I.- Antecedentes.
 
 

A esta conclusión se llega después de todo el relato y proceso judicial del que haremos puntual detalle a lo largo del presente artículo, y que tiene su origen en la interposición por parte de una Comunidad de Propietarios de Barcelona de una Demanda de Juicio de Menor Cuantía contra el propietario del local bajos del mismo inmueble al objeto de que por Sentencia se requiriera al demandado a la realización de las obras necesarias para devolver el local que ocupaba y del que era propietario, a su situación, utilidad y destino anterior de aparcamiento para cuatro vehículos, todo ello en base a los hechos y consideraciones legales previstas en la demanda.

Según la escritura de división de la finca en régimen de propiedad horizontal, el local que había adquirido el demandado, que constituía la Entidad nº Dos se describía como:

"Local destinado a aparcamiento de cuatro vehículos tipo turismo sito en la planta baja de dicho inmueble y al que se accede por la calle Porvenir mediante paso o zona de acceso común. Ocupa una superficie útil de ochenta y ocho metros, sesenta y cinco decímetros cuadrados. Linda:…."

El demandado había cambiado el destino del local que había adquirido, al haberlo convertido en un negocio de mensajería, realizando obras en dicho local consistentes en la instalación de paredes de mampostería y de mobiliario de oficina.

Las obras realizadas, (ninguna de ellas había consistido en la intervención de obras de albañilería o fijas) eran quizás lo menos importante. A la Comunidad lo que le motivó la interposición de la demanda era el impedir el cambio de uso o destino de local que, según la escritura de división horizontal "estaba destinado a aparcamiento" y había adquirido un uso comercial por la intervención del propietario.
 
 

II: Planteamiento de la cuestión.
 
 

La cuestión pues, era clara desde un principio, lo que se estaba discutiendo era si un propietario podía cambiar el uso o destino previsto en la escritura de división horizontal. La cuestión no era pues, baladí y su importancia práctica justifica el artículo que nos ocupa.

La cuestión o pregunta relativa a la verdadera trascendencia de las previsiones contenidas en la escritura de propiedad horizontal tiene además su lado anecdótico al recordar el modo en que se elaboran dichas escrituras. En la gran mayoría de las ocasiones, nacen jurídicamente en el despacho de un oficial de notaría y por encargo del promotor del inmueble, que, una vez finalizada la construcción del edificio, le urge la división horizontal para poder iniciar la venta de las distintas entidades.

A la hora de definir cada entidad, y para diferenciarlas unas de otras, se utilizan expresiones como "garaje", "local comercial" "vivienda", etc.

Ahora bien, estos términos ¿vienen a marcar el uso y destino de cada entidad durante toda su subsistencia?, o, por el contrario, tan sólo tratan de identificar el bién a los efectos de su identificación física y práctica.

Según parece, para la Comunidad de Propietarios instante del proceso, la respuesta era la primera, y ese destino, previsto en la escritura de división horizontal no podía cambiarse por su propietario, al menos, sin la autorización unánime de la Comunidad de Propietarios.

Para sustento de dicha argumentación, la demanda hacía puntual referencia, como hemos dicho, a la escritura de división horizontal, y al sometimiento del inmueble de autos a las normas de la Ley de Propiedad Horizontal (anterior a la reforma pero sin que la misma haya desvirtuado o modificado la situación).

En el caso de autos, el promotor había definido el destino de la entidad de autos, siendo éste el de aparcamiento de cuatro vehículos tipo turismo, es decir, había identificado el uso de forma concreta y detallada.

No obstante, la realidad física de la entidad tenía unas especiales consideraciones: se trataba de una única entidad registral con un coeficiente de participación propio, no podía dividirse dicha entidad en las cuatro plazas referidas (ello sí hubiera precisado del consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios al requerir la reforma de los coeficientes de participación) y se encontraba al nivel de la calle, a la forma de un local comercial, con una superficie de poco más de ochenta y ocho metros cuadrados.

Estos datos físicos llevaron al propietario a considerar su actuar como legítimo al instalar en él un negocio de mensajería, sin cambiar su estructura exterior o configuración, tan sólo con intervenciones de mampostería desmontables y no perpetuas.

La Comunidad de Propietarios, seguía su argumentación en la tesis de la falta de consentimiento unánime y formal de la Comunidad para la realización de unas obras en el local que cambiaban el destino del local y que lo transformaban en un negocio comercial.

Al efecto, la Comunidad incluso acordó no autorizar el cambio de uso del local en reunión extraordinaria celebrada con ese asunto como único punto del orden del día.

