21
Octubre
2003

OPCIÓN DE COMPRA. EL CONTRATO NO SE CALIFICA DE COMPRAVENTA A PESAR DE LAS REFERENCIAS A "COMPRADOR" Y "VENTA". LAS CLÁUSULAS OSCURAS NO PUEDEN BENEFICIAR AL QUE LAS INTRODUCE EN EL CONTRATO

AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA. SECCION CATORCE.

P.O. 648/2001. Juzgado 1ª Inst. nº 13

21 Oct. 2003.


Interpretación de contrato de opción de compra.

COMPRAVENTA.-- Opción de compra.-- Concepto y caracteres.-- Intención de las partes.-- Interpretación de las cláusulas oscuras.

Es reiterada la jurisprudencia que, ante el silencio del CC respecto del contrato de opción, ha definido y descrito el mismo como un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral, configurándolo, en cuanto a la forma, como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta --ya irrevocable-- por parte del cedente-vendedor, sin necesidad de nuevo contrato.

supuesto enjuiciado, en el que, aunque la intención del actor era la de comprar, fue precisamente él, con el consentimiento del propietario, quien instrumentalizó la operación mediante una opción de compra. Si bien es cierto que en el contrato se alude en ocasiones a «compra», o a «compradores», no cabe olvidar que en la opción de compra las partes tienen la decidida voluntad de celebrar una auténtica compraventa, y que, de conformidad con el art. 1288 CC, la interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad, en este caso al actor como autor material del contrato (Cfr. TS 1.ª S 9 Feb. 1985).

Normas aplicadas: art. 1288 CC.

Barcelona, 21 Oct. 2003.

Vistos, en grado de apelación, ante la Secc. 14.ª de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario núm. 648/2001, seguidos por el JPI núm. 13 de Barcelona, a instancia d D. FJT. N. y D, S.L., contra D. A. G., D. V. B. y E, S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia dictada en los mismos el día 11 Oct. 2002, por la juez del expresado Juzgado.

(. . .)

Siendo Ponente la Magistrada Sra. Vidal Martínez.

Fundamentos de Derecho

Se aceptan, en lo coincidente, los de la resolución recurrida, y

Primero: Cuatro son los motivos expuestos por el actor apelante, en su escrito de recurso, para obtener la revocación de la sentencia que desestimó sus pretensiones. En los dos primeros, que constituyen el núcleo o fundamentos de su pretensión, y en los que se distinguen las relaciones contractuales en relación, por un lado a la planta tercera, y de otro, a las plantas ático y sobreático, se sostiene, en síntesis que se trata de contratos de compraventa consumados. En el tercero se impugna, la declaración de incumplimiento que le imputa la sentencia apelada, y el último se refiere a las comisiones por ventas. A fin de una mayor claridad, si bien se examinarán conjuntamente los dos primeros motivos, para iniciar cronológicamente el estudio de las diversas relaciones existentes entre las partes, se principiará por el examen del motivo (folio 366), es decir, el relativo a las plantas ático y sobreático, si bien con carácter general conviene precisar que el apelante no ha impugnado el carácter especulativo de las relaciones existentes, circunstancia que ha sido tenida en cuenta en la sentencia apelada para calificar los diversos acuerdos suscritos, y que, en síntesis, la cuestión esencial estriba en determinar si han existido propios contratos de compraventa (tesis del actor) o bien una opción de compra caducada por su no ejercicio, como se declara en la sentencia apelada.

Segundo: En relación con las plantas ático y sobreático, si bien es cierto, como afirma el recurrente, que debe estimarse probado que los anexos al contrato de 11 Mar. 1994 (folio 87) se firmaron el 24 Mar. 1999, por haberlo reconocido el codemandado Sr. G en su escrito de contestación (folio 252), dicha circunstancia no invalida las conclusiones que se contienen en la sentencia apelada. En el contrato el Sr. G. cedió el «derecho de opción preferente de compra» (folio 89), y si bien también es cierto que en los anexos, al cambiar el objeto de la futura compraventa, es decir, el 50% de la planta primera por el ático y sobreático, se alude a «compra», también lo es que dichos anexos lo son al contrato principal, y así lo reconoció el ahora recurrente al otorgar ante notario la escritura de opción de compra de fecha 26 Jul. 1994, que consta a los folios 121 y ss. En dicha escritura concurren todos los presupuestos para la existencia de la opción de compra; se identifican las fincas (ático, sobreático y planta tercera); se fija su plazo de duración (18 meses, es decir, hasta el 26 Ene. 1996); consta el precio de la opción y las circunstancias en las que debía formalizarse la futura compraventa. Aludió el actor en su escrito de demanda y reitera en el de recurso que dicha escritura de opción es un negocio simulado, con meras funciones de garantía.

