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2016

FACULTADES Y LEGITIMACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

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Por Joaquim Martí Martí.

El presente artículo pretende analizar la facultad y competencia que tiene el Administrador de Fincas para comprometer el pago por cuenta de una Comunidad de Propietarios, ante la aceptación por parte del primero, de un presupuesto de reparación o de actuación en beneficio de la Comunidad.


Y ello a resultas de la doctrina proclamada por la Sección 16ª de la AP de Barcelona, en su Sentencia de 3 de septiembre de 2014, en la que desestima la reclamación de cantidad por parte de una empresa de ascensores, tras la reparación del ascensor de la finca, por encargo del Administrador y tras la aceptación y firma del presupuesto por parte de éste, pero en la que se produjo la negativa al pago por parte de la Comunidad, que no aceptó la actuación y, por consiguiente, desautorizó el encargo realizado por su propio Administrador.

I.- Supuesto de hecho de la controversia judicial.

Una conocida empresa de ascensores en Catalunya, presenta demanda de reclamación del importe de 4.931,56 € por razón de la reparación -acometida en junio de 2010- del ascensor cuyo mantenimiento tenía contratado con la comunidad de propietarios del inmueble circunstanciado en autos, reclamación que se formula al amparo del presupuesto fechado el 30 de octubre de 2008.


Tanto el Juzgado de primera instancia como la Sala de Apelación desestimaron la reclamación tras considerar los siguientes hechos y fundamentos:
En primer lugar, en ese caso, no se acreditó en autos que, por motivos técnicos o de seguridad, fuera indispensable la mencionada sustitución, necesidad que no sólo no se deduce del informe de la revisión efectuada por ECA el 19 de julio de 2006, sino que desmiente el primero de los presupuestos incluidos en la oferta librada por la propia demandante.
En segundo lugar, el presupuesto en cuestión fue formalmente presentado por primera vez a la comunidad por Ascensores E. SL, el 24 de julio de 2006, habiendo sido expresamente rechazado en la junta de copropietarios celebrada el siguiente 16 de octubre (acta obrante en autos).
En tercer lugar, librado el debatido presupuesto por segunda vez el 28 de octubre de 2008, según se afirmaba en la demanda, fue aceptado por la comunidad a través del administrador de la finca y no por medio de su presidente; tesis que, significativamente, concuerda con lo que declaró en el acto del juicio D. Eutimio que, en aquella condición, firmó el documento el siguiente día 31.
Entiende pues la Sala, al igual que lo hizo el Juez de primera instancia, que no sólo nunca fue aceptado el presupuesto de constante referencia en junta de propietarios (no existiendo expresa delegación, de conformidad con los artículos 553-16 y 553-19 del CCCat ., la decisión incumbía a tal órgano, circunstancia que, por su específica actividad empresarial y por el antes mencionado rechazo previo, no podía desconocer Ascensores E, SL), sino que el confuso tenor del documento que explicita la propia sentencia apelada ( art. 1288 CC ) impide reconocer la pretendida eficacia a la firma estampada por el presidente de la comunidad a instancia del administrador de la finca y en la errónea creencia que, verosímilmente, explicó el Sr. Eutimio en su declaración testifical.
Concluye pues, la Sala, que a los postulados fines de decidir la controversia y, como razonó la juez a quo, no cabe calificar por último como vinculantes actos propios ni el hecho de que la demandada permitiera la ejecución de los trabajos de reparación del ascensor, ni el pago de las dos primeras facturas libradas por la actora, con cargo al repetido presupuesto, en fechas 5 de noviembre de 2008 y 25 de junio de 2010.
En definitiva, continua la Sala, que de ninguna manera cabe entender acreditado el presupuesto básico de la pretensión formulada por Ascensores E, SL, esto es, que consintiera la comunidad de propietarios la sustitución del grupo tractor del ascensor de la finca mediante la aceptación del segundo de los presupuestos incorporados en la oferta contractual fechada el 28 de octubre de 2008.
La Sentencia de la AP de Barcelona, parte de la base de que, según tiene asimismo declarado reiterada jurisprudencia, no cabe predicar la vulneración de los actos propios en supuestos de error, ignorancia o conocimiento equivocado ( SSTS de 22 de octubre de 2008 , 21 de febrero de 2011 y 6 de febrero de 2014 y SSTSJC de 7 de junio de 2010 y 29 de abril de 2013 ), difícilmente cabe considerar vinculada a la comunidad de propietarios aquí demandada por haber permitido la reparación del ascensor -cuyo efectivo alcance no consta conociera mientras se estaban ejecutando los trabajos-, ni tampoco por los pagos, efectuados, el 21 de enero de 2009 y el 7 de julio de 2010, de las facturas libradas por la contraparte los anteriores 5 de noviembre de 2008 y 25 de junio de 2010, pagos que bien pudieron obedecer al error alegado, pues su total importe (1.966'72 euros más IVA) era similar al precio (1.501 euros más IVA) del único presupuesto que se reconoce aceptado.
Para la Sala, no es posible concluir, en fin, que se produzca la situación de enriquecimiento injusto que denuncia la recurrente; situación que exige no sólo un incremento patrimonial del demandado correlativo al empobrecimiento del actor (daño positivo o lucro frustrado), sino también que no concurra justa causa, entendiendo por tal cualquier razón jurídica que autorice el beneficio.
A este remedio residual, según tiene declarado la jurisprudencia, sólo cabe acudir en defecto de acción específica, cuya falta de ejercicio -o eventual fracaso- no legitima por tanto el de la subsidiaria de enriquecimiento injusto ( SSTS de 19 de febrero de 1999 , 28 de febrero de 2003, 22 de febrero de 2007 , 7 de diciembre de 2011 y 27 de febrero de 2014 ).
Siendo evidente que la situación denunciada fue provocada por la propia Ascensores E. SL, debe remarcarse que tiene esta última en su mano ponerle fin procediendo, sencillamente, a la retirada de la maquinaria instalada en el ascensor y restituyendo la antigua sustituida; cuestión sobre la que nada cabe acordar aquí pues, ni aun de modo subsidiario, se formuló semejante pretensión en la demanda.
Por evidentes razones de congruencia, no es posible tampoco, para la Sala, decidir la controversia que al parecer enfrenta a las partes en relación a si, tras reponer la maquinaria preexistente, debe acometer o no la actora la indiscutidamente precisa reparación con cargo al contrato de mantenimiento en vigor en la fecha de los debatidos hechos, según documento fechado el 25 de mayo de 2000.
Por todo ello, la Sala desestima el Recurso de Apelación, confirma la Sentencia de instancia y desestima, en Sentencia firme, la reclamación de la actuación efectuada por la empresa de ascensores ante la negativa de la comunidad de propietarios a convalidar, aceptar o conformar la firma y aceptación de su administrador de la comunidad.