Tras el requerimiento notarial al propietario del local para que devolviera el local a su estado original, y ante el incumplimiento del mismo instó la oportuna demanda judicial que se tramitó en el Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Barcelona.
 
 

III.- Intervención judicial.
 
 

En la fundamentación jurídica de la demanda tan sólo se citaron los artículos correspondientes de la Ley de Propiedad Horizontal, ( artº 7.3º, en cuanto a la prohibición de realizar en el inmueble actividades no permitidas en los estatutos, y artº 16.1º de exigencia de unanimidad para la transformación de las reglas del título constitutivo; previsiones que no han sido reformadas por la vigente Ley de Propiedad Horizontal).

La contestación a la demanda que realiza el propietario tiene como fundamento el considerar que las menciones de su escritura de titularidad, que transcriben las de la de división horizontal, no tenían como finalidad limitar el destino del mismo, sino que sus únicos efectos eran los de su identificación física.

El demandado no discutía un hecho irrefutable, cual era la identificación registral del bien, pero sí que éste fuera limitativo, prohibitivo y excluyente.

Al efecto, argumentaba el demandado que en la escritura de división horizontal no se preveyeron prohibiciones de uso o limitaciones al destino de las entidades, como erróneamente entendía la Comunidad actora que utilizaba los argumentos fácticos y fundamentos de derecho aplicables a los casos en que los Estatutos sí prevén limitaciones de uso.

Para el demandado existían muchas menciones en la escritura de división horizontal que no suponían limitaciones para el propietario ( vivienda compuesta de tres habitaciones, local con cuatro dependencias, etc.)

Según el demandado, el propietario de un piso o local, tras comprobar que en los Estatutos por los que se rige su Comunidad de Propietarios, no constan limitaciones o prohibiciones de uso, puede alterar el destino del mismo siempre que reúna las siguientes condiciones:

1º.- Que la modificación no menoscabe o altere la seguridad del edificio. Como en el caso de autos donde no se habían afectado elementos estructurales al no realizarse obras de albañilería sino tan sólo instalaciones.

2º.- Que tampoco se menoscabe o altere la estructura general de edificio, su configuración, o estado exteriores. Lo que hubiera precisado el consentimiento unánime de la Comunidad de Propietarios.

3º.- Que no perjudique los derechos de otro propietario: que no puede ocurrir si las actuaciones se limitan y circunscriben al interior del local o departamento.

4º.- Que se dé cuenta de las mismas a la Comunidad, sin que ello pueda entenderse como que se precise su autorización. Es decir el trámite es tan sólo de notificación o de dar conocimiento y no el de solicitud de consentimiento como en otros supuestos legales.

Estas condiciones son las que la doctrina mayoritaria, representada por Jose V. Fuentes Lojo en su "Suma de la Propiedad por Apartamentos" consideran como esenciales para la legalidad de las intervenciones de los propietarios en sus departamentos. Incluso el mismo autor considera que el requisito de dar cuenta a la Comunidad se limita a los pisos y no se refiere a los locales por su propia agilidad y transformación.

Había incluso ejemplos jurisprudenciales donde no se había considerado como modificación del título constitutivo las obras consistentes en: cierre de galerías, (STS 14 de marzo de 1963), construcción de un cielo raso (STS 29 de enero y 13 de febrero de 1969), entreplantas y altillos (STS 6 de junio de 1986), cambio de ventana de hierro y madera por luna de cristal (STS 14 de octubre de 1967), superposición de pavimento (STS 10 de febrero de 1960 y 6 de octubre de 1962), entre otras.

Como sustento a la argumentación del demandado y para legitimar su actuación se hizo constar en la contestación a la demanda, además de la argumentación referida, que las actuaciones que realizó el propietario consistieron en la instalación de paredes de mampostería para la división interior del local, que las mismas eran fácilmente desmontables sin que para dicha ejecución se precisara obra alguna, al igual que para su instalación, que las mismas no habían afectado a la "estructura o esqueleto" de la finca; y que, por ende, su actuación se había acometido en ejercicio legítimo del propietario a modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios.

Asimismo se ponía en consideración del Juez que dichas obras y el destino comercial del local se había realizado tras obtener el propietario todas las autorizaciones administrativas pertinentes, tanto las relativas a las obras efectuadas como las relativas a la actividad comercial realizada.

Finalizaba la contestación a la demanda con el Suplico de dictar Sentencia en la que se declarara que la actividad que el demandado ejercía en el local no contravenía el título constitutivo y que se desestimara la demanda por los motivos de fondo expuestos.