Tercero: La misma alegación se efectúa en relación con la planta tercera. Si bien es cierto que el documento núm. 9 (folios 119 y 120) es oponible frente al demandado Sr. J., toda vez que lo reconoció en el acto del juicio, dicha circunstancia tampoco altera las conclusiones que se contienen, en la sentencia apelada. Dicho documento fue manuscrito por el propio recurrente, el cual incluso intentó instruir a la Juzgadora de Instancia sobre los requisitos y presupuestos de un contrato de compraventa. Los demandados siempre han sostenido, de forma coherente, que su intención era la de realizar un contrato de opción de compra, y las alegaciones del apelante en el sentido de que la opción se otorgó por la insistencia del Sr. J., carecen de sentido teniendo en cuenta el hecho objetivo de que la escritura de opción se concedió exclusivamente a favor del aquí recurrente, según el denominado contrato de colaboración (folio 101) el apelante y el demandado Sr. J. acordaron adquirir la planta 3.ª en un 50%. Dicha voluntad que se plasmó en el contrato manuscrito por el actor de fecha 11 May. 1994 (folios 119 y 120), fue desconocida por éste al atribuirse de forma exclusiva el derecho de opción. Por otra parte en el contrato de 11 May. 1994 (folios 119 y 120) ya se hizo constar que no se otorgaría escritura pública sino una opción de compra para su correspondiente inscripción registral. Nótese que de haber querido comprar y vender, sin que se hayan alegado y probado circunstancias que lo impidieran aún de forma temporal, la escritura de compraventa hubiera sido una «garantía» mucho más eficaz que el contrato de opción, cuya simulación debe rechazarse.

Cuarto: El TS en S 9 Feb. 1985 ya declaró que: «Es reiterada la jurisprudencia que, ante el silencio del CC respecto del contrato de opción, ha definido y descrito el mismo como un contrato preparatorio, consensual y casi siempre unilateral y, en cuanto a la forma de la opción de compra, configurándolo como un convenio en el que es incuestionable la decidida voluntad de las partes de celebrar una auténtica compraventa, cuyo incumplimiento no da lugar, simplemente a la indemnización de daños y perjuicios, sino que faculta a la otra parte para exigir el cumplimiento así de la promesa como del contrato definitivo, efecto que se produce mediante la manifestación de voluntad del optante y la vinculación de la oferta --ya irrevocable-- por parte del cedente-vendedor, sin necesidad de nuevo». Dichos presupuestos concurren en el supuesto enjuiciado, no cabe duda que la intención del actor y del Sr. J. era la de comprar, pero lo cierto es que fue precisamente el actor, con el consentimiento del propietario, el que instrumentalizó la operación mediante una opción de compra. Si bien es cierto que no cabe desconocer que en los contratos se alude en ocasiones a «compra», o a «compradores», tampoco cabe olvidar, como ya se dijo, que en la opción de compra las partes tienen la decidida voluntad de celebrar una auténtica compraventa, y que de conformidad con el art. 1288 del CC la interpretación de las cláusulas obscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad, en este caso al actor, como autor material del contrato que consta a los folios 119 y 120. La anterior conclusión ratifica en vista de la declaración del testigo, gestor inmobiliario, propuesto por el propio actor, el cual, en su declaración que se inicia en el minuto 56:15 admite que el actual recurrente le encargó gestiones tendentes a la resolución de un contrato y en concreto para la devolución de un dinero en concepto de daños y obras, habiendo reconocido, a preguntas del Letrado del Sr. J. que las gestiones que efectuó en el año 1995, es decir, cuando todavía estaba vigente la opción, no estaban encaminadas a la compra. Si en el año 1995 el aquí recurrente ya no estaba interesado en las operaciones, y si dejó caducar el derecho de opción otorgado, se reitera, exclusivamente a su favor, es de afirmar que la desestimación de la demanda resulta obligada. Frente a ello no cabe oponer que el derecho de opción resulta incompatible con el inicio de obras, habiendo declarado el TS en S 22 Jun. 2001 que: «nada obsta a que la prima de la opción pueda operar como parte del precio de la compraventa una vez perfeccionada ésta para la consumación de la opción mediante el ejercicio del derecho por el optante en tiempo y forma, ni tampoco nada dice que el optante tenga o reciba la posesión inmediata de la cosa con anterioridad al ejercicio de la opción». Se estima en suma, que no ha existido simulación alguna, y que lo realmente querido por las partes fue la opción con compra, reflejada en escritura pública, y que se extinguió por caducidad. Resulta de aplicación la doctrina expuesta por el TS en S 31 Jul. 1996 que declaro: «En realidad, ha de entenderse que "ejercitada la opción" debidamente y comunicada al concedente es cuando se extingue o queda consumada ésta y se perfecciona el contrato de compraventa (SS 22 Dic. 1992, 22 Nov. 1993 y 14 Feb. 1995); "no existe, por tanto, posibilidad alguna de atribuir incumplimiento de ninguna clase a los demandados", ni mucho menos con efecto resolutorio del contrato y consecuente indemnización de perjuicios a la actora, dada la inaplicabilidad del art. 1124 del CC en el contrato de opción"».