II.- Facultades, competencias y legitimaciones por parte del Administrador.


De la lectura de la Sentencia podría concluirse que la firma del administrador no obliga a la comunidad de propietarios y que la aceptación por parte de éste de presupuestos y encargos, no es posible; o bien, no es suficiente para obligar al pago por parte de la comunidad de propietarios.
A nuestro entender, cabe diferenciar diversas posibilidades ya que el resultado de la actuación del administrador es distinta en cada caso.
1º.- Existencia de acuerdo comunitario previo.
Puede suceder que se haya convocado Junta en la que la comunidad acuerde, tras debatir varios presupuestos, la aprobación de una actuación concreta en base a uno de los presupuestos que, con carácter previo, se han presentado a la comunidad y se han debatido por ésta.
En este caso, la aceptación y firma del presupuesto por parte del Administrador de Fincas se efectúa siguiendo el mandato expreso de la junta de propietarios y, en consecuencia, entra dentro de las facultades, competencias y legitimaciones del administrador. Éste no hace más que seguir las instrucciones de la junta de propietarios y su firma sirve para dar cumplimiento a los acuerdos comunitarios, lo que entra de lleno en las facultades del cargo para el que ha sido nombrado.
También entrarían dentro de este apartado, los acuerdos comunitarios en los que se delega a una Junta formada por tres o cuatro propietarios para decidir sobre el presupuesto más oportuno y éstos optan por uno de los presupuestos, que es firmado y remitido a la empresa ofertante, por el administrador.
2º.- Sin existencia de acuerdo comunitario previo.
Supuesto éste que viene a ser uno de los casos estudiados por la Sentencia de la Secc. 16ª de la AP de Barcelona. Sucede en los casos en los que la actuación no ha sido expresamente debatida ni aprobada en junta de propietarios.
Pues bien, dentro de este grupo de actuaciones, deberían diferenciarse dos supuestos:

