Sin embargo, se ha considerado que si un propietario tiene atribuido el deber de conservación de la cubierta de uso privativo puede realizar obras que, aunque impliquen cambio de configuración de la cubierta y que de tejado pase a cubierta, puedan considerarse como de mejora técnica y mayor utilidad, por lo que ese uso ahora también permita un mejor uso privativo de la misma. Aún así, no permite la Sentencia en cuestión la eliminación de la puerta de acceso a la cubierta a pesar de que no constara que los vecinos tuvieran llave de la misma (4).

Limitaciones por afectar a elementos comunes y por alterar la seguridad del edificio.

El artº 36 viene a establecer las dos limitaciones a los derechos de los propietarios a efectuar obras privativas: no pueden afectar a la solidez del edificio y no pueden suponer alteración de los elementos comunes y configuración exterior.

Estas dos limitaciones ya aparecían en el artº 7.1 LPH, por lo que ambas regulaciones son parejas.

La Sentencia que mejor define ambas limitaciones es la dictada por la Sección 16ª de la A.P. de Barcelona de 12 de septiembre de 2006, Ponente Jose L. Valdivieso y que tiene el honor de ser la primera sentencia que se refiere a un precepto del Código Civil de Catalunya que regula la propiedad horizontal.

La citada Sentencia, dictada ya bajo los efectos del CC. Cat pero que se refiere a una acción iniciada bajo la regulación estatal, se refiere a la demanda planteada por la Comunidad de Propietarios contra el propietario del local, cuyo titular anterior había efectuado obras consistentes en la construcción de un altillo en los locales, ampliando la superficie útil de los mismos, anclando la instalación en elementos comunes y añadiendo pilares de soporte, que descansan sobre el suelo de los locales, que construye techo de otra planta del edificio destinada a parking.

Para la Sala, los propietarios de los distintos departamentos pueden realizar modificaciones en ellos, si no alteran la seguridad del edificio. O sea, que las obras en el interior de los departamentos tienen esa condición: que no alteren la seguridad del edificio. Pero en el resto del inmueble, es decir, en los elementos comunes, los propietarios no pueden efectuar alteraciones. Y esta imposibilidad no se condiciona por la ley a que no se altere la seguridad. Los elementos comunes no pueden ser tocados por los distintos copropietarios, aunque al hacerlo no perjudiquen la seguridad.

Es decir, las limitaciones proceden de ambas circunstancias: no pueden afectar a la solidez del edificio (vigas de soporte, entrevigados, estructuras) y no pueden afectar a elementos comunes y al aspecto exterior, aunque no afecten a la solidez de la finca. Así se desprende con claridad de la comparación entre el primer y el segundo párrafo del artº 7.1 de la LPH. El artº 553.36 del Código Civil de Catalunya conduce a la misma conclusión. Establece su número 1 que los propietarios de elementos privativos pueden hacer obras en ellos, siempre que no perjudiquen la solidez del edificio, pero si la obra comporta alteración de elementos comunes, señala el nº 2, ha de ser autorizada por la comunidad, que puede exigir la reposición al estado originario de los elementos comunes alterados sin su consentimiento, según establece el nº 3 del mismo artículo.

Por tanto, los elementos comunes no pueden alterarlos los distintos copropietarios. Pues bien en ese supuesto enjuiciado, se construyó una estructura de 90 m2, destinada evidentemente a altillo, o sea a constituir una nueva planta dentro de los locales, con un peso de miles de quilos y posibilidades de cargas adicionales, dependiendo del uso. Y ello se hizo anclándola en los pilares estructurales del inmueble e instalando otros pilares nuevos, que descansaban sobre forjados que son también elementos comunes.

Es evidente que los pilares preexistentes no se suprimieron ni se cambiaron de sitio ni nada por el estilo. Pero se ancló en ellos una nueva estructura, destinada a crear otra planta en el interior de dos departamentos del inmueble y eso es hacer obras en elementos comunes, imposibles jurídicamente sin el consentimiento de la junta de propietarios del inmueble, por lo que se procedió a un uso indebido de elementos comunes del inmueble, uso declarado por la Sala contrario a la ley y a los propios estatutos.

Obras que comporten el cambio de destino de la vivienda o local.

Si bien la jurisprudencia había entendido en un primer momento que las obras consistentes en el cambio de destino de vivienda a local o viceversa afectaban al título constitutivo por lo que se precisaba la unanimidad para su autorización, (5), la jurisprudencia más reciente viene a liberalizar el cambio de destino del piso o local.