Celebrada la comparecencia prevista en el artº 691 de la LEC y sin llegar a un acuerdo las partes en la misma, solicitaron estas la apertura del juicio a prueba, que dentro del trámite legal propusieron las partes las siguientes:

La Comunidad actora la confesión en juicio del propietario, documental consistente en la remisión por parte del Administrador de la Comunidad de las Actas donde constaba la no autorización de las obras efectuadas por el propietario y Testifical de varios vecinos de la finca.

Por parte del demandado se solicitó la confesión del Presidente de la Comunidad y la Pericial consistente en que por parte de un solo perito Arquitecto técnico designado por insaculación, se emitiera Informe relativo a los siguientes extremos en relación al local de autos: que en el interior de dicho local no se habían efectuado obras por parte del propietario que hubieran alterado la estructura del local, ni afectado a elementos estructurales; que no se efectuaron obras de albañilería para la instalación de las mamparas o divisiones interiores y que las mismas eran fácilmente desmontables sin que para ello se precisara obra de albañilería alguna; que con dicha instalación no se había afectado la estructura del edificio ni su seguridad estructural, y que no se había alterado la estructura exterior o su configuración, y, por último, que ningún otro propietario o elemento comunitario había sufrido perturbación.

Declaradas pertinentes la totalidad de las pruebas y abierto el período para su práctica, las mismas tuvieron el resultado esperado por las partes proponientes.

El propietario del local admitió que el destino del local, según escritura de propiedad, era el de aparcamiento de vehículos, que ese era el destino cuando lo adquirió pero que su interés en la adquisición era el de destinarlo al negocio de mensajería para lo que realizó los estudios previos necesarios para el aseguramiento de la posibilidad de dicho destino comercial; que nunca solicitó la autorización de la Comunidad al entender que realizaba obras dentro de su local y que además solicitó los permisos municipales pertinentes; que el destino actual era el de negocio de mensajería para lo cual también disponía de las autorizaciones administrativas pertinentes.

Los Testigos propuestos por la Comunidad corroboraron la prueba documental en el sentido que a ellos nadie les había solicitado autorización para realizar obras en el local bajos y que no autorizaban ni las obras realizadas en su interior ni el uso que se le había dado.

La documental era concluyente en el sentido de dar fehaciencia de la no autorización por parte de la Comunidad de Propietarios.

La prueba propuesta por el demandado tuvo también los resultados esperados.

El Presidente de la Comunidad, preguntado en relación a que las obras efectuadas en el local no habían afectado a la estructura del inmueble, ni a su configuración exterior, y que tampoco habían afectado a otro propietario, negó tales extremos alegando que sí se afectaba al resto de vecinos al contravenir los Estatutos Comunitarios y que dichas obras no podían realizarse sin el consentimiento unánime de la Comunidad que no sólo no se había concedido sino que se había aprobado por la misma su no autorización.

La pericial, propuesta y admitida por el Juez, tuvo como respuesta rotunda la admisión de los extremos propuestos. El perito, tras la comprobación "in situ" de las obras realizadas en el local, emitió dictamen en el sentido que no se habían efectuado obras que hubieran alterado la estructura del local ni afectado a elementos estructurales, no habiéndose realizado obras de albañilería para su instalación y no precisando tal actuación para su montaje o desmontaje; que dicha instalación no afectaba para nada la estructura del edificio ni su seguridad estructural, así como tampoco su configuración exterior; asimismo ningún otro propietario ni elemento comunitario resultaba afectado por dicha instalación.

El resultado de la prueba pericial, al dar confirmación a la tesis sostenida por el demandado proponiente dió esperanzas de que se desestimara la demanda al entender el Juez que las obras se habían realizado en base a la legitimación de cada propietario a efectuar las obras necesarias en su piso o local para destinarlo al uso que pretenda el propietario siempre que éste no contravenga los Estatutos, entendiendo tal contravención en el supuesto de que los mismos contengan unas prohibiciones o limitaciones y que éstas fueran precisamente las que realice el propietario.

Quizás un sentimiento de que esa era la lógica y que esa lógica era la que defendía la legalidad y la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal era la que había motivado y alentado el actuar del propietario al momento de adquirir el local destinado a aparcamiento y realizar en él las obras necesarias para destinarlo a una actividad comercial.