a)    Actuaciones urgentes, con evidente peligro para la finca y ocupantes, o que afectan a la seguridad y salubridad de los propietarios.
En definitiva, las actuaciones a las que se refiere el nuevo redactado del artº 10 de la LPH, dado por la Ley 8/2013. Este artículo se refiere a “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración del deber legal de conservación.”
Estas actuaciones, según la nueva redacción del mencionado artículo “tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios”.
Pues bien, a nuestro entender, el Administrador de Fincas tiene competencia y está legitimado para encargar la subsanación, reparación de aquellas actuaciones urgentes y que requieren de una actuación inmediata, diligente y profesional.
Estaríamos refiriéndonos de actuaciones como el apuntalamiento de techos en los bajos del edificio, protección de desprendimientos de fachada o balcones, saneado y reparación de bajantes obturados, reparación de puertas electromecánicas del parking, reparación de calderas comunitarias, reparación de mecanismos de piscina, etc. Y de aquellas otras más livianas como la sustitución de la cerradura de la puerta de entrada que ha quedado inutilizada, la renovación de la iluminación de zonas comunes estropeadas, etc.
En estos casos, a nuestro entender, no sólo está legitimado el Administrador para estas actuaciones urgentes, en beneficio de la Comunidad, sino que estaría actuando de forma contraria a su diligencia profesional debida si no actúa con celeridad, rapidez y profesionalidad en el encargo, seguimiento y solución de estas situaciones extraordinarias pero cuotidianas en la vida de sus clientes, las comunidades de propietarios.
Así lo corrobora la jurisprudencia, por todas, la contenida en la Sentencia de la AP de Pontevedra de 1 de febrero de 2007, que intenta diferenciar actuaciones ordinarias y urgentes o necesarias. Para esa Audiencia, el administrador puede y debe acometer unilateralmente tanto aquellas actuaciones y medidas que exijan la gestión y administración ordinaria de la Comunidad (cambiar una bombilla, reponer o revisar los aparatos extintores, reparar una cerradura estropeada, garantizar la revisión periódica del ascensor y el funcionamiento correcto de los servicios, etc.) como aquellas que, yendo más allá de la mera conservación y mantenimiento reúnen 3 notas:
- Tienen carácter urgente. Lo que se identifica con la necesidad perentoria de resolver una situación que entraña peligro para las personas o las cosas.
- No resultan desproporcionadas en relación con el contenido y límites del mandato en virtud del cual actúan.
- No infringen instrucciones expresas de la Comunidad.
Sigue esta doctrina la Sentencia de la AP Asturias, 22 de junio de 2007.

b)    Actuaciones en beneficio de la Comunidad pero que permiten el previo conocimiento, debate y aprobación, en su caso, por parte de la Comunidad de Propietarios.

En definitiva, una vez apuntalado el edificio, o saneado el balcón y colocado el elemento de protección, o efectuada la reparación urgente de la puerta del parking o del edificio; si los propios industriales o profesionales recomiendan una actuación más definitiva y no puntual, la competencia del Administrador de Fincas alcanza todo el trabajo previo de solicitar presupuestos, Informes, auxiliarse de otros profesionales y, finalmente, solicitar al Presidente que convoque Junta para que sea la Comunidad la que, finalmente, discuta y apruebe, en su caso, la actuación que prefiere y elige, así como el presupuesto que considera más óptimo.
Sería entonces cuando nos encontraríamos, nuevamente, en los casos en los que el Administrador de Fincas firma el presupuesto ante la existencia de un acuerdo comunitario previo, siguiendo las instrucciones de la comunidad, y dentro de las facultades derivadas del ejercicio de su cargo.


III.- Responsabilidad del Administrador de Fincas por actuación profesional negligente.

