EL CONSULTOR INMOBILIARIO. Revista de Actualidad para Profesionales. Editorial La Ley. Número 28. Octubre 2002.
Comentario de Jurisprudencia.
Comentario de la Redacción de la Revista:
La
repercusión económica y social que genera el ruido está siendo objeto de
constante doctrina y jurisprudencia que refleja en esencia, la problemática de
este fenómeno y las actividades que lo generan.
Ya el pasado mes de febrero del año 2001, tuvimos ocasión de publicar en nuestra Sección “Actualidad Profesional” (El Consultor Inmobiliario nº 10, Febrero 2001) una sentencia de enorme trascendencia jurídica, por cuanto suponía la aplicación del artº 7 de la vigente Ley de Reforma de la Propiedad Horizontal, que impide al propietario u ocupante del piso o local la realización de actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosos para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, bajo apercibimiento de inicio de las acciones legales pertinentes destinadas a la consecución de la cesación definitiva de la actividad prohibida así como la indemnización de los daños y perjuicios que procedan, privación del derecho al uso de la vivienda o local y declaración de extinción de los derechos de la vivienda o local con el consiguiente lanzamiento.
En
aquella ocasión, dimos cuenta de la acción ejercitada por el Letrado D. Joaquim
MARTI MARTI en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios ....
contra el propietario del local comercial bajos del inmueble y el arrendatario
que explota en el mismo un local de copas, para que procediera a la inmediata
cesación de la actividad descrita y la indemnización de los daños y perjuicios
que procedan, declarando extinguidos los derechos arrendaticios sobre el local
y su inmediato lanzamiento.
La
sentencia recoge en esencia, la doctrina de la prioridad del derecho de
propiedad sobre las inmisiones sonoras provocadas por el propietario
colindante. Se trata nuevamente de la teoría de que “la propiedad de uno llega
hasta el límite de la propiedad del otro”.
Con
esta máxima el Juez de primera instancia aplica la acción de cesación del artº
7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal para decretar la cesación de la actividad
de bar musical que se desarrollaba en el local bajos de la finca, toda vez que
dicha actividad se desarrollaba en régimen arrendaticio, decreta la resolución
del contrato de alquiler y el inmediato lanzamiento del arrendatario.
A
este respecto, no se debe olvidar, como se puso de manifiesto en la fundamentación
jurídica, que una inmisión provocada por un nivel acústico evitable, cuya
desaparición o amortiguamiento a uno niveles de mucha mayor tolerancia no es en
absoluto complejo ni ofrece grave dificultad o empeño, es actuación que
traspasa los límites naturales que imponen la equidad y buena fe lesionando
intereses jurídicos ajenos, incluso un derecho fundamental como es el relativo
a la intimidad e inviolabilidad del domicilio con arreglo a la interpretación
manifestada por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos, en cuya sentencia de 9
de diciembre de 1994, vino a incluir las intromisiones sonoras por considerar
que el ruido excesivo supone una violación de los derechos fundamentales
protegidos por el artº 18 de nuestra Constitución.
Entre
otras, debe reseñarse la sentencia del Tribunal Constitucional 22/1984, de 17
de febrero, que declara que la interpretación de la regla de la inviolabilidad
del domicilio como ámbito de privacidad, que ha de quedar inmune a las
invasiones o agresiones exteriores de otras personas, impone una “extensa serie
de garantías y facultades en la que comprenden las de vedar toda clase de
invasiones, incluidas las que puedan realizarse sin penetración directa por
medio de aparatos mecánicos, electrónicos u otros análogos.”
Estimada
la sentencia en instancia, fue apelada, haciéndonos igualmente eco del escrito
de impugnación, que publicamos a a en la revista del mes de mayo de 2001 (El
Consultor Inmobiliario nº 13, Mayo 2001) al considerar conveniente ofrecer a
nuestros suscriptores las alegaciones planteadas por el Abogado y sin duda,
como ya entonces anticipamos, la resolución que ponga fin al procedimiento.
Con independencia de la publicación íntegra de la sentencia, nos honra incluir un comentario del propio Letrado MARTI MARTI, cuya pretensión fue totalmente estimada por la Audiencia Provincial de Barcelona.
TRASCENDENCIA
DE LA ACCION DE CESACIÓN TRAMITADA CONTRA UNA ACTIVIDAD QUE PROVOCA INMISIONES
SONORAS.
Por
JOAQUIM MARTI MARTI
Abogado
Profesor colaborador Derecho Civil.
Universidad de Barcelona.
Hasta hace bien poco existía un sentimiento generalizado de que las actividades de ocio y diversión y, entre éstas las de los Bares Musicales, tenían preferencia sobre las propiedades privadas y derechos vecinales.
Parecía como si el derecho a la diversión de los jóvenes tuviera una prioridad sobre el descanso de los vecinos y sus derechos dominicales. Al fin y al cabo la diversión es sólo una actividad ocasional y sin regularidad, mientras que los vecinos están en esa zona permanentemente. Por ello, los vecinos estaban obligados a soportar los excesos de los Bares Musicales y de sus clientes.
En el juicio cuya sentencia se va a trascribir, el propio Letrado del titular del Bar Musical utilizó este argumento para defender lo indefendible, la actividad incontrolada de su cliente al frente de un Bar Musical. Se refirió el Letrado que en la misma calle del Bar de su cliente, existían otros Bares Musicales y una discoteca, por lo que no podía pretenderse definir la calle como de zona residencial.
