01
Enero
2008

LA EXTINCION, POR NO USO, DE LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN

Por: Joaquim Martí Martí.



En los arrendamientos de vivienda sujetos a prórroga forzosa, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 prevé en su artº 62.3 una concluyente resolución contractual en los supuestos en los que el inquilino no ocupe la vivienda arrendada, de modo efectivo, durante seis meses en el curso del año.

¿Es aplicable esta doctrina en los casos de ocupación de vivienda por el derecho de uso y habitación previsto en el artº 523 del Código Civil?

I.- Doctrina aplicable en los arrendamientos de viviendas.

Según resuelve la jurisprudencia en los juicios donde se juzga la denegación de prórroga forzosa por no uso por parte del arrendatario, el art. 114 de la LAU de 1964, en su n.º 11 prevé, como una de las causas por las que podrá resolverse, a instancia del arrendador, el contrato de arrendamiento de vivienda, la concurrencia de algunos supuestos de denegación de la prórroga forzosa señalados en el art. 62. Este precepto establece en su n.º3 que no tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal cuando la vivienda no esté ocupada durante más de 6 meses en el curso de 1 año, a menos que la desocupación obedezca a justa causa.

La jurisprudencia de las distintas Audiencias ha venido entendiendo que para que la vivienda se repute ocupada es preciso que se utilice para los fines propios. Es decir, que se habite personal y materialmente durante la mayor parte de las horas diurnas y nocturnas, y en especial aquéllas que la práctica tiene como esencialmente hogareñas o que se consideran más imprescindibles para el desarrollo de la vida dentro de ella, vulnerándose en otro caso la función social que cumplen, no bastando para enervar la acción la mera ocupación material con muebles.

Si aquel uso no se da o es esporádico, pues es precisa la presencia física y corporal, la obligación de ocupación no se cumple.

Se considera asimismo, que el plazo de los 6 meses exigidos por la Ley no es necesario que discurran de modo continuo, ya que la desocupación durante más de 6 meses puede computarse con o sin interrupción, y no es preciso tampoco que la desocupación se verifique dentro del año natural.

Finalmente, el no uso habrá de demostrarlo el actor, pero no puede imponérsele un criterio rigorista en orden a su exhaustiva probanza; por ser un hecho negativo difícilmente demostrable por la vía directa. Por ello adquieren singular relieve aquellas otras probanzas de carácter indiciario, y en concreto aquellas de elocuente significado, cuales son las relativas a consumos de elementos vitales e imprescindibles.

En este sentido se ha aceptado como prueba la acreditación que en la vivienda arrendada prácticamente no se consume luz, o agua, como suministros básicos que acreditan una habitabilidad en el inmueble.

Acreditada esta circunstancia de no uso u ocupación de manera efectiva, principal, prioritaria y prácticamente única, el contrato se resuelve y el juez estima la demanda de desahucio por no uso.

A favor del arrendador se encuentra la actual interpretación relativa a que los arrendamientos de prórroga forzosa deben beneficiar, exclusivamente, a aquellos arrendatarios que no disponen de otra vivienda propia que satisfaga las necesidades prioritarias o primarias; y que el arrendamiento en esas tan favorables circunstancias, en un mercado inmobiliario con las actuales carencias de pisos en alquiler, debe aplicarse de forma restrictiva.

II.- Los Derechos de uso y habitación.

El Código Civil (artº 523 y ss.) define los derechos de uso y habitación como aquellos en los que el titular adquiere el goce o disfrute sobre propiedad ajena en virtud de un título. Título que puede determinar si es gratuito u oneroso o si es vitalicio o por plazo determinado. No obstante, el derecho de uso y habitación es intransmisible, por lo que el titular o titulares mantienen ese derecho sin opción a su transmisión inter vivos o mortis causa. El derecho de uso y habitación no se puede arrendar o traspasar.

Se proclama el carácter esencial de los derechos de uso y habitación, en los que su titular tiene el aprovechamiento directo sobre el bien a que se refiere.