Quinto: Para finalizar con los dos primeros motivos, cabe hacer mención a la alegación del recurrente en el sentido de que la voluntad de las partes en ningún caso estuvo encaminada a la novación extintiva de los anteriores contratos mediante el otorgamiento de la opción. Con independencia de lo razonado con anterioridad respecto de la voluntad de las partes de otorgar una opción de compra, cabe añadir que el art. 1204 del CC permite la existencia de una novación extintiva no sólo cuando se declara expresamente, sino cuando la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles, como sucedería en el supuesto enjuiciado. El TS, en S 23 Ene. 1992 ha recordado que «de acuerdo con la S 10 Jul. 1986, debe declararse a tenor de lo dispuesto en el art. 1204 del CC, que la novación, en sentido propio, con su efecto específico de sustituir la antigua obligación por la nueva, requiere animus novandi pero éste no sólo se exterioriza en forma de manifestación dirigida a tal fin, sino, también, cuando existe una incompatibilidad total entre ambas relaciones obligatorias, como ocurre en el presente caso, pues tanto hay stipulatio novatoria (el documento de reconocimiento de deuda) como el aliquid novi o nuevo resultado creado por alteración de los elementos estructurales de la obligación primitiva».

Sexto: El tercer motivo, es decir, el relativo al incumplimiento del actor queda sin contenido y trascendencia al declararse que dejó caducar la opción. Cabe añadir, en relación con los «accesos» a las plantas ático y sobreático que en el contrato y anexos (folios 87 y 92-93) no consta que se pactara su carácter privativo.

Séptimo: En cuanto a la comisión por ventas, si bien es cierto que en los anexos que constan al folio 92 el Sr. G. se comprometió a pagar el 5% de todas las ventas efectuadas por el aquí recurrente, en línea con lo resuelto en la sentencia apelada es de afirmar que las transmisiones se efectuaron sin su intervención. Añadir que dicho pacto ratifica la existencia de la opción de compra, pues de ser propietario el actor habría de recibir el precio de las transmisiones, careciendo de sentido que el Sr. G. le abonara comisión alguna, procediendo por lo expuesto la íntegra confirmación de la sentencia apelada.

Octavo: La desestimación del recurso determina condena en costas al recurrente, de conformidad con los arts. 394 y 398 LEC.

Fallamos

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. FJ T. N. y D, S.L., contra la S 17 Oct. 2002, dictada por el JPI núm. 13 de Barcelona, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma con en los autos de los que debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma con costas de esta alzada a la parte recurrente.

Categorias: Jurisprudencia

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