Se estaba refiriendo, no obstante, a una calle dentro de la ciudad de Barcelona, en un Barrio residencial, con poco tránsito, calles estrechas y casas antiguas y de poca altura. Entonces ¿prevalece la tesis del Letrado del titular del Bar Musical? ¿Los vecinos deben ver supeditados sus derechos dominicales y de convivencia a los de las actividades de ocio?. O bien, ¿No es más justo hacer prevalecer los derechos de dominicales de los vecinos y que sean estos los que limiten las actividades nocturnas y de ocio?.
Debemos tener en cuenta que estamos ante unos derechos en colisión. Por un lado los derechos de propiedad, de intimidad y de inviolabilidad del domicilio, por otro el de ejercicio de actividades comerciales y, dentro de éstas, unas de muy especiales: la actividades de locales nocturnos y musicales.
La colisión debe dar como resultado que uno limite al otro, que se determine la prevalencia de uno sobre otro, que uno marque unos límites que otro no pueda superar.
El intento de perturbación de un derecho sobre otro se materializa en el ruido. En una inmaterialidad, en un elemento incorporal. El ruido, es definido perfectamente en un artículo periodístico del que más adelante haremos mención, como un intruso que se cuela en nuestro territorio, lo invade peligrosamente y nos provoca agresiones intolerables, que en casos extremos pueden causar lesiones graves. Si el ruido tuviera cuerpo, la defensa habría resultado más fácil; es su inmaterialidad lo que le ha permitido tan incomprensible tolerancia.
Según la sentencia que se adjunta de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Barcelona, que confirma otra anterior dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 42 de Barcelona, y que tuvo el honor de ser pionera en la aplicación del artº 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, y de la denominada acción de cesación, el derecho de los vecinos, que se ve perturbado por las inmisiones sonoras de los Bares Musicales, debe incluirse en el núcleo de la intimidad e inviolabilidad del domicilio.
En materia de relaciones de vecindad e inmisiones sonoras o influencias nocivas en propiedad ajena, el conflicto debe resolverse acudiendo a los principios de normalidad en el uso y tolerabilidad de las molestias, atendidas las condiciones del lugar y naturaleza de los inmuebles, y en las exigencias de una correcta vecindad y comportamiento según los dictados de la buena fe, pues la propiedad no puede llegar más allá de lo que el respeto al vecino determina.
Ahora bien, esa buena fe y normalidad, en caso de ser alterada, ¿quién debe obtener amparo frente al causante de esa alteración?.
Desde esta perspectiva no cabe duda que una inmisión provocada por un nivel acústico evitable, cuya desaparición y amortiguamiento no ofrece dificultad, es una actuación que traspasa esos límites naturales que imponen la equidad y la buena fe lesionando un derecho fundamental como es el relativo a la intimidad y a la inviolabilidad del domicilio. El ruido excesivo supone una violación de los derechos fundamentales protegidos por el artículo 18 de nuestra Constitución. Entonces, esta regla de la inviolabilidad del domicilio con ámbito de privacidad, ha de quedar inmune a las invasiones o agresiones exteriores de otras personas o actividades.
Esa regla supondrá pues, que deban tomarse una serie de garantías y facultades para vedar toda clase de invasiones, incluidas las que puedan realizarse sin penetración directa por medio de aparatos mecánicos, electrónicos o de audio.
El reconocimiento de la prevalencia de los derechos dominicales sobre los de las actividades nocturnas y de ocio proviene ahora de la Sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Barcelona.
Esta Sentencia viene a aglutinar todos los criterios y principios para dar rango de fuente de derecho a esa prevalencia, ahora ya tenemos una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona que reconoce y describe una inmisión sonora, el cauce para su denuncia y la solución judicial.
Esta sentencia ha tenido, además, gran repercusión mediática en Catalunya, ha sido publicada en todos los periódicos, han dedicado páginas preferentes “La Vanguardia”, “Un juez anula el alquiler de un bar por las molestias que causa”. (al que pertenece el comentario referido anteriormente), “El Periódico de Catalunya”, “La Audiencia ratifica una sentencia innovadora contra un bar molesto”; “El Mundo”, “”Anulan el alquiler a un bar porque hace ruido”; ha merecido debates y tertulias radiofónicas en “COPE radio” y “Onda Cero” y fue noticia destacada en los noticieros de TVE Catalunya.
Todo ello tiene una enorme importancia, no tanto para ensalzar el éxito del fallo de la misma, sino para dar relevancia pública y ciudadana de que, por fin los derechos dominicales de los vecinos se han impuesto a los derechos de los propietarios de locales de actividades de ocio que no respetan la legalidad vigente.
Esperemos que esa gran acogida mediática, sirva, al igual que sirvió en Sevilla con la famosa Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía de 29 de octubre de 2001, “caso Botellón” para que, definitivamente la tesis del Letrado contrario quede fuera de contexto, como si se tratara de un momento anterior al que estamos viviendo.
Ya no debe existir duda y no debe caber ningún titubeo ante la respuesta a un inmisión sonora, ésta debe castigarse, de la forma más rotunda, con la rescisión contractual y lanzamiento, como en el caso que nos ocupa, o con el cierre y precinto de actividades molestas.
Al final del proceso ya podemos decir que esto se ha convertido en un “todos contra el ruido” y entre estos se han incluido los tribunales, los vecinos, el Ayuntamiento y la opinión pública.
Procedamos a la lectura de la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona y entendamos el verdadero sentido de la misma: la prevalencia de un derecho sobre otro. ¿Cuál?, el de propiedad, claro.