SECCION
DECIMOSEPTIMA
JUICIO DE COGNICIÓN N. 143/97
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 4 de
GAVA
Dª. Pilar del Cerro:
SECRETARIO DE LA SECCION DIECISIETE DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA CIUDAD DE
BARCELONA (CATALUÑA)
CERTIFICO: Que en esta sección
diecisiete se sigue el rollo de apelación registrado con el nº 711/97-JL en el
que ha recaído la resolución del tenor literal siguiente:
S E N T E N C I A Núm.
llmos. Sres.
D. JOSE FCO. VALLS GOMBAU
Dª. AMELIA MATEO
MARCO
En la ciudad de Barcelona, a veintiocho
de enero de mil novecientos noventa y ocho.
VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección
Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio
de Cognición, número 143/97 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4
de Gavá, a instancia de C. P.
URBANIZACIÓN P.B. DE GAVÀ,
contra D. C.B.P.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del
recurso de apelación interpuesto por C.P. URBANIZACIÓN P.B. GAVA contra la
Sentencia dictada, en los mismos el día 18 de noviembre de 1997, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.
PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia
apelada es del tenor literal siguiente:
"FALLO: Que debo desestimar
y desestimo la demanda
interpuesta por la A.P. DE LA URBANIZACION P.B. de Gavá, representada por el Procurador D. Eugeni Teixido Gou y
defendida por el Letrado D. Joaquim Martí Martí, contra D. C.B.P., representado
en autos por el Procurador D. José A. López-Jurado, imponiendo
las costas procesales a la
parte actora."
SEGUNDO.-
Contra la anterior
Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante
su escrito motivado, dándose traslado
a la contraria que se opuso al
mismo mediante escrito de fecha 10
de diciembre de 1997; elevándose
las actuaciones a esta Audiencia
Provincial.
TERCERO. Se señaló para
votación y fallo el día 19 de enero de 1998.
CUARTO.- En el presente procedimiento se han
observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar
sentencia.
VISTO, siendo
Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE
FCO. VALLS GOMBAU.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- La Asociación de Propietarios de la
Urbanización P.B., de Gavá, deduce demanda contra DON C.B.P. titular del apartamento núm. del Bloque de la citada Urbanización,
compuesta por 16 bloques y 264
apartamentos; reclamándole el pago de gastos comunitarios correspondientes al
año 1996, un total de 223.685 ptas. , más las cuotas que se vayan generando por
el mismo concepto desde el día 1 de Enero de 1997, hasta su pago efectivo, con renuncia expresa al exceso de 800.000
ptas.
Frente a la
pretensión deducida se opuso el demandado alegando que: (a) Solicitó la
baja como asociado, en 1995 y b) A
tenor de lo establecido en el art. 11
de los Estatutos incorporados a autos e inscritos en el Registro de
Asociaciones, al causar baja y no deber
suma alguna, nada puede reclamársele y consecuentemente ha de desestimarse la
demanda deducida. El art. 11 de los
Estatutos dice:
“El socio que desee
causar baja definitiva en la
Asociación, habrá de notificarlo,
necesariamente, por carta
certificada dirigida al
Secretario,
La baja definitiva
lleva aparejada la pérdida de todos los derechos adquiridos y, en consecuencia, las posteriores solicitudes
de ingreso tendrán
la consideración de nuevo socio.
De cualquier
forma, todo socio que desee causar baja deberá tener abonadas
totalmente las cuotas sociales del año en que lo solicitó”.
El juzgador de instancia acoge la tesis del demandado, con desestimación de la
pretensión instada al haber comunicado
su baja con anterioridad, a la anualidad de 1996 y tener abonadas todas sus
cuotas.