En la mente del propietario estaban también las ocasiones en que se había encontrado ante el Notario autorizante de una escritura de compraventa y en el momento de leer la identificación del inmueble (rústico o urbano) ésta no reflejaba el estado exacto del inmueble al haber realizado obras el propietario transmitente que alteraban dicha descripción, o incluso menciones de lindes que ya no existían o que se habían modificado por circunstacias propias o ajenas al propietario.

El resumen de pruebas del demandado hacía referencia a que habían quedado acreditados todos los argumentos contenidos en la contestación a la demanda y que eran además los justificantes del actuar del propietario en su momento.

En todo el proceso no se había podido demostrar la afectación, modificación, o menoscabo de elementos estructurales o comunes, ni que algún propietario acreditara afectaciones en su entidad distintas de las que tenía con anterioridad a las obras realizadas por el demandado.

Eso sí, quedaba demostrada la alteración del uso o destino del local, tesis mantenida por la Comunidad de Propietarios y merecedora de la sanción, según ella, y según argumentaba su escrito de conclusiones, de ordenación de restitución al estado anterior, con prohibición expresa del cambio del destino del local, así como de las costas causadas y de los perjuicios ocasionados y que se cuantificarían en ejecución de Sentencia.

No negó la representación procesal de la Comunidad que los Estatutos no contenían prohibición o limitación alguna de destino de las entidades, pero ello para esa representación procesal no era óbice para que dicha modificación del destino no estuviera prohibida, porque según ella, la propia mención del destino en la escritura de división horizontal ya era prohibitiva, limititativa y excluyente de cualquier otra posibilidad.

Ahí radicaba pues la diferencia con la interpretación de la representación procesal del propietario demandado, quien entendía que esas previsiones de la escritura de división horizontal no limitaban ni excluían, sólo identificaban, sin más afán de dar a conocer el bien que estaba describiendo. En ese caso, su modificación no estaba prohibida siempre que cumpliera los requisitos de respeto a la estructura que había referido en el proceso.
 
 

IV.- Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 43 de Barcelona.
 
 

Dictada Sentencia por el Juzgado de 1ª Instancia, ésta admitía prácticamente en su totalidad, las argumentaciones de la Comunidad de Propietarios y estimaba que las obras realizadas por el propietario del local vulneraban las normas Estatutarias por lo que las mismas no eran legalizables sin el consentimiento de la Comunidad y debían demolerse, devolviendo el local a su estado anterior.

Las Fundamentaciones Jurídicas de la Sentencia así lo indicaban sin lugar a dudas:

"Segundo: Por la parte actora se ejercita acción en virtud de la cual se suplica se condene al demandado a la realización de las obras necesarias para devolver el local que ocupa a su situación, utilidad y destino anterior de aparcamiento….

Tercero: Son hechos probados, de las alegaciones de las partes y de la prueba practicada, que se revelan de fundamental trascendencia para la resolución de la litis, los siguientes:

Primero, que la finca de autos, sita en el número….de la calle Porvenir de esta ciudad, fue objeto de división en régimen de propiedad horizontal por escritura de fecha 16-06-81 (doc. nº 7 del escrito de demanda) e inscripción en el Registro (doc nº 2 del escrito de demanda) en cuya cláusula tercera se establece que la entidad nº dos esta destinada a servir de aparcamiento privado de vehículos de tipo turismo. La compañía (promotora)…se reserva la facultad de demarcar el número de plazas de aparcamiento que puedan ubicarse en el mismo y fijar su distribución y tamaño…

Segundo, que la parte demandada adquirió dicha entidad (fina registral nº ….) en fecha 29/09/92 (doc nº 1 del escrito de contestación)

Tercero, que la parte demandada en fecha 04/01/96 inicia y concluye el 22/08/96 una serie de obras en la mencionada entidad estableciendo y constituyendo un negocio de mensajería.

Cuarto: A partir de los hechos declarados probados se desata la actividad alegatoria de las partes dirigida la una, actora, a poner de manifiesto la conculcación por parte de la demandada del título constitutivo de la Comunidad al haber procedido, sin consentimiento y autorización de la Comunidad, a la modificación de lo instituido en el referido título. Por el contrario, la demandada en defensa numantina de sus derechos, una vez reconocido el cambio de destino justifica las obras en que en la escritura de división horizontal no se establecían prohibiciones de uso ni limitaciones, en que no se ha modificado la estructura del edificio y, en definitiva, que contaba con las autorizaciones administrativas para llevar a cabo la actividad desarrollada en el local…"

Tras la exposición incólume por parte del Juez de las pretensiones y fundamentaciones de ambas partes, se decanta, como hemos anticipado por la de la Comunidad de Propietarios actora, desestimando la defensa numantina del propietario del local.