En definitiva el titular del derecho de uso y habitación tiene la posesión del inmueble, que le permite su utilización y aprovechamiento como hogar propio. Es decir, el titular del derecho de uso y habitación, al igual que el arrendatario de prórroga forzosa, ostenta la posesión de un inmueble ajeno en circunstancias muy beneficiosas con respecto a las actuales circunstancias del mercado inmobiliario.

En cuanto al título constitutivo, es habitual la escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad, de tal modo que una transmisión por parte del propietario comporta la subrogación en la posición de titular de un bien cuyo uso y disfrute pertenece a otra persona.

Los motivos de su constitución son diversos, si bien es frecuente la constitución del uso y habitación en casos de separación o divorcio, e incluso en la adquisición de viviendas a personas mayores que se reservan para sí el uso y habitación del bien que se transmite.

III.- El no uso de los derechos de uso y habitación.

Puede ocurrir que, por circunstancias sobrevenidas, el titular del uso y habitación ya no habite en la vivienda, y que se haya trasladado a otra que realice en la actualidad las funciones de primera residencia.

Pues bien, para la jurisprudencia, el derecho de uso y habitación tiene un marcado carácter de necesidad. Es decir es inherente el citado derecho de uso y habitación a que el titular de ese derecho necesite la vivienda como primera y prácticamente única ocupación. Para esta jurisprudencia, el citado derecho obliga a su titular a las mismas premisas que en los arrendamientos de prórroga forzosa, en los que se extingue el citado derecho arrendaticio por no uso de la vivienda arrendada o por tener el arrendatario otra vivienda que satisfaga sus necesidades primarias de vivienda.

Si el titular del derecho de uso no lo utiliza de forma preferente, esto es, si el titular del derecho no habita en él o no le satisface sus necesidades primarias, entonces la jurisprudencia entiende que existe un abuso de derecho y que ese abuso debe motivar su extinción por parte del Juez.

Así lo proclaman las Sentencias de la Audiencia Provincial de Lleida, Secc 2ª, de 17 de mayo de 2006, rec. 577/2005, Ponente Sainz Pereda, Ana Cristina, nº 160/2006 y la Sentencia de la AP de Barcelona , Secc 11, de 26 de enero 2001, rec. 1265/1998.

Para estas sentencias, entre los elementos esenciales del derecho de uso y habitación, cabe destacar que se trata de un derecho de carácter personal e intransmisible (art. 525 CC .) y temporal (art. 529 C.C.) y además, a falta de previsión en contrario en el título constitutivo, se configura como una de sus notas caracterizadoras la idea de "necesidad" para cuya satisfacción se reconoce este derecho sobre cosa ajena, según resulta del tenor del art. 524 C.C . y del propio art. 529 al indicar que este derecho, al igual que el derecho real de uso, se extingue por abuso grave.

En los casos que se enjuician en esas sentencias, la parte actora, que solicitaba la extinción del derecho de uso y habitación, acreditó que ninguno de los titulares de ese derecho de uso y habitación otorgado por sentencia matrimonial, residían de forma continuada en la vivienda, sino que únicamente acudían a ella de forma esporádica no constituyendo dicha vivienda el domicilio habitual.

Estas Salas de Apelación entienden que la agravación del derecho de propiedad y disposición del bien, implica un abuso en el ejercicio del derecho que conlleva a la extinción del derecho del habitacionista como único camino para evitar la limitación y agravación del derecho de propiedad por la extensión de las facultades del titular del derecho de uso y habitación. Por ello estiman la demanda, dando lugar a la extinción del derecho de uso y habitación.

IV.- Conclusión.

El derecho y la jurisprudencia otorgan especial protección al arrendatario beneficiado de una prórroga forzosa y al titular de un derecho de uso y habitación por título voluntario o por sentencia matrimonial, siempre que esa protección vaya dirigida a un sujeto merecedor de la misma, ya sea por que es su única vivienda o porque la utiliza de forma prioritaria y esencial para sus necesidades. En caso contrario, el mismo derecho y jurisprudencia se encargan de ser implacables en la extinción de los citados derechos, tanto en la prórroga forzosa como en el uso y habitación.

Categorias: Propiedad Horizontal y Arrendamientos

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