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July

2013

COMENTARIOS A LA LEY 4/2013 DE REFORMA PARCIAL DE LA LAU

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Por JOAQUIM MARTI MARTI


En primer lugar, la reforma de la normativa de alquileres pretende que hayan más viviendas en alquiler.
En Europa el 30% de las viviendas son de alquiler, mientras que en España sólo el 17%.
Por ello se pretende que más personas tengan acceso al alquiler y que más propietarios alquilen viviendas de su propiedad.

El plazo del arrendamiento de viviendas. Se puede pactar el plazo que se quiera. Como hasta ahora. No obstante, pasado este plazo, con la nueva Ley, no se prorroga voluntariamente para el arrendatario hasta los cinco años, sino sólo hasta los tres años.
Es decir, si se pacta el arriendo por un año. Transcurrido ese año, el arrendatario podrá permanecer en el piso hasta que cumpla tres años y no cinco como hasta ahora.
Ahora bien, esa prórroga en beneficio del arrendatario es anual. Pero el inquilino puede renunciar al contrato y dejar el piso, en el momento del inicio de la segunda anualidad, con un preaviso de treinta días. También en el inicio de la tercera anualidad, con el mismo preaviso.
También puede hacer ese preaviso antes de que empiece la cuarta anualidad. Pero entonces ese preaviso también lo puede hacer el propietario.
Es decir, ambos pueden dar por resuelto el contrato cuando hayan transcurrido tres años desde la firma.
Antes de los tres años, sólo lo puede hacer el inquilino, pero en la fechas del cumplimiento de las anualidades.
En estos casos no habrá penalización alguna.

Prórroga. Pasados los tres años del contrato. Éste se prorroga durante un año más.
Con la ley anterior eran 5+3. Es decir, el inquilino podía estarse en la vivienda 5 años, y si el propietario no le notificaba el fin de contrato, el inquilino podía renovar, anualmente, el contrato, hasta los tres años.
Ahora son 3+1. Es decir, sólo se prorroga por 1 año y una sola vez.
En ambos casos, transcurridos esos plazos, el inquilino no está obligado a marcharse, pero su contrato es mensual, ya que paga la renta mensualmente.

Fianza. A partir de los 3 años, el propietario puede exigir al arrendatario que le incremente la fianza para que siga suponiendo una mensualidad.

Necesidad. El propietario puede recuperar la vivienda antes de esos tres años. Pasado el primer año, el propietario puede comunicar que necesita la vivienda para él o para sus hijos o padres. Incluso para su cónyuge separado.
En cualquier momento, pero pasado el primer año de arrendamiento, el propietario puede notificar esa necesidad y el inquilino debe dejar el piso en el plazo de dos meses desde que se le remite el requerimiento por parte del propietario.
La ocupación por parte del arrendador o pariente, debe ser efectuada en el plazo de tres meses, ya que de lo contrario el inquilino puede optar entre volver al piso o a ser indemnizado por las molestias y gastos que se le ocasionaron.

Renuncia del arrendatario. Otra posibilidad, que también ocurría con la Ley anterior, es que el inquilino renuncie al contrato, sin esperar a que se cumpla una anualidad.
Es decir, el inquilino no espera a las anualidades, sino que comunica que abandona el piso sin esperar al transcurso de la anualidad correspondiente (la segunda o la tercera).
Pues bien, en este caso, se podrá establecer en el contrato (y se aconseja que se incluya) que el inquilino deberá indemnizar al propietario en una mensualidad por cada período anual, que le quede para cumplir las tres anualidades; la fracción de la anualidad supondrá fraccionar la indemnización al propietario.
Esto sí, siempre que lo haga a partir de los 6 meses desde que entró en el piso. Si lo hace antes de los seis meses, debe pagar las rentas que le faltan por cumplir hasta los 6 meses.

Venta de piso arrendado. Si se vende un piso arrendado, el nuevo comprador sólo está obligado a respetar el contrato si el arriendo está inscrito en el Registro de la Propiedad.
Si no lo está, el inquilino puede exigir que se le permita estar en la vivienda tres meses desde que se le notifica, por parte del nuevo propietario, que debe dejar el piso.
El nuevo propietario puede optar por respetar el arrendamiento, si considera que lo que le beneficia es un arrendamiento de un piso que ha adquirido.