Basa la Sentencia dicho decantamiento en que "…las Comunidades de Propietarios se rigen por las disposiciones legales, por el título constitutivo y por sus estatutos. Resulta indudable que en el título constitutivo de autos se establece un destino claro y terminante para la entidad propiedad de la demandada que no es otro que la de garaje. Dicha posibilidad, la de poder determinar el destino, viene expresamente reconocida por la Ley, así la LPH en su artículo 5, párrafo tercero, indica que "el título podrá contener además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o del edificio, sus diferentes pisos o locales…"

Da a entender, no obstante, que el Juez de primera instancia no quiera entrar a decidir sobre la cuestión radical de la litis, si esas menciones son a su vez limitativas y las mismas deben mantenerse a perpetuidad o hasta que la Comunidad decida por unanimidad su remoción. En ningún momento se puso en duda la capacidad del promotor de determinar el destino de los pisos o locales que había construido, lo que se puso en duda es si ese origen, a veces no motivado, debe perpetuarse a los distintos adquirentes de los pisos o locales, o, si bien, esa perpetuación sólo debe referirse a los supuestos, en los que en la escritura de división horizontal se hicieran constar expresamente y por interés del otorgante (mismo promotor) limitaciones o prohibiciones de destino de los pisos o locales.

Ese paso, el de decidir si las menciones son limitaciones queda resuelto, no obstante en su siguiente consideración. A ello nos lleva la propia lectura de la fundamentación de la Sentencia que sigue: "…Son por lo tanto, perfectamente válidas y vigentes las normas contenidas en los títulos constitutivos por las que se establezcan limitaciones al uso de locales o viviendas, por ser una materia que constituye parte posible del título, según lo previsto en el artº 5º 3ª LPH. Por todo ello es perfectamente lícito y eficaz que en el título constitutivo se establezca un destino determinado para alguno o algunos departamentos o entidades, siempre que se expresen o recojan con interpretación estricta en cuanto limitativa de derechos…"

Acaba el juez por aplicar su fundamentación al caso de autos, en el que como se ha expuesto sobradamente, el título constitutivo de la finca de autos establecía que la misma se destinaba a garaje, otra cosa, como se repetía numantinamente por la propiedad del local, es que ese mención supusiera limitación o exclusión, como así entiende el Juez de 1ª instancia, quien llega a la conclusión que toda mención supone limitación de uso o destino.

Admitir esta tesis, que no se discute su procedencia ni fundamentación jurídica, supondría que, efectivamente, el título constitutivo se convirtiera en ya de por sí una limitación, una concreción de las posibilidades del propietario, quien, en cualquier momento debería acudir a la lectura de su título domunical para conocer las posibilidades de actuación y de modificación física del piso o local.

Quedarían pues, prohibidas las conversiones de pisos en despachos, la compatibilización de ambos destinos, la conversión de dos divisiones en una, o viceversa, y, en definitiva, cualquier obra que supusiera modificación de las previsiones de la escritura de propiedad.

Esto obligaría a curarse en salud al promotor otorgante de la escritura de división horizontal, que, obviamente, lo que pretende es ofrecer un producto a la más variada demanda; y describir de la forma más etérea posible las distintas entidades de la finca, conocedor que cualquier identificación podía conllevar la intepretación judicial de que era una limitación de esa facultad modificadora.

Las expresiones de "vivienda", "garaje", "local comercial", y las identificaciones que se utilizan actualmente, irían siendo sustituidas por otras como "entidad nº dos, de superficie….., sita en la planta segunda del edificio señalado con el número…. de la calle…… de Barcelona, lindante a derecha con entidad nº tres, a izquierda con entidad nº uno, susceptible de destinarse a varios aprovechamientos…"

Dicha descripción no exenta de cierta indefinición, sería quizás la única que permitiría evacuar la problemática que nos ocupa y permitir que un piso se destinara a comercio o se canviara el uso del local.

Evitaría así la conclusión del Juez de 1ª Instancia que, como apunta en sus razonamientos, determina que: "…Por ello cualquier uso distinto de dicha finca que el expresamente previsto escritura requerirá, en cuanto modificativo del mismo, el consentimiento unánime de los propietarios…"

Como la reforma de la vigente Ley de Propiedad Horizontal no ha eximido del requisito de la unanimidad la reforma del título constitutivo, nos encontramos ante esa situación descrita anteriormente y que quizás cierto sector doctrinal, jurisprudencial y profesional, entienden como legítimo y único legalmente posible.

