254 veces
Joaquim Marti

This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.