La apelación
deducida se basa, en
síntesis: (a)No consta,
fehacientemente, cursada la baja,
(b)Los asociados, con independencia de la baja, han de seguir sufragando los gastos comunitarios,
en virtud de un contrato
verbal de arrendamiento de
servicios que tienen frente a la Asociación constituido y a la que
pertenecen, forzosamente, y C) La realidad
asociativa obliga a todos los
copropietarios a abonar unos gastos que
son ineludibles y de imposible exclusión a propietario alguno.
SEGUNDO.- Hemos de rechazar
la alegación defensiva de
carencia de una constancia fehaciente
de la baja, pues de las pruebas practicadas consta
reconocido por el Legal Representante de la Asociación que los propietarios de uno de los dieciséis bloques
acordaron causar baja en la Asociación
(en una reunión realizada en verano de
1995), y concretamente, el actor, Presidente de la comunidad de dicho bloque,
remitió carta que consta unida a f. 60
y después reiterada en Febrero 1996 (f 65), según se desprende de su confesión
en la contestación a la posición cuarta (f. 308).
Igualmente
ha de desestimarse la pretendida naturaleza de arrendamiento de servicios que
la actora reseña en el recurso une a
cada propietario con la total asociación, pues ni bajo la veste de un presunto
contrato verbal se ha justificado tal relación jurídica.
TERCERO. - 1. - La cuestión nuclear la
litis se centra en tres aspectos que se analizarán sin alterar los términos del
debate y en virtud del principio "da mi factum, dabo tibi ius “ y el de “ iura novit curia”, como
son: (a) Regulación jurídica de la Asociación creada para la administración,
explotación y conservación de las cosas comunes, con Estatutos inscritos
en el
Registro de Asociaciones, (b) obligación de abonar las cuotas
con independencia de si causa baja como
socio, y c) La interpretación del art.11
de los Estatutos Sociales.
2.-
Las urbanizaciones como la de autos se caracterizan por una situación
mixta de propiedad privativa y comunitaria próxima a la que se da en régimen de
propiedad horizontal, sin que por ello deban aplicarse sus normas en forma
prevalente y en toda su amplitud. La extensión del régimen de Propiedad
Horizontal a las urbanizaciones, lo que en la
doctrina se denomina "propiedad horizontal tumbada” ha sido ampliamente
admitido tanto doctrinal como jurisprudencialmente –SSTS. 13 Nov. 1.985,
28 May.1986, 18 Abril 1988, 13 Marzo 1989,
23 Sept. 1991, 26 Ene. 1995, 26 Mayo 1995, 5 Jul.1996 y 2 Feb. 1997, entre otras precisando que
coexisten dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración, la
propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, con sus servicios y demás cometidos comunitarios,
si bien quedan sometidas a las reglas asociativas que rigen primariamente la
vida comunitaria, y en lo demás que no se mencione o establezca puede
aplicarse, analógicamente, la Ley de
Propiedad Horizontal, sin serlo
la Ley
de Asociaciones de 1964. Y ello
es así puesto que frente a las nuevas
formas de propiedad inmobiliaria
plural, la LPH funciona en un doble sentido, es decir, como "corpus" específico respecto
a la materia. que le es
propia y como cuerpo, básico en relación con
las citadas nuevas modalidades
de propiedad como pueden
ser, en el caso examinado, las urbanizaciones. Nótese que el art. LPH no
es taxativo en cuanto a su ámbito
y no se refiere exclusivamente
a pisos o locales, como hace el
art. 396 CC., sino a unos espacios
delimitados susceptibles de
aprovechamiento, concluyéndose, en
definitiva, que también existe una
comunidad de propietarios en las
urbanizaciones aunque técnicamente no
se las tipifique como tales al encontrarse
reguladas bajo el régimen de “propiedad Horizontal”.