A mi entender, dejar a las Comunidades de Propietarios la opción de decidir si permitir o no que un propietario modifique el uso de una entidad es condenar a los propietarios a continuar con el destino, configuración, estado y casi estado de conservación, de la entidad que han adquirido.

Ya sabemos de las dificultades de la adopción de cualquier acuerdo por unanimidad en las Comunidades de Propietarios (obras, reparaciones, supresión de portería) aunque estos afecten a la totalidad de los propietarios, y ello nos conduce a pensar que, si se propone un acuerdo en el que sólo le interesa al proponiente, éste va a ser rechazado, o por lo menos no aceptado por unanimidad.

Al Juez de 1ª instancia le resultó baladí la fundamentación relativa a la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes al circunscribir la cuestión a las normas que rigen la vida comunitaria que, justificadamente, no se ven afectadas por la obtención de un comunero de unas licencias administrativas. A juicio del Juez no se estaba discutiendo la legitimidad administrativa de las obras sino su autorización por la Comunidad de Propietarios al afectar, según su creencia, al título constitutivo.

A ello se refiere con la siguiente conclusión: "…a mayor abundamiento, y para concluir, indicar que en las Juntas de Propietarios (de la Comunidad actora) no se autoriza al demandado a modificar el uso o destino del local de autos por lo que de no estar conforme debió acudir a los Tribunales para impetrar su auxilio, postura no adoptada si no que por el contrario procedió a dicho cambio de motu propio, con absoluto desprecio de la voluntad del resto de comuneros y del título rector de la Comunidad…"

Gran reprimenda, a nuestro entender, para una conducta que no es más que la expresión legítima del derecho de propiedad de un inmueble, que si bien debe respetar las normas comunitarias, al no afectar a elementos estructurales ni a otro propietario, se encuentra legitimada para la adecuación de su propiedad a las exigencias de su actividad.

Falló el Juez, estimando la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios y, en consecuencia, condenó al propietario del local a la realización de las obras necesarias para devolver el local que ocupaba y del que era propietario a su situación, utilidad y destino anterior de aparcamiento para cuatro vehículos, condenándole asimismo, al pago de las costas causadas en la tramitación del procedimiento.

Al entender el propietario-condenado, así como su representación procesal, que ese castigo, tanto material como procesal, era no ajustado a Derecho, interpuso recurso de Apelación, siendo emplazadas las partes para su tramitación ante la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona.

V.- Sentencia de la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona de 7 de junio de 1999. P: Pascual Martín Villa.
 
 

Los Letrados de ambas partes basaron su intervención en la vista del Recurso de Apelación en los mismos Hechos y Fundamentos de Derecho que habían sentado en sus primeras intervenciones procesales.

El Apelante, en la especial configuración del local de su mandante, en que era único propietario, y, evidentemente, en que las menciones de su título no podían considerarse limitativas o prohibitivas, sino meramente enunciativas; solicitando de la Sala la estimación del Recurso y la revocación de la Sentencia en los términos referidos.

El Apelado en las argumentaciones que, además, había utilizado el Juez de primera instancia, solicitando la confirmación de la misma.

Ambas partes solicitaron la condena en costas de la perdedora.

Vistos, pues, en grado de apelación, ante la Sección Catorce de la Audiencia Provincial de Barcelona, designándose como Magistrado Ponente a D. Pascual Martín Villa, los autos de juicio de menor cuantía seguidos por el Juzgado de primera instancia nº 43 de Barcelona, a instancias de la Comunidad de Propietarios de C/ Porvenir nº …, dirigido por el Letrado D. Fernando P. A., contra ….., dirigido por el Letrado autor de este artículo, se dicta la Sentencia en fecha 7 de junio de 1999, y que se comenta a continuación.

En el fundamento de derecho primero ya se manifiesta abiertamente por la Sala la diferencia de criterio con el Juez de Primera Instancia.

"…PRIMERO: No se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que deben quedar sustituidos por los que se expresan a continuación con ese mismo carácter. Por el juez de primer grado se razona que cualquier uso distinto de la finca que el expresamente previsto en la escritura requerirá, en cuanto modificativo del título constitutivo, el consentimiento unánime de los propietarios, así se han manifestado entre otras las SSTS de 10/07/81, 5/05/82 y 7/01/85 entre otras (sic). Sin embargo, la cita que se verifica por el Juez de la doctrina jurisprudencial resulta totalmente improductiva, pues ninguna relación guarda con el hecho enjuiciado. Es más la STS de 5/05/82 es inexistente, pues la única dictada por el Alto Tribunal en materia civil en dicha fecha versa sobre un caso de culpa extracontractual…".