Divorcio o separación. El cónyuge separado o divorciado podrá continuar con los derechos del arrendatario si tiene una sentencia que le atribuye el uso de la vivienda arrendada. Deberá notificarlo a la propiedad pero ésta deberá respetar el contrato inicial.

Muerte del arrendatario. Si el arrendamiento es inferior a tres años, el heredero del inquilino puede subrogarse en la posición del arrendatario fallecido. Pero si se pacta un arrendamiento superior a los 3 años, puede pactarse que el heredero no se subroga y que, por tanto, el arrendamiento se extingue por fallecimiento del arrendatario, transcurridos los 3 años del arriendo.

Carencia. Al igual que en la Ley anterior, puede pactarse una carencia en el alquiler de viviendas a cambio de que se hagan obras de reforma o de rehabilitación en el piso. También en locales.
La única novedad es que ahora puede pactase expresamente y se considera una forma de pago de la renta: con la realización de obras de reforma y de rehabilitación.
Ahora bien, con este pago, si el inquilino no ejecuta las obras, entonces el propietario puede instar demanda por falta de pago de la renta.
Es decir, se ha pactado el pago de la renta mediante obras, y si no se llevan a cabo, hay falta de pago por parte del inquilino.
Otra segunda conclusión, es que al finalizar el arriendo, el arrendatario no puede exigir compensación al propietario por esas obras, ya que, precisamente, han servido para pagar las rentas durante el período que se fijó en el contrato de arriendo.

IPC. Hasta ahora, el alquiler de las viviendas sólo podía incrementarse en el IPC que publica el INE.
Pues bien, ahora se permite cualquier pacto en otro sentido. Por ejemplo, se puede pactar que cada año se incrementa en un porcentaje (5% por ejemplo) o en una cantidad (50 € por ejemplo).
Si no se pacta nada, entonces se aplica supletoriamente el IPC.
Pero se deja libertad a las partes en este aspecto y ello es muy positivo porque permite una flexibilización de la renta inicial, ya que las partes pueden pactar unos incrementos superiores al IPC.

Obras en la finca. A partir de los 3 años de arriendo y si el inquilino continua en la vivienda. El propietario podrá repercutir el interés legal + 3 puntos (el interés legal suele estar en el 4%) del capital que ha invertido el propietario.
Ello es interesante en los casos en que las Comunidades de Propietarios acuerdan obras de rehabilitación de fachadas, mejora de ascensores, cubiertas, etc.
Pues bien, la suma de las cuotas que ha invertido el propietario, pueden ser repercutidas en el porcentaje descrito.

Obras del arrendatario. El arrendatario no podrá practicar obras en la finca, pero si lo hace, el propietario puede exigir que al finalizar el arriendo las reponga al estado anterior.
También si las ha efectuado con motivo de problemas de movilidad del arrendatario. Es decir, por ejemplo, si ha suprimido una bañera por una ducha, por problemas de movilidad, el arrendador le puede exigir que la reponga al finalizar el arriendo.

Desahucios. Se modifican los desahucios, y ahora el lanzamiento podrá ser más rápido ya que si el arrendatario no paga en los diez días que se le concede, se fijará el lanzamiento de forma urgente.

Registro de morosos. Muy importante. Se crea un Registro por el cual, las Sentencias firmes en los juicios de desahucio por falta de pago se inscribirán. Allí constará el nombre del arrendatario y su deuda. Dicha sentencia la remitirá el propio Juzgado y no el propietario. A este Registro tendrán acceso los propietarios que deseen alquilar. Y es evidente que no alquilarán un piso al inquilino que tenga una deuda pendiente anterior.
Los datos de la morosidad tendrán una vigencia de 6 años. Por lo que el inquilino desahuciado constará en ese Registro durante ese plazo.
Novedad muy importante y con muchos efectos prácticos.

Ayudas públicas. Se prevé en la Ley que el Gobierno creará un Plan de ayudas públicas, para fomentar el alquiler. Tanto para el acceso al alquiler como para efectuar obras por parte de propietarios.

Entrada en vigor. Se prevé para el 6 de junio, pero sólo se aplicará a los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigor. Así como a los juicios de desahucio que se insten a partir de ahora.

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Joaquim Marti

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