2.-
El art. 22 CE comprende no solo el derecho a
asociarse, sino también en su faceta negativa, como recoge la STC. 183/1989 de 3 noviembre, el derecho de no
asociarse, añadiéndose que
también alcanza la aplicación a
asociaciones como la de autos. Por tanto, existe un derecho derivado del
precepto constitucional, a no pertenecer a la citada Asociación, que comporta
por tratarse de un derecho fundamental, de
carácter irrenunciable, que cualquier cláusula obligacional lo
desconozca sea nula y carente de eficacia. Al bien, como acertadamente concluye
la citada resolución en un caso análogo al examinado en la presente litis “... una cosa es la obligación
contractual de darse de alta y de permanecer en una Asociación y otra muy distinta la de asumir ciertas cargas
económicas a favor de una Asociación constituida, se pertenezca o no a
ella.
Es del todo claro que ésta última
obligación ninguna relación guarda con el
derecho de asociación
constitucional ... pues sólo es una obligación civil constituida entre personas
distintas que no trae causa ni depende de la existencia de un vínculo
asociativo entre las partes...”
Es decir, que una
cosa es la obligación contractual de darse de alta y de permanecer en una
asociación y otra es el asumir las cargas económicas se pertenezca o no a
ella. Y si existe un derecho a darse de baja y ello no puede ser puesto en juicio, tampoco cabe
que los copropietarios no cumplan con las obligaciones asumidas y entre ellas
el pago de las cuotas comunitarias para la administración, conservación y mantenimiento de los servicios comunes que le es exigible a cada
uno de los titulares de los 264 apartamentos que la constituyen, como
igualmente ha sancionado la jurisprudencia -SSTS. 26- Ene.1995, 26 Jun. 1995 y
2 Feb. 1997, afirmándose en la citada
en último lugar que se trata de una obligación "propter rem" que aparece determinada por el hecho de ser
propietario y es obligatoriamente asumida por quien en cada momento ostenta la
titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa.
CUARTO.- La
aplicación de los razonamientos expuestos conduce a la parcial estimación de la
demanda, en la extensión que seguidamente señalaremos, por quedar acreditada la
titularidad dominical del demandado.
Aún cuando es el derecho a darse de baja ha de ser admitido, conforme
dispone el art. 11 de los Estatutos, y se reconoce por el art. 22 CE, ello no
significa como hemos indicado, la inexistencia de la obligación de satisfacer
las cuotas comunitarias, pues su baja afectará a otros derechos políticos y
sociales como pueden ser los de voto, proposición de mociones, sugerencias o
designación como miembro de la Junta Directiva de la Asociación, pero sin que
pueda "autoexcluirse” del abono de las cuotas que legal y estatutariamente
correspondan y sean aprobadas. Lo contrario iría contra la lógica en cuanto
podría disfrutar de unos espacios comunitarios sin pechar con carga alguna,
aunque sea por el único dato de que acceda a su bloque a través de unos
espacios que forman parte de la supracomunidad constituida.
En su consecuencia, ha de estimarse
parcialmente la demanda respecto a las cuotas de 1996, en la suma de 223.686
Ptas. que no consta fueran impugnadas, rechazándose el “petitum” respecto a las
cuotas que se vayan generando pues ello habrá de ser objeto de expresa
aprobación por la Asamblea General y en su caso, una vez firmes, ser
oportunamente reclamadas.
QUINTO.- No procede la imposición de las costas
de ambas instancias a alguno de los litigantes por estimarse parcialmente la
demanda y revocarse la sentencia apelada, de conformidad con los artículos 523
y 736 LEC.
Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el
recurso de apelación interpuesto por la representación de A.P. Urbanización
P.B. de Gavá, con REVOCACION de la Sentencia dictada en fecha de 18 de
Noviembre de 1997, por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de
Gavá, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos condenar y condenamos
a D. C.B.P.a que abone a la actora la suma de DOSCIENTAS VEINTITRES MIL
SEISCIENTAS OCHENTA Y SEIS PTAS.(223.686 ptas.), más el interés legal desde la
presentación de la demanda, y todo ello sin especial pronunciamiento respecto a
las costas de ambas instancias, es decir, cada parte satisfará las
propias y las comunes, por mitad.
Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al
Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.