En definitiva, y tras las consideraciones que se han vertido en este artículo, el Administrador de Fincas puede incurrir en negligencia profesional y, por ende, en responsabilidad profesional y en la obligación de resarcimiento, si incurre en los siguientes comportamientos:

1º.- No cumple con el encargo de la Junta de Propietarios y no ejecuta sus acuerdos de forma diligente y profesional.

2º.- No cumple con sus deberes de actuación inmediata, diligente y profesional en los supuestos de urgencia, peligrosidad, atentado a la seguridad y salubridad del edificio, etc.

3º.- Se excede en sus funciones contratando por cuenta de la comunidad, sin acuerdo previo, y sin convocar a la Junta de Propietarios para que sea ésta la que decida sobre la actuación que considera oportuna para la finca.


Extracto de la Sentencia para el artículo:

 AP Barcelona, Sec. 16.ª, 404/2014, de 3 de septiembre
Recurso 33/2013. Ponente: INMACULADA CONCEPCION ZAPATA CAMACHO.
"... de ninguna manera cabe entender acreditado el presupuesto básico de la pretensión formulada por Ascensores E. SL, esto es, que consintiera la comunidad de propietarios ahora apelada la sustitución del grupo tractor del ascensor de la finca mediante la aceptación del segundo (II) de los presupuestos incorporados en la oferta contractual fechada el 28 de octubre de 2008.
En efecto:
-Desde luego, no consta que, por motivos técnicos o de seguridad, fuera indispensable la mencionada sustitución, necesidad que no sólo no se deduce del informe de la revisión efectuada por ECA el 19 de julio de 2006 (v. folios 60 y 61), sino que desmiente el primero (I) de los presupuestos incluidos en la oferta librada por la propia demandante.
-El presupuesto II en cuestión fue formalmente presentado por primera vez a la comunidad por Ascensores E. SL el 24 de julio de 2006, habiendo sido expresamente rechazado en la junta de copropietarios celebrada el siguiente 16 de octubre (v. acta obrante a los folios 62, 63 y 57 a 59).
-Librado el debatido presupuesto por segunda vez el 28 de octubre de 2008, según se afirmaba en la demanda, fue aceptado por la comunidad a través del administrador de la finca y no por medio de su presidente; tesis que, significativamente, concuerda con lo que declaró en el acto del juicio D. Eutimio que, en aquella condición, firmó el documento el siguiente día 31.
-No sólo nunca fue aceptado el presupuesto de constante referencia en junta de propietarios (no existiendo expresa delegación, de conformidad con los artículos 553-16 y 553-19 del CCCat ., la decisión incumbía a tal órgano, circunstancia que, por su específica actividad empresarial y por el antes mencionado rechazo previo, no podía desconocer Ascensores E. SL), sino que el confuso tenor del documento que explicita la propia sentencia apelada ( art. 1288 CC ) impide reconocer la pretendida eficacia a la firma estampada por el presidente de la comunidad a instancia del administrador de la finca y en la errónea creencia que, verosímilmente, explicó el Sr. Eutimio en su declaración testifical.
-A los postulados fines de decidir la controversia y, como razonó la juez a quo , no cabe calificar por último como vinculantes actos propios ni el hecho de que la demandada permitiera la ejecución de los trabajos de reparación del ascensor, ni el pago de las dos primeras facturas libradas por la actora, con cargo al repetido presupuesto, en fechas 5 de noviembre de 2008 y 25 de junio de 2010 (v. folios 12 y 13). ..."
"... No es posible concluir, en fin, que se produzca la situación de enriquecimiento injusto que denuncia la recurrente; situación que exige no sólo un incremento patrimonial del demandado correlativo al empobrecimiento del actor (daño positivo o lucro frustrado), sino también que no concurra justa causa, entendiendo por tal cualquier razón jurídica que autorice el beneficio.
Se trata de un remedio residual al que, según tiene declarado la jurisprudencia, sólo cabe acudir en defecto de acción específica, cuya falta de ejercicio -o eventual fracaso- no legitima por tanto el de la subsidiaria de enriquecimiento injusto ( SSTS de 19 de febrero de 1999 , 28 de febrero de 2003 , 22 de febrero de 2007 , 7 de diciembre de 2011 y 27 de febrero de 2014 ).

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Joaquim Marti

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