Tras esta primera exposición desvirtuando los fundamentos jurídicos que habían motivado la Sentencia de primera instancia, continua la Sentencia de Apelación con la exposición de los antecedentes fácticos que motivaron la interposición de la demanda y que no se repiten aquí.

En el siguiente Fundamento jurídico entramos de lleno en la cuestión nuclear del artículo que nos ocupa.

"…Tercero.- Al ser desestimada por el Sr. Juez del primer grado la pretensión del comunero demandado, éste se alza mediante el presente recurso de apelación…la afirmación de que el cambio de destino de un elemento privativo no representa alteración del título constitutivo de la Comunidad. Esta afirmación del recurrente viene corroborada por el contenido de la más reciente doctrina jurisprudencial aplicable al caso…"

En este punto el Magistrado ponente hace referencia a las STS de 5/03/1990 y 21/12/1993. Cabe decir al respecto que además de estas, podemos citar la de la AP de León de 23/01/1995 y AP Tarragona 21/09/1991, que fueron citadas, además de las dos primeras, por la defensa de la parte recurrente en la vista del recurso de apelación y que sustentan las fundamentaciones de constante referencia.

En estas se hace mención de que "…la (descripción) escritura de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal (carente de Estatutos), los promotores-constructores hicieron de los dos expresados locales, no puede en modo alguno ser entendida como expresión del destino único de los mismos, ni, mucho menos, como prohibición de que los adquirentes de dichos locales, actuales propietarios de ellos (en cuanto se trata de elementos privativos, sin ninguna adscripción al servicio comunitario del edificio) puedan dedicarlos a otras actividades comerciales diferentes de las meramente insinuadas, como antes se ha dicho, en la descripción que de ellos hicieron los promotores-constructores en la repetida escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, si se tiene en cuenta que cualquier prohibición de este tipo (que aquí no existe) en cuanto comporta una limitación de las facultades dominicales, no puede presumirse ni interpretarse de manera extensiva (Sentencias de esta Sala de 7 de febrero y 20 de diciembre de 1989) y que ninguna incidencia pueden tener las manifestaciones de destino que el primitivo dueño de toda la finca hiciera en la escritura de división horizontal y que al posterior propietario del elemento privativo (local comercial en este caso) no obligan, pues al presumirse libre de toda propiedad, bien pudo cambiar después el destino de su finca, si no existía una prohibición legal o contractual que lo impidiera (S. 5-3-90), ello sin perjuicio, como es obvio, de que la Comunidad pueda oponerse al ejercicio de actividades prohibidas por el párrafo 3 del artº 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (dolosas para la finca, inmorales, peligrosas incómodas o insalubres) pero éste no es el caso debatido en el presente litigio, como acertadamente ha entendido la sentencia recurrida. (STS 21-12-93)…"

La Sentencia de la AP de León de 23-1-95 y AP Tarragona de 21/09/1991se refieren a determinar si se prohibe o no el destino para oficinas en la vivienda adquirida con esta finalidad por la propiedad:

"…La única mención al destino de las fincas se contiene en la mentada escritura de División Horizontal en la que al describir la finca 1ª se dice "destinado a vivienda" , expresión puramente "descriptiva" que se emplea en dicha escritura al describir las 9 fincas en que se divide la finca matriz, y que no puede entenderse como una delimitación de usos específicos y excluyentes, y menos aún como una prohibición de transformación por cambio de destino, pues tales limitaciones o prohibiciones, en tanto comportan una restricción de las facultades dominicales, no pueden presumirse ni interpretarse de manera extensiva (STS 17 de noviembre de 1993)…En suma, como quiera que el cambio de destino de la finca se ha realizado en uso de las facultades dominicales reconocidas por Ley, sin que precise del refrendo de la Junta de Propietarios, sin contravenir disposición estatutaria en contrario, y sin que por la parte actora apelante se hubiera ni tan siquiera intentado acreditar que la nueva actividad esté incursa en lo que previene el párrafo 3º del artº 7 de la LPH, ha de ser confirmada y mantenida la Sentencia de instancia, plenamente correcta y ajustada a derecho…"

Estas tesis, y en especial la de la Sentencia del TS referida anteriormente son recogidas en la Sentencia del Rollo de Apelación que nos ocupa y que reza en los siguientes términos: "…pues la mera descripción que en la escritura de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal (carente de Estatutos), los promotores-constructores hicieron de los expresados locales…". Aquí hemos de decir en interés del artículo que los constructores no sólo se limitaron al destino de garaje sino que incluso fueron más allá al determinar el número de vehículos y el tipo de los mismos (turismo), menciones que van más lejos de lo previsible a la hora de describir el uso de las entidades por parte del promotor, pero que, a la postre no supondría, en nuestro caso, un mayor perjuicio para los futuros propietarios.

Sigue la Sentencia de Apelación, "…no puede en modo alguno ser entendida como expresión del destino único de los mismos, ni -mucho menos- como prohibición de que los adquirentes de dichos locales, actuales propietarios de ellos…puedan dedicarlos a otras actividades comerciales de las meramente insinuadas, como antes se ha dicho, en la descripción que de ellos los promotores-constructores en la repetida escritura pública de obra nueva y de constitución del edificio en régimen de propiedad horizontal, si se tiene en cuenta que cualquier prohibición de este tipo en cuanto comporta una limitación de las facultades dominicales, no puede presumirse ni interpretarse de manera extensiva (Sentencias de esta Sala de 7 de febrero y 20 de diciembre de 1989) y que ninguna incidencia pueden tener las manifestaciones de destino que el primitivo dueño de toda la finca hiciera en la escritura de división horizontal y que no obligan al posterior adquirente del mismo, pues al presumirse libre de toda propiedad, bien pudo cambiar después el destino de su finca, si no existía una prohibición legal o contractual que lo impidiera. Ello sin perjuicio de que la Comunidad pueda oponerse al ejercicio de actividades prohibidas por el párrafo 3 del artº 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (dolosas para la finca, inmorales, peligrosas incómodas o insalubres)..."

Acaba entendiendo la Sala que: "…Ex abundantia, se ha de decir que en el supuesto enjuiciado la realización del cambio de destino pudo haberla verificado el propietario del local por su propia y exclusiva decisión, en cuanto perteneciente al estricto ámbito de sus facultades dominicales, sin que ello implique alteración alguna del título constitutivo, (en nuestro caso incluso se ha demostrado que no afectaba a elementos estructurales, ni a la configuración exterior del inmueble, ni a las facultades dominicales de otro propietario, que hubiera conllevado, a buen seguro, otra resolución judicial bien distinta) ni, por tanto, requiera el consentimiento, no ya unánime, sino ni siquiera el mayoritario de los demás componentes de la Comunidad…"; consentimiento que sí se precisa para el caso de afectaciones estructurales o de elementos comunes.

Por todo ello el recurso interpuesto fue estimado, y no acogido el criterio vertido desde un principio por la Comunidad de Propietarios y repetido en el acto de la vista de apelación relativo a la no autorización de la nueva actividad o destino del local cuestionado.
 
 

VI.- Conclusión Final.
 
 

La conclusión final no merece ser vertida por el autor de este artículo, que no pretende además sustituir a la de su lector. Quizás, no obstante una consideración de cierto aligeramiento al pensar que las decisiones del promotor-constructor a la hora de otorgar las escrituras de división horizontal se verán ciertamente vaciadas de una trascendencia que no persiguen y que en la gran mayoría de los casos no pretenden. La posibilidad de utilizar las expresiones de "vivienda", "local comercial", "garaje", etc. sin mayor temor que las de identificar el primer uso o destino de los mismos, o incluso ni siquiera ese primer destino, sino tan sólo el que por el que fue inicialmente proyectado, nos lleva a pensar que las facultades dominicales, que ya se ven suficientemente limitadas y acotadas por las normas administrativas o urbanísticas, no van a tener, además, otra limitación, ésta civil, consistente en la mayor o menor pericia o concreción con que se definió la entidad en la escritura de división horizontal.

Es además, ciertamente fácil orientar el uso o destino de los edificios o de las distintas entidades en una misma finca, en unos Estatutos en los que se limiten ciertos usos en la finca, o ciertos usos en algunas plantas del mismo. Esta práctica, la de la elaboración de unos Estatutos, no ha sido muy frecuentemente utilizada hasta ahora, bien al contrario, y quizás de asentarse la doctrina jurisprudencial referida en este artículo será un mecanismo muy útil para la concreción de las facultades dominicales de todos los propietarios de un inmueble.

La elaboración de estos Estatutos servirá ,además, para ese sector del derecho o del ámbito inmobiliario que está de acuerdo y defiende las tesis de la Comunidad de Propietarios instante del supuesto práctico que hemos utilizado como vehículo para llevarnos a la conclusión final con la que hemos bautizado este artículo.